11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。其中，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。加上增值税和土地增值税优惠政策，二手房的交易成本有望得到下降，置换型购房将迎来春天。

随着楼市新政利好的不断落地，新一轮行情已经重启。与过去相比，本轮行情有个明显的区别：刚需减少，改善型购房者增多。

对于手握数百万的改善型购房群体，现在反而是买房最困难的一群中产，不仅要面临置换二手房的繁琐，还要满足孩子学位、通勤问题，关键居住环境也要力求改善，而且核心希望房产不掉价，因为这套房子也是这群中产的核心资产，不容半点损失。

眼下，改善中产最青睐的置业区域一般围绕天河东或者老黄埔。这两大板块都紧挨区域核心CBD，而整体房价又没有核心的高，整体板块热度高，也不乏拥有好学位、好环境以及好交通。

不过，这些板块都是出了名的“集体狠卷”——位置相近、价格相仿、产品相似、定位重叠。到底要怎么挑选，将针对几个最具代表性的项目，横向对比一下，希望能给各位选房者正下思路。

它们分别是位于天河东的珠江花城、华润置地天河润府、保利天汇，以及来自老黄埔的保利·招商·华发中央公馆、中建·未来方洲。

本次对比主要由以下几个维度：

1、板块发展潜力

2、各类配套设施

3、价格及产品

Part1：板块发展潜力对比

板块发展潜力一般就是大家常说的地段，一个项目能否升值保值，地段就是首当其冲的决定条件。而地段的潜力，也决定着板块的未来发展势能，进而影响到片区的配套能级与建设速度。

先来看看天河东，板块的最大优势就是有产业优势。短短几年时间，天河东已变成现在的高新技术产业开发区。作为广州的“硅谷”，囊括了天河智慧城以及天河智谷两大产业中心，吸引超2500家企业进驻，互联网大厂和独角兽企业总部比较突出，比如网易、小鹏等。科技精英云集，也为天河东累积了不少高端刚需及改善型买家。

而随着产业的发展，片区内的公共服务设施和生活服务设施也再不断提速当中，属于从产业新城到居住新城的过渡。就在11月14日，天河智慧城两块宅地再次成功出让，也有利于片区配套与城市界面将进一步提质。

当然，板块距离金融城与珠江新城具有先天地理优势，不管是地铁、还是开车出行都比较便利。众所周知广州向东发展，而天河东就是广州东进的第一站。

而老黄埔同样拥有紧贴天河的地利，且恰好处于珠江新城→金融城+琶洲→鱼珠湾总部聚集地的东进之路上，可共同形成珠江经济带。未来片区的发展动力在于对旧厂旧村的改造与产业升级，更新配套留住生活。

总体看来，老黄埔有地理便利以及城区旧配套优势，但是发展偏重第二产业（以工业为主），短期红利主要依靠天河外溢效应；而天河东不仅本身就享有天河地利，且高新科技产业已经基本成熟，随着片区配套的导入与丰富，有望成为中心城区置业的价值高地。

分析完天河东与老黄埔的发展潜力，再来看片区内指标盘的具体情况。

珠江花城、华润置地天河润府属于“邻居”，同样临近天河智谷和吉山改造，沿广园快速路发展；保利天汇则更靠近智慧城，与大观南路相邻；至于保利·招商·华发中央公馆、中建·未来方洲都属于老黄埔，沿黄埔东路而建。

考虑到目前的发展现状与未来的发展变量，在板块发展潜力这个维度，排序应该是“珠江花城=天河润府>保利天汇>保利·招商·华发中央公馆=中建·未来方洲”

Part2：各类配套设施对比

各类配套设施主要围绕学铁商三件套，而配套的优先程度应该是：学校＞商业＞地铁。另外，还有社区环境、园林绿化等要素也是购房者所重视的。

目前，无论是天河东和老黄埔，指标项目都十分内卷，为提高核心竞争力，不少楼盘不仅要配建学校、引进名校，有些还将引入商业，各种价值潜力因素齐聚一身。

先来看学校配置：

珠江花城社区内配有托儿所、天河四季幼儿园、以及体育东均和小学，其中幼儿园和小学目前已经开学。其中体育东小学是天河最早一批省一级小学，甚至要更早于华阳小学与华景小学，是天河名副其实的名校第一梯队。

项目直线距离约1公里，还有执信中学天河校区。该校每年都拿出7个班面向珠吉街道的公办小学招生，珠江花城摇中率第一年就高达9成。买这里的业主无需等交楼，只要网签了就能读小学，插班也比较松。

华润置地天河润府同样配建9班幼儿园，官宣可就近入读体育东教育集团均和小学，同时项目配建的初中也正式确定扩容，建设规模最多可承载48个班。

作为“邻居”，两个项目可共享片区的教育配套，无疑是共赢。但如果是急着读书的话，珠江花城肯定更香，确定性也更强，小学阶段的接送也更为方便。

保利天汇则配建了一所18班幼儿园和一所标准的九年一贯制中小学，学校是智谷第一实验学校，旁边也有清华湾中和执信中学（天河校区）可以摇号。保利天汇学校优势也是确定性强和生源纯粹，但是相对均和小学背靠体育东教育集团，名校资源与实力就有所差别了。

至于老黄埔的中央公馆与未来方洲项目，前者会配建幼儿园，但由于项目规模较小只能根据地段划分学区，确定性和教育实力差了一大截；后者是大型旧改项目，会配建多所学校，但是目前项目并未确定进驻任何一家教育体系。

学校配置排行：珠江花城>天河润府>保利天汇>中建·未来方洲>保利·招商·华发中央公馆

接着来看商业配套：

如果从板块大范围来看，目前无论是天河东还是老黄埔，对外基本都是依靠三溪美林天地、保利鱼珠时光、山姆会员店、奥体优托邦、M-PARK漫广场等大型商业配套。而针对个盘，情况则各不相同。

珠江花城作为85万方的配套大城，珠江花城自带2万方商业街，711、钱大妈、大叁林、百果园、麦当劳等品牌已经开业，肉菜市场、万家超市等也对外营业，加上各种课外兴趣班机构，在家门口就能满足平时生活所需。

而华润天河润府则规划有超3000平方米的街区商业、约1000平方米的精品超市，保利天汇自身有约600米风情商业街，目前已与全家、星巴克、肯德基、华润万家和必胜客等大品牌达成签约，满足了业主的吃喝玩乐需求。

同区的三盘对比，珠江花城在商业体量和品牌多样化乃至兑现力度，都完胜其它项目。

至于老黄埔的中央公馆与未来方洲项目，前者的小区内部自带商业有超2000方商业规划，后者旁边的复建地块配建肉菜市场，东面则规划了商业、写字楼等，但兑现的周期会较长。

商业配套排行：珠江花城>天河润府>中建·未来方洲>保利·招商·华发中央公馆=保利天汇

再来看下交通配套：

附近就有地铁站的项目，包括保利天汇（地铁21号线大观南路站）、保利·招商·华发中央公馆（5号线大沙东站）、中建·未来方洲（5号线文冲地铁站+13号线2期双岗站）都具有相对优势。

而针对珠江花城和天河润府，目前距离最近的是4号线黄村站，为了能让业主更快接驳地铁，珠江花城社区内就配置了公交总站，有线路可直达地铁口。

而天河润府则官宣开通运营期为5年的楼巴线路，可以直达黄村等主要地铁站。相比起来珠江花城的“公交+地铁”出行模式是板上钉钉，但天河润府后续的楼巴运营则存在变数。

至于自驾出行，珠江花城和天河润府目前可通过广园快速路，前往金融城和珠江新城或琶洲只需约20分钟车程。而珠江花城未来还能通过茅岗路北延扩建双向六车道，缓解现有交通压力，让业主出行更便利。

保利天汇则要通过广深高速、广园快线、大观路等主干道出行，老黄埔双盘则通过黄埔大道、中山大道到达珠江新城、金融城。总的来说，天河东楼盘相比老黄埔楼盘，自驾时间相对较短，最远的中建·未来方洲开车到珠江新城需要40分钟左右。

交通配套排行：保利天汇=保利·招商·华发中央公馆>珠江花城>中建·未来方洲>天河润府

最后是社区打造：

几个项目中除了中央公馆社区规模较小，其它项目体量都不小，其中园林绿化做得最为出色的莫过于珠江花城。

据了解，珠江花城体量达到85万㎡，总园林面积约10万㎡，新推的五六期组团园林更是达到5.2万㎡，楼间距可超140米，拉满了整个社区的舒适度，是天河乃至市中心少有的超大型园林社区。

无论是园林面积，还是楼距宽度，以及小区密度，珠江花城对比另外几个项目，都存在一定优势。

综合学、铁、商以及社区打造的排名情况，珠江花城除了现阶段的地铁配套稍逊，其它维度都是领先其它项目。但未来随着地铁线路的铺开，以及周边路网的完善，珠江花城的配套将再无短板。

Part3：价格及产品对比

说到产品与价格，无论是天河东还是老黄埔，都是“神仙打架”的局面。

从产品的分类来看，除了珠江花城和保利天汇，其它几个项目都是新规后的户型产品，使用率理论上直奔100%以上。但珠江花城的户型也很能打，“同等面积多一房”横扫市场，也不会用飘窗花池等“花架子”弄些华而不实的赠送空间，一切都是直奔实用性上走。

目前，各盘主推产品以及价格情况如下：

珠江花城主推88-140㎡公园学府3+1至5房、花璟194㎡大平层莑范藏品单位，总价365万/套起；

天河润府在售建面约80-130㎡产品，均价50000元/㎡，特惠房源总价低至382万起；

保利天汇主推99-219㎡产品，其中99㎡总价475万起，101㎡总价480万左右，116㎡总价540万起，140平㎡总价700万起，特惠均价低至46000元/㎡；

中央公馆带装修售价42000元/㎡-48000元/㎡之间，项目户型涵盖81㎡、89㎡、92㎡、116㎡、159㎡三房到四房。81㎡价格在325万到350万左右；89㎡，价格在365万到420万左右；116㎡，价格在485万到520万左右。

中建·未来方洲主推92㎡、108㎡、125㎡、142㎡三至四方户型，带精装修出售，在售均价43000元/㎡，总价大概370万起。

综合来看，珠江花城、天河润府、中央公馆比较适合改善型刚需“上车”，入门总价控制在400万以内就能满足生活需求；保利天汇和中建·未来方洲面积数相对大些，天汇的总价起步也是最高的。

特别是珠江花城的88㎡“3+1”王牌户型，甚至还有横竖厅可选，总价400万内就能买到好的楼层和朝向。

当然如果是手握500-600万以上，以上的几大项目基本都能任选一套120㎡或以上的房源了。

产品价格排行：珠江花城>保利·招商·华发中央公馆>天河润府>中建·未来方洲>保利天汇