学区摸底工作最近正紧锣密鼓地展开，又到了一年当中老母亲们最集中焦虑的时间了：

究竟是该躺平还是追名校学区房？

究竟是该花重金拿下老城区里的“老破小”，还是要到新区买分校学区房？

在地产行情整体不景气的情况下，怎么样的学区房才值得上车？

这段时间，花儿街后台被各种妈妈党们“攻陷”，今天继续聊聊学区房。

01

分校满天飞，总校yyds

关于学区房，我们先亮3个观点：

①在名校遍地开花的情况下，本部学区仍是YYDS；

②不能只考虑学区而忽略房子本身的价值；

③学区房值得追，但前提是要量力而行。

别急着喷，这三个观点，听花儿姐逐一剖析。

在如今的地产行情下，买房主打一个稀缺。

为什么大家感觉现在一些名校的学区房似乎没那么“香”了？

原因是，这几年，南宁的名校跟蒲公英似的，在城市开发的风吹之下，分校像其种子一样落得遍地都是。

这一定程度上是好事，优质教育资源的扩散，一定程度上促进了教育公平。

但要知道，在不少家长看来：学区永远没有最好，只有更好！

相比于其它的分校区，拥有更长时间沉淀，教师队伍和生源更稳定的本部学区，才是所有家长们心目中的“白月光”。

分校千千万，本部学区只有一个！

市场上也形成学区鄙视链：名校本部＞名校分校＞普通

与本部学区同样抗打的，当然是本部学区房。

在一些分校学区房开始纷纷跌下神坛的这几年，名校的本部学区房价值却始终坚挺，是市场上真正的硬通货。

放眼全国，为啥一些“老破小”尽管居住品质不佳却能卖高价？无他，就是因为拥有硬核的本部学区房。

还记得那套曾震惊全国的南宁“最牛学区房”吗？2019年，七星路13㎡瓦房以35万成交，只因这是一套二中初中部本部的学区房。

受到大行业的影响，二手房的流通性和价格都受到冲击，但我们发现，在南宁二手房市场当中，价值最高、流通性最好的房子，就是能够读总部学校的学区房。其中，又以小户型的售价最高，也最为抢手。

来源：安居客

如金旺角部分二手房房源的挂牌价普遍在2万-3万+/平，其中，一套26㎡小户型挂牌4万元/平，另一套23平米的挂牌单价为5.3万元/平，堪称南宁房价金字塔顶端。相比之下，没有优质学区或者只是分校学区的楼盘，二手房价格则远低于此。

02

总校里的王炸，家长们的梦中情校

在南宁众多学区当中，南宁二中本部绝对是王炸，是无数家长疯狂打call的对象。

为什么这么说？

第一、A+率排名名列前茅。

名不名校的，一切都是看实力说话。二中本部的名校头衔，不是吹出来的，都是一年一年考出来的。

先看几个网传的数据。

2019年南宁二中初中部总成绩全A+12位，人数仅次于西大附中。2020年总分A+则有72人（根据教育局要求2021年后中考成绩仅公布一分一档表，各学校具体的A+人数不再公布）。

2022年二中本部全A+数排名前5，2023年全A+数晋升TOP3。

而且，2023年西大附中、新民中学、三美中学三所私立中学转公，公办初中名校本部的江湖地位会进一步得到提升。

很多原本是私立中学粉丝的家长，转身就加了二中本部的关注和粉丝团。

第二、中考有优势，读二中高中部更容易。

二中高中部在全广西范围内，都是最顶尖的学校之一，因此，大量的家庭购买学区房的长远目的，就是为了未来孩子能考上二中高中部。

这里，有必要说说南宁高中的招生计划：共有指令性招生计划和指导性招生计划两种计划。其中指令性招生计划又分为定向和非定向两类。

所谓指令性定向招生计划，就是将示范性高中的50%招生名额分配到南宁市各初中，这部分名额只有地段生才能享有。

剩下的50%招生名额则归为指令性非定向招生计划，是全市地段生和非地段生一起来竞争。

也就是说，如果你是二中本部的地段生，哪怕中考失利，没有考出特别好的成绩，也比非地段生有更大的机会被二中高中部录取。

第三、名师进驻。

“三私”转公后，据传，其教师队伍有所分流，直接“灌溉”其它的公立学校。

这些名师，要择木而栖，“非梧桐不止”，当然会选择优质的学校。而二中本部就是一大热门分流点。

据说，原西大附中的部分名师，包括原教研组组长、原年级主任等，都已加入了二中本部。二中本部兵更强，马更壮。

第四、学校扩容，学位增加。

好学校总会面临僧多粥少的尴尬——抛橄榄枝的家庭越来越多，但学位就那么一点。

二中本部同样，学位很稀缺，原本只有41个班。

但是，好消息是，二中本部的学位扩容了。

据报道，2022年2月，二中本部开始扩建，将新建教学楼、教学综合楼、食堂以及操场等，工期550天。建成后，教学班将增加至60个，学位数量增加了约50%。

这就意味着，二中本部学区的分流风险大大降低，更多的孩子可以较稳定地享受到二中本部的优质教育。

总的来说，由于出色的成绩，再加上师资进一步加强，以及学位扩容，二中学区房成了很多人的梦中情房。

但是，走访了二中本部的二手房后，我们却发现，可选择的学区房极少。

目前，二中本部附近的学区房，不是旧改就是传说中的“老破小”。单位房的房龄有的长达30年+，大多还是步梯房，对于很多人来说实在是难以接受。

更难接受的是价格。以农垦大院的单位房为例，尽管已有30年+的房龄，但是售价依旧在2万元/平方米左右，实在夸张。

03

学区+城市核心景区，双核价值南宁罕见

看了一圈下来才发现，二中本部周边的房源极度稀缺，新房楼盘更是有且仅有一个——华润中山府。

这个项目是市场上罕见的同时拥有超强学区+城市中心地段+一线江景的小区。

二中本部跟项目只有约700米的直线距离，按照2023年学区划分，项目在二中本部招生地段内。

优质教育也要从娃娃抓起，因此幼儿园也非常重要。华润中山府配建的幼儿园，在2023年已确定为南宁市第五幼儿园中山分园，南宁市第五幼儿园是一所自治区示范性幼儿园。

接下来我们来掉掉书袋。所谓学区房，“学区”是定语，“房”是中心语。也就是说，学区房的本质其实是“房”。而既然是房子，那交通方不方便、商业繁华不繁华、景观美不美，都是重要的判断指标。

我们逐一来看。

华润中山府，位于南宁市中心，这个地段的价值，大概不需要多说了吧？

我们知道，在南宁可以称得上城市“核心”的地段有很多，但是市中心只有一个，就是华润中山府所在的朝阳商圈。

百年朝阳，这里有着别的板块无法复制的历史文化沉淀，城市地标云集。例如，项目旁的4A级景区“邕州古城”正是自治区级重点打造的历史文化街区之一。

项目楼下700米左右，就是地铁站，而且是东西南北走向的两条大动脉的1、2号线的交汇站点。

两条地铁，加上民族大道，还有附近的南宁站，要论交通的便利度，还有谁？

商业其实也不需要多说，朝阳商圈商业的繁华已经持续了百年，如今更是达到了前所未有的高度。云集印象城、三街两巷、步行街等等。要论商业的丰富程度和成熟度，整个南宁无出其右者。

华润中山府享受到的利好，真的是泼天般的来，有名校有地铁有商业，还有一线江景！尤其是二期，江景视野更为广阔，80%以上的户型可以一线看江。

见过上天给楼盘赏饭吃的，没见过上天给一个楼盘这么“填鸭式”喂饭的。

04

小而精的硬通货

最后，我们聊聊户型。

在学区房里，小户型永远都是香饽饽。但是，如果在小户型的“小”前面加两个字变成“老破小”，那就是另外一回事了。

这几年，我们见过不少冲着名校而入手“老破小”，但最后却后悔了的案例。

“老破小”的问题在于“老破”，又老又破到几乎丧失了“房”的本质属性，因此常常卖不出去自己也不想住，最后只能沦为“不动产”。

▲二中本部周边的一些老破景象

相比之下，我们认为，更靠谱的选择是，既能满足名校学区的需求，而且房子也能真正满足居住属性，这就要求我们关注房子本身的价值。

说回到华润中山府，目前推出的房源包括建面约110～148㎡的三至四房，以及建面约39～78㎡小户。

▲64㎡户型样板间

上文我们说到，在学区房当中，单价最高的往往是小户型，这次我们想重点来聊聊此次推出的小户型组团中山公馆，主打的户型是建面约39～78㎡江景学府小户。

这里的小户型，和普通的小区有什么本质的区别？

1）这是出自华润的小户。

华润的品牌溢价力自不必说，这些年来，太多品牌遭遇滑铁卢，但作为央企的华润是行业的标杆级别存在。

同在民族大道上，幸福里可以说吸引了南宁甚至广西知名度最高的富豪，是南宁的豪宅样本，而中山公馆则被誉为是中山路上的Mini幸福里。

2）这是在一个高端小区当中的小户。

与周边二手房基本上都是老旧小区不同，这是一个全新的且高端的小区。

你能享受到的除了地段本身的优势，还有作为高端小区所配备的入户大堂、园林、还有会所——中山会馆等高端配置。

在会所当中，业主或者准业主可以享有日咖夜酒休闲吧台的优先运营权、免费使用策展平台、免费限时使用茶室、雅聚平台，让家里的会客厅得到延伸。

这样的居住体验，是普通的住宅小区完全没有的。

既有优越的景观资源，又有城市的顶级配套资源。也就是，无论你是拿来自住还是作为资产保值，都很不错。

3）户型不错，总价不高。

上文说到，学区房要考虑量力而行，那么性价比就很关键。

小户型产品中山公馆，不高的总价门槛，是一次新的购买机会。

建面约39平起步，更大户型还有64~78平，也可以实现多个户型灵活搭配组合，自由规划设计空间，满足业主需求的无限可能。

业主可灵活使用。

我们打探得知：中山公馆目前已经推售第三批产品，上新了78平米户型，按照首套计算，首付（分期）10万起步，是目前市场上上车门槛足够低，又极度稀缺的名校本部小户型。

综合来看：手握最强学区，占据城市中心地段，享受城市精华资源，敢问学区房综合实力哪家强？华润中山府必须拥有姓名。