去库存的风，狠狠刮起来了。

“五一”放假的前一天，中央政治局会议召开，提到了两个重点。

一个是保交楼，要开启“问责制”了。

另一个是“消化存量房和优化增量”，即去库存。

去库存这个词，10年前的2015年中央经济工作会议提过，此后楼市开启了新一轮大幅度涨价。

｜10年后的今天，上头再一次把去库存放到明面上来提，为什么？

库存压顶。

国家统计局数据显示，截止3月末，全国商品房库存约7.48亿㎡，已连续3个月，超过2015年7.18亿㎡的历史高位，其中住宅近4亿㎡，同比增长约24%。

根据克而瑞的统计数据，截至4月30个，全国重点城市商品住宅几乎都处在超长去化周期，除几个城市外，绝大部分城市的日子都不太好过。

所以，430会议，选择直面问题，号召各个城市去库存。毕竟，甭管什么政策，都不如让房子流通起来来得实际、直接。

或许是因为2015年，楼市去库存后，引发了涨价的连锁反应。所以，这次的去库存，从执行层面来看，似乎还略显温和。

北京、深圳虽不同程度的局部放开限购，但是放的边沿区域乃至郊区，很保守。或许是两个城市先表个态，也或许是两个城市对行情有把握，不着急冒尖。

但是，不管怎样，去库存的方向已经定了，至于怎么去，力度可以到什么程度，头部城市估计还在试探，其他城市也在等待。

｜在这个大背景下，南宁何去何从？

从数据来看，南宁不能等了。

克而瑞的统计数据显示，南宁新建商品住宅库存量683万㎡，消化周期达到了44.6个月。

按照这个数据，南宁现有的新住宅库存，要全部卖完，要差不多4年时间。

不过，广西中原研究中心的数据显示，截至3月底，南宁商品住宅库存量730万㎡，库存套数约6.55万套，去化周期约为25个月。

这两个数据，对库存套数判断差异不算大，但，去化周期相差近20个月，到底哪个数据最接近真实情况？

业内人士判断，南宁目前的新房库存，预计需要3年时间消化。我比较认可这个观点。

注意，以上统计数据，针对的范围是已取证的新房房源。但是南宁还有大把的隐藏房源——未取证上市及待建房源。

另外，还有浩浩荡荡的二手房大军，法拍房等，一个个骨折价，嗷嗷入市。

对咯，还有各种保障性住房、城中村改造，也等着入市。

所以，不管怎么计算，南宁库存量都不低，这已经是不争的事实了。

我们知道，南宁一直在努力去库存，降低首付比例、降低利率、提高购房补贴等等大杀器用了个遍。但效果嘛，不算理想。

销售端难以短期打通，南宁还能做什么？

郑州的方法或值得一试，即以旧换新。

想要买新房，得先卖掉旧房，但是旧房卖不出去，你就买不了新房。于是郑州就让城投把房子收走，资金打到第三方账户，只能用来买新房子，就形成了闭环。

公开信息，光是今年，郑州就要收1万套旧房子。

中指研究院统计，截至5月6日，全国已有超过50城表态支持住房“以旧换新”。不过做法略有不同，或收储或补贴。

有专家呼吁，可以把以旧换新和保障房相结合，收购存量房用作保障性住房，既能解决库存又能帮助地方完成任务，还能让低收入家庭有房可住，一举三得。

有业内人士提议，南宁是否可以考虑，国企收储部分存量商品房，作为保障性住房。或者可以考虑收储开发商商品房后，给开发商返回地票，用于土拍支付土地款，打通房子和土地的置换。

此外，除了直接的去化方式之外，南宁或许也要考虑扎紧供应的“水龙头”，适当拦截新增房源。

好比池子里水多了排不出去，关水龙头和开口子排水都是必须的。

南宁供应的“水龙头”，一个是土地供应的体量，另一个是平衡保障性住房及旧改节奏等。

基于这一点，南宁或许要重新审视保障房、旧改了。

特别是房企关注的南宁配售型保障性住房，已确定的有7个。

其中，首个小区已经动工，面积最大的做到了105㎡3＋1房，且中大户型占比很高，与商品房无异，无疑会与附近的商品房形成竞争关系。

另外，南宁大力推进的城中村旧改，首批8大城中村，虽然旧改入市需要时间，但，未来一入市，会否与现有存量新房形成竞争关系。

况且，这些房源流入市场，最后也是要考虑销售的，一旦过急，与商品房恶意竞争，可能达不到这些房源入市的目的，也不利于市场扶正。

因为不管什么房子，流入市场就一定会增加供给，不同程度上与商品住宅抢食客源和流量。

所以，南宁去库存，除了政策端持续给力，在供给端也需要适当的调整供应节奏。

关于南宁去库存，你有什么妙招？留言区见。