继盛邦双悦湾8字头起清盘后，五象蟠龙板块又出现了价格炸弹！

盛邦的“邻居”敏捷华宇·锦绣江辰直接砸出了7900元起/㎡的惊爆价格！

楼面地价1.2万＋，入市要价1.8万＋，现在房子8000+就卖了，你说刺激不刺激？

这几天，锦绣江辰的售楼部挤满了人，购房者、各路中介和媒体，或看房卖房或一线吃瓜，当然，俺们花儿街也去了。

今天我们回答四个问题：

能不能买？这仅是一次降价抢客吗？为什么两次房价大跳水在蟠龙？南宁房价何去何从？

01

能不能买？别急着无脑冲

这个问题，很多购房者都咨询过我们。

我只能说，价格是够低，先看适不适合你，别急着无脑冲！

锦绣江辰降价第二天，花儿街团队去了楼盘现场。

先看价格——

中介宣传的价格是“79XX元/㎡起”，价格真有那么低吗？

花儿街现场踩盘发现，7900元/㎡的房源仅有一套。

111~130㎡的户型价格在8500+~8900+元/㎡。

143㎡的大户型价格在8300+~ 9600+元/㎡，9000多的价格占主流。

然后看产品——

锦绣江辰原来定位“轻奢”楼盘，户型设计和外立面颜值都不错。

产品是2梯3户，只有111㎡、130㎡、143㎡3个户型。

143㎡户型做了南北对流，7.3米宽的景观阳台及6.1米宽的生活阳台 。

整个户型放在五象同等面积去比较，还是有竞争优势的。

再看地段——

五象大道沿线第一排，地铁4号线体育中心东D出口、过个马路就到广西体育中心，步行200米就到江边，这个地段，这个价格，你就说香不香吧。

外部条件啥都挺好，就是建设进度不忍直视——

先看锦绣江辰的规划图，整个小区要建10栋楼，产权移交安置房和商品房各占一半，东边区域，安排了5栋安置房和一所幼儿园，1、2、3、5、11号楼。西边区域，是5栋商品房，对外销售。

看到网上有不少评论说，担心锦绣江辰的安置房占比过高。其实在花儿街看来，这个盘安置房占了将近一半，并不是太大的痛点，你当成2个小组图好了。最大的难点，则是开发了3年，只建了一栋商品房。‍‍‍‍‍‍

花儿街的小伙伴走到楼盘背面，透过工地挡板的缝隙，看到工地实景，都不免叹息：

锦绣江辰已经建好主体、呈现外立面的5栋楼，居然是产权移交安置房，幼儿园也建好了。路边还被绿网包围的楼栋，则是正在降价销售的商品房6号楼。

产权移交安置房看起来主体已经完成，但地下室还有部分工程量需要收尾。

让人叹息的是，原计划要建5栋商品房，现在只建了1栋楼——6号楼。其余4栋楼的位置上，还是积水和黄土、杂草，还没有动工。

所以，你发现了吗？

锦绣江辰的地段和超低的甩货价，都挺好，就是工程进度堪忧。

据地产人分析，如果这次降价促销，6号楼100多套房源能顺利清盘，开发商可通过销售“回血”完成6号楼和安置房的交付。

但后续没有建的4栋商品房，什么时候才能动工？目前开发资金来源和剩余地块的后续命运，还是个未知数。‍

如果未来没办法按照进度完成剩余楼栋的建设，小区的居住氛围以及园林等都没有办法保证。

不过，现场看到一位意向购房者在看工地，他说“大不了就只有6号楼交房，其他地块不开发。你就当做低价买一栋没有园林的单体楼。楼栋就在五象大道边上，后面地块什么时候开发，对这栋楼居住影响不算大。”

所以，如果你能接受这个楼盘将面临较长期的“独栋楼”状况，不介意整个楼盘未知的整体交付时间，那就要根据自己情况好好考虑，是否适合了。

02

不要瞎起哄！只是个案

锦绣江辰甩货价是个案，也是高地价地块在震荡市场下的无奈之举。

为什么这么说？

| 首先，敏捷和华宇，真的太惨了。

在甩货价之前，这个楼盘就备案了29套房，卖了三年只卖了29套房，严重的卖不动。

| 其次，价格与产品预期严重不符。

这两年的楼市大环境确实不好，但这个盘，五象蟠龙、五象大道第一排，还靠邕江，楼下就是地铁，卖那么差，似乎不科学。

▲锦绣江辰地段很好

但，超过1.2万元/㎡的楼面价，达到4的高容积率，还有配建将近一半的产权移交安置房，加上靠近五象大道规定的退距，还要配建一个幼儿园。

这样的硬件条件，产品怎么做？后续怎么卖？那不是逼死设计师和营销团队嘛。‍‍‍‍‍‍

最终呈现的结果就是，产品定位不准、价格与产品预期不符，让很多购房者望而劝退。（可点击之前文章复习→高地价楼盘的悲伤和无奈，都藏在了房价里）。

|最后，市场把锦绣江辰逼到了墙角。

2020年11月，锦绣江辰拿地时还是南宁地产的高峰期，当天的土拍12家大佬火拼蟠龙，多少房企连个南宁准入资格都没有。敏捷和华宇为了进入南宁，不惜高价拿地。但，楼盘入市销售时2021年第二季度，南宁楼市已经冰火两重天。

综合种种原因，地段不如它，产品不如它的盘大把，但比它卖得惨的倒也不多。

所以，尽管市场普跌的情况下，锦绣江辰大降价也只是个案。

但是，这个个案，却一次一次的冲击着市场和原本就岌岌可危的信心。从整个市场角度来看，并不是一件好事。

不过从另一个角度看，敏捷和华宇确实不容易，高价拿地赶上市场下行，之后为了销售多次降价；销售没有起色，依然把配建的安置房和幼儿园建起来了。

据小道消息说开发商也曾寻求过银行贷款，但最后因各种原因没有等来放贷。这次锦绣江辰大幅降价的“销售回血”方式，可以说是一次走投无路的“自救”。

房企“融资难”的大难题，也成了很多楼盘降价的原因之一。

03

两次降价，为什么是蟠龙？

有人问，盛邦双悦湾和锦绣江辰两个盘降价，都是从蟠龙引爆？难道五象核心江景板块，不香了？

我们先来看看，盛邦双悦湾和锦绣江辰，降价的背后是一回事吗？

盛邦双悦湾为什么降价？我们有跟开发商聊过，内容有点隐私，不便展开太多来讲，但是，双悦湾是主动选择降价，而不是被逼无奈。

盛邦作为当下少数的“手中还有钱”的稳健民企，双悦湾不仅地价比锦绣江辰低得多，并且已经是现房，不需要再投入资金。

但盛邦经过测算后，以其多熬几年慢慢卖，去耗费更多的资金成本，不如选择降价1500元/㎡快速清货，一举两得。而盛邦在蟠龙的另一个盘，高端改善盘“盛邦滨江府”的价格一直坚挺。‍‍‍‍

而锦绣江辰，则是被迫选择。有地产人猜测，“不排除敏捷华宇把现有的工程完整交付之后，后面未开发的4栋商品楼找‘接盘侠’接手开发。”‍‍‍‍‍

所以，蟠龙两个楼盘选择降价，和蟠龙本身必然有关系，但是，更多的是楼盘本身的原因。

我们再来看市场的第二个疑问：蟠龙不香了吗？

恰恰相反，蟠龙有非常好的天然优势：

从南宁大桥进入五象的第一站就是蟠龙，从某种程度上说，蟠龙就是五象的门面板块。

蟠龙也是五象最先成熟片区，也是五象难得的一线邕江还看青秀山的板块。

但是，蟠龙核心区的学区是体强路小学和中学，没有现成的名校，这是非常大的短板。

在一个极度看重名校的市场里，蟠龙相当于少了一个必买不可的理由。

而稀缺的江山资源，恰好又成了“奢侈品”。

不是购房者不喜欢，这和消费降级你只买“必须品”少买“奢侈品”是一个道理。

所以，一两个楼盘的降价不代表蟠龙不好。这个板块好的很明显，短板（无名校）也很明显。

但是，喜欢蟠龙的人，会很喜欢。而有学区硬指标要求的可能会犹豫。

而且，如果市场回归到正常，蟠龙一定会更有市场。

你看盛邦·滨江府，价格就很坚挺，这是一个真正花了大心思去做的项目。

04

五象房价，后续怎么走？

必须承认，现在，整个南宁楼市处于普跌行情，这也是全国大行情。

同样的，五象不少楼盘现在仍在挤水分。

就像一位房企老总所说，这十年，五象的平均价格是所有城区里，涨幅最多的，现在跌一些下来很正常。未来怎么走还要看大趋势。

但是，不会无止尽的跌，都亏本，那不相当于掀桌子砸碗不玩了？

同时，可以肯定的是，市场将会进入前所未有的再分化。不同的房企，不同的楼盘，不同的拿地时间和代价，都会有不一样的结果。

好的楼盘会有一条自己的“曲线”，不好的楼盘，处境会越来越艰难。

现在，五象有一直有名校、刚开始有名校和没有名校的楼盘，价格差异还是挺大的。

那现在还值得买吗？还是那句话，看需求，看好房子，看稳房企。