虽说没有确切的统计，但人们都知道，现在住宅小区物业费收取大多都是按建筑面积来计算收取的。为什么会形成这种局面？今天我们就专门来讨论一下这种“最普遍的”收费方式的来源及利弊。

按建筑面积收取物业费的制度来源

大家知道，商品住宅小区及物业服务都是舶来品，相应的一些管理制度也是在逐步引进和改进。如何收取物业费？当年《物业管理条例》的第二十条规定，“应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月收取，经业主同意，也可按季或年度收取。”

随后的住建部等制定的《物业服务收费管理办法》及各地的相应法规政策文件，都沿用了这说法。正是这一规定的影响下，全国住宅小区除非合同有特别约定，正常情况下，都是按照房屋的建筑面积收取业主的物业管理费。

按建筑面积收取物业费的合理性

当时采取这取费方式，直至现在绝大多数的住宅小区沿用这种取费方式，主要是基于以下这3个原因：

一是体现公平性。以建筑面积作为计费基础，能够更公平地分摊物业服务成本。业主享受的物业服务基本与房屋建筑面积成正比，如小区公共区域的清洁、安保巡逻等，面积大的房屋业主对公共资源的使用相对更多，按建筑面积收费符合 “谁受益、谁付费” 原则，能让业主根据房屋面积承担相应费用，避免少面积业主补贴大面积业主，保障缴费公平。

二是便于操作管理。使用建筑面积作为统一的计费标准，可以简化物业费的计算过程，提高收费的透明度和效率。物业公司可以根据建筑面积直接计算出每位业主应缴纳的物业费，避免了因使用不同计费标准而可能引发的混乱和纠纷 。此外，在业主协商投票表决时，按照建筑面积来计票也更具操作性。

三是利于公共资源维护。建筑面积是衡量房产价值的重要依据，通常情况下，建筑面积越大，房产的价值也相应越高。因此，按照建筑面积来计算物业费，可以更为公平地反映业主所拥有物业的价值，确保物业费的收取与业主所享受的物业服务相匹配因缴费与建筑面积挂钩，业主会更积极监督物业公司对公共设施、场地的管理维护，确保公共资源良好状态，提升小区整体居住品质，保护自身物业价值。

按建筑面积收取物业费遭质疑的原因

近年来，一些小区的业主对按建筑面积收取物业费的方式表达不满，由此引起了一些争议。综合起来，按建筑面积取费确定也存在着一些不太方便和明确的地方。

一是对应给哪些公摊部分付费的疑虑。付费是为因为享受了服务，可个体应支付公摊部分多少的服务费，概念复杂让人不明所以。公摊面积是指整栋楼的业主共同分摊的建筑面积。它包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。然而，这些部分的计算方式对于普通业主来说比较复杂，不同的建筑设计和规划会导致公摊面积比例差异较大。例如，有的高层住宅公摊系数可能达到 25% 左右，而多层住宅可能只有 10% - 15%。

在实际操作中，各地对于公摊面积的界定标准并不完全统一。部分开发商可能会利用这种标准的模糊性，在销售房屋时对公摊面积进行夸大或者不合理的计算。这就使得业主在入住后，对于自己究竟应该为多大面积的公摊部分支付物业费产生疑问。

二是对应支付多少服务费有疑虑。不同业主对于公摊区域的使用频率存在很大差异。例如，一些年轻上班族可能只是早晚使用电梯，很少使用其他公共区域；而一些老年人可能会经常在公共门厅或者小区花园等区域活动。对于使用频率低的业主来说，他们可能会认为让自己和使用频率高的业主承担相同的公摊面积物业费是不公平的。

业主对物业服务质量的期望和需求也各不相同。有些业主可能更关注小区的安保服务，而有些业主则更在意公共区域的环境卫生或者绿化情况。如果业主认为自己所关注的服务方面没有得到很好的满足，就容易对支付公摊面积的物业费产生抵触情绪。

三是收费与服务不相称引发的业主心理不舒服。业主在购买房屋时，已经为公摊面积支付了房款。当再次被要求为公摊面积支付物业费时，他们可能会觉得自己在为同一块面积重复付费。尤其是在一些房价较高的地区，公摊面积部分的房款也是一笔不小的开支，这使得业主对承担这部分面积的物业费更加敏感。

一些物业人服务不落实，程序不透明，问题久拖不解决，如果业主入住后发现实际得到的物业服务与购房时开发商承诺的或者自己预期的不一致，就会产生心理落差。在这种情况下，他们更容易对承担公摊面积物业费产生争议。

最新的物业管理条例，已经将原“应当按照业主拥有物业的建筑面积计算”这句话，改为“由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”应该说是一种制度上的改进和进步吧。

需要补充的是，只要有物业服务这个事，物业费必然存在，在公平合理科学测算的基础上，大致也是个定数。至于按什么方式取费，费用都在那儿，只是各户分摊的份额多少有所不同罢了。

（信息来源：参与同题和豆包交流相关内容）