前几天和几个北方朋友聊天，说起中国老龄化的问题，不自觉就把话题转到了中国哪个城市最适合养老这件事情上。
针对这个话题，大家各抒己见，但基本逃不出下面几点…
1、环境要好，城市干净，最好依山傍海…
2、气候好，四季分明，夏天不能太热，冬天最好能看到雪，但不能太冷，还得有暖气…
3、要得是大城市，不然吃的、玩的太少太无聊，医疗条件也得不到保证…
4、房价、物价也要相对友好！
说实话，同时满足上边条件的城市，放眼全国，一只手也数得过来。
我能想到的，也就是青岛和大连。
我有一个观点，那就是对于这种稀缺型的城市，长远看楼市一定是看多的！
一方面是因为“物以稀为贵”，另一方面，随着老龄化演进，这些城市未来大概率会更受追捧！
之前我们已经分析过了青岛的楼市，今天呢，咱给大连楼市把把脉~
01过去几年，大连的新房成交是这样的：
[2020年成交4.2万套，2021年成交4.4万套，2022年成交2.4万套，2023年成交1.9万套。2024年1-5月份，成交0.9万套。]
大连在2020-2021年的巅峰期，年成交中枢在4万套左右的水平，而近3年的年成交中枢只有2万套，成交量直接腰斩50%！
看到这里，你可能会说，大连作为一个东北的城市，肯定也逃不过“投资不过山海关”的魔咒，未来会鹤岗化。
但我告诉你，全国绝大部分城市没有资格diss大连！因为大连的楼市比全国绝大多数城市都要健康！
不信？
来，我们来掰扯掰扯~
先看需求端。
过去很多人聊到东北就是“没落了、”“太穷了”的论调。
但我想说，这里面有很多是误解！尤其对于大连这座城市来说，它绝对被低估了！
不信？来，先看大连的存款数据。
根据iFinD统计数据，2023年末，大连市的全部住户存款余额是10703亿。
这个存款是什么水平呢？
1、人均维度：
平摊到大连754万常住人口，人均存款达到14万！
这个人均存款水平要高于以下这些城市：济南、佛山、青岛、成都、西安、武汉、合肥、长沙…
所以，不要再说东北穷，那只是部分城市，大连一点都不穷！大连的人均存款，在20多个超特大城市中，能排第9！
2、户均维度：
感觉七普数据，大连一共有296万家庭户，户均存款方面能达到36万！
大连的户均存款，在20多个超特大城市中，能排第10！
很意外吧？
大连凭啥这么富？
这事儿往前捋就远了，估计没有个三五千字掰扯不清楚。
简单来说吧，坐拥远东地区唯一的天然不冻港——旅顺港，这里自古就是列强们争夺的焦点！
当年日本和沙俄都接管过，甚至为之干过一仗，二者在大连期间，又建铁路、又修港口的，客观上强化了大连的贸易和城市化。
以至于，早在20世纪初，大连就有繁华初现的新兴港口城市的雏形了。要知道，那时候中国大部分地方饭都还吃不饱呢！
新中国后，85年升为计划单列市，94年升副省级，大连的地位一直很高。
经济上，大连完全是一个以外向型经济为主的“沿海港口城市”，完全脱离了东北传统的发展模式。
所以，大连的存款水平高，主要得益于这座城市工业起步太早了！
换句话说，大连很多家庭的爷爷辈、太爷辈就有家底了，存款高点，很合理吧？！
所以，存款层面来看，大连的购买力一点都不弱。
对于买房而言，除了存款，还要看加杠杆的能力如何，那么，大连人民的贷款压力大不大，居民杠杆率高不高？
来，看数据。
2023年，大连市的住户贷款余额是4028.7亿。
据此可以得出，大连市住户家庭的贷存比=4028.7÷10703=0.38。
依然优秀。
我们对标同维度的几个城市：
大连，住户贷款4029亿，住户存款10703亿，贷存比0.38；
济南，住户贷款6970亿，住户存款11806亿，贷存比0.59（也是全国平均水平）；
青岛，住户贷款8398亿，住户存款12758亿，贷存比0.63；
郑州，住户贷款11729亿，住户存款11393亿，贷存比1.03；（2022年）
看到了吧!大连的贷存比是最低的！
而且，大连的存款总量和济南、青岛、郑州这些城市相差不多，但贷款却远低于后面这些城市！
大连的总贷款，摊到754万常住人口，大连的人均贷款只有5万。
才5万啊！也就是一张信用卡的事儿~
在这样的贷款水平下，大连的居民杠杆率只有46%，堪称优秀！
如果再看大连存、贷款的历史变化趋势，就会更加为大连的财务稳健所惊叹！
看下图。
从这张图可以直观地看到，大连的贷存比，一直以来都极低！最高从未超过0.5，而且从2017年就呈下降趋势。而这存款和贷款的差距，更是其他城市望尘莫及！
如果你有持续跟踪我们的城市分析系列文章，你一定能知道，大连的这个数据有多强。
不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《这样买房，多赚200万（3）》
02当然，聊起需求，只看存款是不够的，毕竟存款有的是祖上留的，如果后代不挣钱，那这家底儿也经不起霍霍啊~
所以，我们再看一下大连目前的居民收入水平。
根据大连政府网站公布的数据， 2023年大连市全年全体居民人均可支配收入47608元，比上年增长4.0%。
老实讲，这个人均收入确实不高，虽然在东北排名第一，但放在所有超特大城市中是偏低的存在，仅高于郑州、西安等几个中西部城市。
不过，这个收入也并不算低。
为什么这么说呢？
因为看待收入要匹配一个城市的房价水平。
大连的房价收入比是10左右！在全部超特大城市中来看，也不算高。
计算方法：
1、安居客上显示，大连二手房平均挂牌价为12614元/㎡。我们按照100㎡一套房子，平均每套房子126万；
2、大连大连常住人口754万，家庭户296户，对应每户2.55人；户均年收入=2.55*47608元/人=12万；
房价收入比=126万/12万≈10年；
所以，大连的收入水平虽然不算高，但相比于支出的大头——房价，这个收入是在水准之上的！
我知道，作为一座东北的城市，大连有被外界质疑的一点就是人口问题。
那么，大连顶得住人口外流压力吗？
告诉你，东北地区内部的人口流入流出因城而异，并非每座城市都是鹤岗！
对大连而言，它近5年的常住人口情况是这样的。
2019年，常住人口700.4万人，
2020年，常住人口745.1万人，
2021年，常住人口748.8万人，
2022年，常住人口753.1万人，
2023年，常住人口753.9万人。
虽然增加不多，但每年都在增加！在全国出生率和死亡率剪刀差拉大的情况下，这已经是很难得了！
有人做过一个统计，2015-2019年，黑龙江和吉林省分别流出61万人、62万人，而沈阳和大连的人口都是增加的！
说明东北地区内部也在“向南迁徙”！也说明大连对于大东北地区是有吸引力的！
其实，哪怕不论大连的经济和外贸实力，就算单从宜居角度从全国拎出来一个城市，大连也一定榜上有名！
这么说吧，能从东北F4迁居到大连，都是东北的“土豪”，单就这一点，就决定了大连的人口虹吸能力和经济都不会太弱！
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
03所以，无论从存款、债务、人口、收入各个角度看…都能说明大连楼市的购买力没有问题。
换句话说，需求端是有很强的韧性的。
那么，大连楼市的供应端情况如何？
我们来看一下大连的库存情况。
根据中指院的数据，目前大连商品住宅可售面积710万方，对应6.9万套。
嗯……对于一个巅峰期才年销4万套的城市，这个库存确实有点高~
如果再考虑到二手房，某壳挂牌量达到12万套，新房加二手房一起差不多19万套了！
也正因此，大连楼市给人感觉是明显“供大于求”！看上去“想卖的”远比“想买的”多！
可如果细分来看，你会发现这里面隐藏一个巨大的BUG——分化！
以12万套二手房为例，真正有效的又有多少呢？
楼龄20年以内的，只有6.5万套！
十年以内的，只有2.4万套！
如果在把范围界定在中西沙等主城区以内的，不超过1万套！
换句话说，这12万套想卖的房子中，超过50%是20年以上的老房子。真正有效的库存远没有那么多！
没办法，谁让这座城市工业化起步早呢？老房子太多了！
所以，你会发现，很多持币观望的购房者，在大连想找一套自己喜欢的房子，并不是那么容易的！
供需存在错配！
所以，大连的供求关系远没有市场想象的那么悲观！购买力有，但好房子的选择却并不多！
换句话说，看似庞大的供应中，老破小以及远郊的房子占比过大，叠加全国楼市寒冷传导下的悲观情绪蔓延，才让现在大连的去化周期看上去吓人而已！
另外，从土地供应来看，大连近两年的土拍规模也在还在缩减，供应会进一步紧张。
尤其对于核心区，供地来源主要依靠拆迁，在这种背景下，核心区的好房子非常稀缺，过去我们看到大连核心区的很多房子价格非常坚挺、流速也很快。
未来，这个趋势会更加明显。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
04最后，说几句。
一、乐观
从过往经验来看，大连的楼市温度往往要从济南、青岛这些城市回暖后才会传导过来，目前来看，市场信心显然还没回归。
但大连这波调整下来，很多房子已经明显超跌了，甚至于有一些次新二手房的价格，租金都可以覆盖月供了！
所以，奉劝想卖房的朋友，除非你真的急用钱，或者着急置换，管住手。对于想买房的朋友，遇到喜欢的房子，价格合适就行动吧！
这个时候买，拉长时间看，一定不吃亏的。
二、底蕴
大连，相比于很多城市激进的扩容，这些年发展的步子确实显得有些温吞。
不过，不用抱怨她的发展落后于时代的洪流，因为有些洪流可能是泥石流，步子大了，有时也容易扯到蛋~
对于大连来说，单是保持住她作为一个老工业城市的底蕴，和海滨城市的独有浪漫，就足以让很多人向往了~
