转自层楼
作者Echo
杭州楼市
01
新房一集中交付，会抢尽板块内的风头和流量。
像最近的申花，根据杭房数据，近30天带看榜上，杭樾润府遥遥领先，高达3500多次；预交付的星瓒颂锦府势头也猛，有1400多次，两盘同时频频成交。
已交付的杭曜置地中心和馥香园，也在着急等待办出产证，上架出货。
但如此白热化的左右夹击之下，申花老盘东方福邸，12月至今，竟放量成交了4套190㎡及以上超大户型（数据来源：手边买房）。
这看起来有些出人意料，一来并非次新，二来超大户型的流速本不可能太快。
整个2024年，东方福邸一共就成交了十来套超大户型，前四个月零网签。
那么，年前这一波集中爆发，原因何在？
02
归根结底，还是因为价格相对降到位了，综合性价比高。
“东方福邸的约200㎡大户型，近期的成交总价基本在约1150万带一个车位，折合单价约5万6。”
资深中介郑哥说，2024年初成交单价还能在差不多6万，2023年时则有约6万5，确实下来了一些。
比如最近一套已成交的低楼层199㎡，1140万，折合单价5万7。另一套高楼层198㎡，1150万成交，折合单价5万8。
东方福邸2014年交付，已有十年房龄。
作为一个2.5容积率的38万㎡大盘，在当年的同时期楼盘中，品质感还挺出众；在如今申花的“第二梯队”里，也排得上个中翘楚。
东方福邸实景图
单看它“铝板+石材+玻璃幕墙”的外立面，至今历久弥新。再到园区里逛一圈，能清晰感受到大盘的生活氛围感。
占地面积超11万㎡，又全是高层，因而楼间距开阔，采光和视野相当好。随处可见大大小小的草坪，基本上全是堆坡；树木也被滋养得高大繁茂。
小区里除了有室外泳池，居然还有一个7000㎡人工湖；这等待遇，在如今的新盘里也是不会再有了。
自身品相不错，再看地段和配套，除了学区普通，其他都能打上高分。
到地铁5号线萍水街站，直线200米；到城西银泰城和运河亚运公园，直线400米。无论出行、逛吃或运动遛弯，都在散个步就到的便利范围内。
03
当然，深度改善客们看中的，还有东方福邸200㎡的大四房格局。
它有一批170-180㎡户型，只有三房两卫，价格也偏低一些，有套低楼层180㎡挂牌单价4万9。
直到193-200㎡，才是舒服的四房三卫布局，双套房、大餐客厅，弧形阳台面积大的能有20㎡。无论家有二娃、三代同堂，还是保姆住家，布置起来都更进退自如。
同样是1100万+的预算，在成交单价7-8万的申花第一梯队，比如首开杭州金茂府、沁园、锦绣之城等，只能买到135-155㎡。
再不然就是近期交付放量的华丰造纸厂三兄弟，杭樾润府最大173㎡，星瓒颂锦府最大177㎡；加上大税，这个预算也都能买到了。不过是申花北，地段上还是有所差异。
对比下来，东方福邸200㎡，可以说是中产改善族想留在申花核心，拥有一套舒适大四房的高性价比选择。
东方福邸实景图
某种程度上，也属于“宁为鸡头，不做凤尾”。
而从另一个角度看，成交能放量，也是因为愿意诚心卖的房东多起来了。
此前，申花190㎡以上的超大户型，二手主力供应就在东方福邸，约有600套左右；但因为纯自住为主，挂牌量并不多。
在它之后，也仅宜和园有过约150套190㎡，古翠隐秀约90套198㎡。但接下去，申花超大户型将迎来大变局。
所以，东方福邸房东也一改惜售心态，想要加速出货。目前挂牌的六七套诚心卖的房源，大多房东仍自住着，只是提前挂出来卖。
其中一套最近挂牌的高楼层200㎡，房东正是摇中了馥香园大户型准备自住，这边想要尽快脱手，总价因而也直降150万。
04
形势已经相当明牌。以馥香园交付为标志性开端，2025年，申花将势不可挡地迈入“超大户型元年”。
来盘一盘接下去的190㎡+海量供应吧。
首先是馥香园，除了起步的175㎡，其余全是199㎡及以上的超大户型，一共488套。
2025年内将交付的庆樾上府，超大户型142套；揽云锦绣里，242套。
杭著臻邸全盘200㎡+，162套。嘉映锦绣里全盘210㎡+，128套。
民生药厂的颂映传麒府，185㎡+一共244套；霞映锦绣里不算叠墅，也有93套。
而民生药厂的最后一宗宅地，也将于1月24日出让，作为压箱底宝地势必引来房企的激烈争抢。容积率2.6，地上建筑面积约8.4万㎡，若以套均200㎡来匡算，还将再多约400套的量。
再看申花北已交付的珹上润府，全盘185㎡+，88套；河颂映象府的199㎡+，106套。
此外，华丰造纸厂三兄弟的最大户型，均为170多㎡，加起来还有三四百套的量。
也就是说，未来三四年内，申花将交付的超大户型已有约2100套（造纸厂三兄弟未算在内）。
这一时期的申花，恰又是出了名的“难摇”，中签率动辄10%几，甚至不乏限售，聚集了相当数量的投资客。
假设交付后有15%-20%的房东挂卖，那么未来三四年，申花超大户型的挂牌量在300-400套。
而之前几年，由于基本都是“以小换大”的内生型需求，申花超大户型的年成交量顶多也就20-30套。
再加上超大户型次新总价还要往上飙，流速更将受限。短期之内，一场激烈的贴身肉搏战已避无可避。
但若放长远看，申花的独特优势在于已排布得满满当当，极少能见空地。即便能像其他板块一样“商改住”，它也已无甚余量了。
所以，三五年内，申花超大户型的厮杀在所难免。但等到熬过风雨和阵痛，大概率又将重见美好的天空。
