卖出广州下半年第一宗宅地的横沥岛，最近圈了一波流量。

有买家觉得，地价还不到1.2万/平，拉低了板块预期，以后岛上的房价会更卷。

但其实，焦虑大可不必。因为按照目前的行情，横沥岛房价早已拧干水分。

全岛最大的共识不是内卷，反而是“向上卷”。

壹

讲真，以今年广州楼市的土地行情，横沥岛地块刚挂出时，底价成交就已经在预料之中。

事实上，这块地扣除商业面积，实际楼面价约1.45万/平，并非全岛最低。

去年12月，横沥岛南岸2023NJY-7地块被南沙开建底价竞得，折合楼面价1.35万/平。

该地块同样近地铁，有江景，容积率2.14，比2024NJY-2地块的2.5还更低。

这块最新成交的地块住宅建面仅3.3万平，折算下来大概也就是300多套新货。

它的影响力，真不至于让“开发商沉默，业主睡不着”。

目前岛上14个新盘剩余货量总计约1万套。

这个基础上，多卖300套新房，去化压力其实并没有明显区别。

从成交数据上看，卷上车门槛那一套横沥岛不太管用，因为岛上热销的还是改善大户型。

今年上半年，板块成交前五的项目套均面积都在110-150平，套均总价也基本在350万以上。

数据很直观了，现在买横沥岛的买家，基本都是改善客为主。

现在横沥岛离配套成熟还得再等2-3年。整个板块城市面貌要质变，预计是4-5年后。

所以说，买入这里的客户，必定是奔着长期持有而去，并不急着入住。

从这个角度预测，2024NJY-2地块未来如果是做小户型“卷王”，拉低总价门槛，未必能抢到市场。

反而是项目提升产品和品质竞争力，更能抢到改善客。

该地块两宗宅地均被限高，以后有概率打造改善型小高层，这在横沥乃至南沙都不多见。

实际上，走高端路线，也算是目前横沥岛走出独立行情的“流量密码”。

其中最典型的，就是西派澜岸、西派尊府和西派L77这三个大平层。

它们同属中国铁建“西派”系，坐拥岛尖位置和南向江景，圈粉不少豪宅客。

就在最近，新入市的西派尊府首次开盘卖了5个亿，提前锁定南沙大平层销冠。

另外，曜玥湾铂森江海最高价刺破5万/平，成为上半年明珠湾网签金额第一。

由此可见，还是有大批高端买家愿意用真金白银投票，看好金融岛的发展。

贰

全岛卖现楼，接下来好消息不少

算下来，从2021年首个住宅项目旭辉曜玥湾开盘到现在，已经过去三年多。

在此期间，岛上陆续有11个项目入市，相互竞争早已白热化。

特别是价格方面，经过最近两年多的相互比拼，基本已站稳底部。

坦白讲，如果从宏观层面来看，现在买横沥岛，至少有两个利好还是很明确的。

一方面，岛上新盘正陆续进入“卖现楼时代”。

如今三年多过去，岛上多个项目也开始进入交付周期。

旭辉曜玥湾将在6月份迎来首次交付，深业颐泽府一期则是9月交房。

接下来，旭辉铂玥明珠one、广州桂语汀澜、建发明珠湾玺也会接连开启收楼。

另外，有两个央企项目也特别值得关注。

一个是湾区金融城，2023年提前一年交付，给不少业主送去“定心丸”。

另一个是西派澜岸，计划是2025年底交付，但一期园林基本已全部做好，进度非常给力。

除了少数尾盘，横沥岛上大部分项目，都要进入卖现房的阶段。

站在买家的角度，楼盘内外品质基本都会肉眼可见，再也不用担心开发商画饼。

另一方面，配套开始集中兑现，今后好消息不断。

前面也说过，未来2-3年，是整个横沥岛的初步“成熟期”。

除了已投用的IFF国际金融论坛会址、中山大学附属第一南沙院区，目前在建的有中大附属口腔医院、跨江通道、20万方地下商业、环岛滨江公园等配套。

此外，大家最关注的教育资源方面，48班小学目前已封顶，计划2025年移交。

至于54班九年一贯制学校计划今年开工建设建设，2026年移交。

好了，对于现在的横沥岛，你怎么看？