郑州楼市已经全面进入存量时代？
■ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
楼市成交量上涨的风吹到了郑州。
据360房产网数据，2024年郑州第35周（8.26-9.1）新房和二手房成交量双双上涨，其中新房成交1571套，环比上涨55.08%，二手房成交1930套环比上涨4.55%。
虽然，与往年相比，这一数据还是逊色不少，但在楼市不断下探的眼下，已经有了止跌企稳的势头。
©近四周二手房成交数据（自360房产网）
尤其二手房方面，比去年同期跌幅开始收窄，整个7月份全市二手房共成交9478套，已经赶超去年同期，实现了同环比均增长的现象。
当然，二手房的热销一定程度会上对新房市场造分流冲击。
据安居客研究院数据显示，郑州楼市2020年新房成交量占比约79%左右，二手房占比只有区区21%，而到了2024年上半年，新房成交占比仅剩下了约39%，二手房成交占比居然达到了惊人的61%。
©郑州市区住宅成交占比变化（自安居客研究院）
二手房交易量远超新房，背后则是挂牌量的居高不下。
据不完全统计，短短两年时间，郑州二手房的挂牌量已经从2022年6月底的约8万套，激增到了现在13万套左右。
二手房挂牌量的上升，一方面由于限购限售政策的放松，释放了部分房源，另一方面则是“以旧换新”政策的推出，激发了不少卖一买一的置换需求。
“目前房贷利率比之前低了不少，正是换房的好时机。”有房产中介如是说。
我们选取了各区域挂牌量较大的小区各3个，通过直观的数字，不难看出同小区二手房的竞争激烈程度。
©各区域挂牌量较大小区对比（自贝壳二手房）
二手房真的性价比胜过新房吗？显然并不是。
过去的这两年，因为个别开发商面临爆雷、烂尾的风险，使新房的最终呈现充满着不确定，加上二手房业主让利更狠，纵使有很多缺点，但就所见即所得一个点就足以抵消大部分劣势。
所以，就有人认为，新房只有降价比二手房更狠，才能争取到购房者的青睐更好地去库存。
乍一看挺有道理，但这种论点忽视了新房无论在产品迭代、户型设计，还是居住环境和舒适度上的明显优势。
且不说很多二手房小区，由于年代久远造成的管理上各种跟不上，就连建筑本身都开始衰败明显，更谈不上居住舒适度可言。
©西区某小区管理混乱实景
特别是在市场上“第四代住宅”兴起之后，以“户户自带超大阳台，赠送面积大，超高得房率”直击购房者的内心，对传统的户型设计形成降维打击。
同样的价位，品质比二手房好，得房率也比二手房高太多，谁还愿意买二手房？
比如惠济区的绿都青云叙四期，通过L型阳台、入户花园（计一半面积）、空中花池、设备平台、飘窗（不计入面积）等空间创新，实现最高得房率约91%，最大化地兼顾居住舒适性与空间性价比。
以青云叙四期116m²南北通透的纯边户为例，充分利用可拓展的入户花园和花池阳台，整体赠送面积约18.5m²，相当于送出了一套主卧套房面积，让功能性和舒适性得到极大满足。
©绿都青云叙四期116m²三房户型
再比如最近热销的二七区的招商林屿境项目，以143m²户型为例，不同于传统的赠送，除了算半面积的阳台和飘窗外，直接还多了一个全赠送的露台，上下错层布局，实际得房率超过110%。
超高得房率，加上新一代城市森氧式旅心住区精准定位，对市面上的二手房直接带来碾压的优势。这也就不难理解，首次开盘143m²户型一套不剩，整体去化率高达88%。
©招商林屿境143m²四房户型
除了从设计上着手的高得房率，新房小区还有更多的功能区，满足不同业主不同时段的不同需求。
像泳池、健身房、台球室、影音室、儿童阅读室、四点半课堂、业主食堂等等，为业主提供更多的情绪价值，这些都是二手房老小区都不具备的。
可见，即便是在市场下行期，不愿躺平的房企，总能活出不一样的精彩。
©产品主义为了楼市注入信心
如果仅仅图一个眼见为实的价格便宜，可以直接去申请政府提供的配售型保障性住房。
虽然，保住房在套型、面积和销售价格上有一定限制，但好在是新房房源，不管是居住体验还是物业管理都会好过多数的二手房。
眼下，郑州取消了限价，意味着让开发商有了更多利润空间，从而鼓励他们多拿好地块，做出好产品。
在郑州保交房成为全国试点的情况下，新房交付已经不再成为问题，加上已经全面取消了限购，正在实施的“以旧换新”政策，很明显到了上车新房的好时机。
正如前段时间，万科董事会主席郁亮所讲，经过了三年的调整，新房性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。
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