转自大碗楼市上海
目前上海楼市中最主流的成交，基本都集中在300-500万的老破小。
--这样的价格段，也是跌幅最明显的。
而下跌的房子，总有跌跌不休的原因和理由。
每当楼市处于下行周期的时候，很多挂学区的老破小总是首当其冲。
曾经楼市的香饽饽、硬通货，现在真的挺不住了。
底线一次又一次地击穿。
价格出现了断崖式下跌，有些在半年内亏损达到百万。
最著名的单纯挂户口的老破小xq房。
典型的比如闵行春申的高兴花园，价格暴跌。
高兴花园挂户口1房，2021年2月份价格最高的时候，有接近十万的成交单价，总价要457万。
现在，最新成交的同户型的产品，总价只要231万。
什么是暴跌，这就是暴跌。
这样的例子比比皆是，比如，占据了优质地段的东昌新村。
位于浦东陆家嘴板块，地段不可谓不强势。
也正是凭借着优质地段，2021年7月的时候三十多平的单价可以达到13万左右，挂户口的总价在445万。
现在3年过去了，单价降到了9.8万，挂户口总价只要325万，整体降幅达到了26%左右。
当然，你说现在的学区房能不能买？
如果你预算不多又想念个好学校，当然是能买的，我们团队小伙伴近期也打算入手一套学区老破小。
目前很多老破小学区房已经跌的没有任何学区的溢价了。
还有一种跌的很惨的情况。
就是那些住宅密度贼高、体量过于庞大的小区，其实也充满危险。
最典型的就是上海康城。
你要说板块的势能，莘庄板块的能级其实并不差。
但是整个康城的房价目前低到离谱。
普遍的成交价格在3.6W的样子。
而且在上一轮的涨幅周期中，不管外部同区域的兄弟小区涨成啥样，我依然岿然不动。
为什么上海康城的房价会这么的淡定。
因为这个盘的体量，真的是太大。
整个小区的体量达到了288栋，差不多住了有1.3万户家庭。
一旦小区过于庞大，一定会出现三个方面的问题：
因为人流庞大，早高峰和晚高峰时间段很容易形成堵车；因为供应大，很容易形成业主之间的砸盘现象；前期投资客较多，大部分都不自己住，就会形成群租房林立的情况。概括为一点，就是居住体验感差，大家在这里留不住。
还有一点需要提醒下大家。
对于所有住宅体量超过3000套的小区，大家一定要睁大眼睛避免踩坑。
不要说这种低品质的上海康城，哪怕像高品质和优质地段的中远两湾城。
前2年换了万科物业后，房价也没有挺住，目前的挂牌单价大面积的只要7W出头。
大家要知道，这可是上海内环内+苏州河这样的超级地段。
这种超大规模的小区，有着众多挂牌的二手房，大家为了出货就很容易形成互相压价的情况。
比如同样的一套中远两湾城的房子，你买的时候单价是在7万多每平，现在4年过去了，因为孩子大了要改善，你卖9万多，并不算过分吧。
但是有些人因为买的比较早，单价只要5万多，他现在卖8万多，还有的赚，而且还有很多谈价空间。
所以你去看像中远两湾城、上海康城、世茂滨江花园这样的超级大小区。
大家还是要慎重的。
房价上涨的时候整体涨幅不明显。
但是一旦处于下行阶段，第一个跌的就是他们。
当然，同样守不住的还有一些还不错的中产聚集区域。
当然，这些区域虽然也跌了，但只是回到了19年-20年左右的水平，并没有直接腰斩。
比如说浦东联洋，对口的进才实验是全上海最好的公办一体对之一。
如果对比21年7月到现在，跌的是蛮狠的。
联洋的广洋新景苑，19年年初的时候，只有8万。
到了21年上半年，最高峰曾到达过13万+。
涨幅超过50%。
就算现在回撤了，回撤到了10万，也比19年的价格是要高一点的。
如果忽略由于教育政策改革导致的骤起骤落，其实学区次新的曲线和常规次新的曲线非常接近。
还有个板块，很多外地的朋友比较喜欢。
长宁古北。
其中的品质次新房，御翠豪庭，从2020年下半年，价格开始攀升。
到了2021年七月，价格已经从9万多涨到了14万。
后面，就是一个持平的价格。
相比较2021年的最高峰，现在的价格是回到了2020年的时候。
在21年-22年的这一波涨幅中，最先崛起的是这样中产聚集的区域。
最典型的就是联洋、大宁、古美等。
当然，从抗跌性来看，这些中产聚集区域在此轮周期中大概跌了15%左右。
从跌幅来看，还算是比较稳健的。
从数据看。
目前在宝山、杨浦、松江等区域的普通住宅来说，平均的跌幅大概是在25%左右。
市中心普通住宅的跌幅大概在15%左右。
相比于其他三四线城市，上海非强势区域的房价跌幅算是比较小的。
当然，我们也帮大家罗列下不同的总价段，应该怎么买。
1、300万-500万，购买原则是要有流动性，便于后期出手。
重点考虑近郊有地铁，额外带点产业或强能级的板块。比如浦东的周浦、青浦的徐泾北城、宝山的杨行、闵行的浦江。
2、500万-800万，购买原则是自住优先，兼顾学区。
可以重点考虑浦东的唐镇、周浦；嘉定新城；闵行莘庄；浦东御桥、闵行梅陇，都是小区品质不错，还带一个不错的学区。
3、800万-1500万，购买原则是居住有品质，板块有发展。
可以重点考虑比如北蔡大华锦绣片区，浦东的森兰板块，莘庄南广场，都可以买到带学区的品质小三房。
明天阳光
500我万买50平的老破小房子，这脑子钱怎么来的？
lemon_bee 回复 04-27 12:23
因为可以出手，所以实际开销并没有那么大，顶多算是押金。房价上行的话，甚至还能赚一笔。如果学区房只是卖学位，几百万投下去不能回本的，你猜还有多少人愿意投资这个钱？[得瑟][得瑟]
封之岁月 回复 04-27 04:13
现在有私立了，一年十万，到高考120万。公立不补课，班级前十就别想了。
菠萝菠萝蜜
这些地方在没有地铁的时候，其实跟上海没啥关系
碎却翠云千叠 回复 04-26 22:59
啥？[捂眼睛]上海的房子竟然和上海没啥关系[捂眼睛][捂眼睛][捂眼睛] 高兴花园基本都是市政动迁的 卢湾黄浦的 再说了高兴花园哪来的地铁[捂眼睛]
大忽悠
高兴花园至少还要下跌%50。
西湖忆 回复 04-30 08:14
不幸花园
银光之翼 回复 04-28 18:33
高兴花园离大润发很远？步行10-15分钟都算很远，那你以前是不是住在村里
Terrysun
高兴花园这地段根本就不值哪个价，就因为对口实验学校而被炒上去的，21年地铁口的房价都只是微涨的情况下，高兴的房价可谓是一天一个价，现在只能算是回归它该有的价格
无所畏惧
小便之类就是接下去要打击的，纯属以偏概全，用恐慌博取流量。它们是影响中国经济的原因之一。
纳税人 回复 04-29 20:48
你快报警
用户10xxx60
北蔡大华，特别是下南路二边的房子，都已二十多年，建造时质量极差，还是下南路到锦绣路，整个区域，房子的外立面都是修补的，因外墙漏水，所以搞得像烂膏药一般，只有靠巴黎春天那一断还可以，其它街坊就是老破差的高层，比现在造的小高层的动迁房经适房差了许许多多，因此大华只有一二个街坊马马虎虎，其它是一塌糊涂
游子 回复 04-30 03:42
辣鸡地段，有几个老上海人会去那里买房
淘宝最大蜜蜡店
又没有成交，价格都是虚的
lyf701
无论哪个小区，原始价也就万把块以内
姚许光
首先你得先看看这个小区是哪一年的？老破小停个车都费劲。现在年轻人看不上了。
用户72xxx58
没买过房子么？拿成交价来说事[笑着哭]
用户72xxx35
中远两湾城可谈不上高品质！除了地段，二十年的房龄[大笑]
江东书生 回复 04-27 18:14
20年房龄还算好吧，又不可能永远买的是新房子。内环内地皮就那么点。
马虎 回复 05-04 09:28
太大，都是租客，还有群租，里面乱得一塌糊涂。
给爷死
人类已经不生幼崽了，后期2018年以后出生的小孩估计100%上高中，100%上大学了，还炒学区房？无意义了
哈哈大帝
中远两湾城最早是2600哦，低的时候2300，所以卖什么价都赚
用户13xxx75
不是老破小不香，是本来房价不合理，现在最坑的房子是既老破小又是高层
快乐honest
100努读的现在300还是赚
顺其自然1道法自然
明明23的要挂230
龙飞舞
高兴花园是因为学区不一定了