（亚晨/文）随着房地产开发规模的见顶，不少房企都将代建业务视为新的利润增长点。
凭借着高收益率、轻资产、低杠杆以及逆周期等特点，代建成为房地产企业转型的重要方向之一，而这一领域的入局者也越来越多。
目前代建这一细分赛道已经形成，相信随着越来越多的企业加入，未来的竞争格局或将愈发激烈。
品牌房企的“必争之地”
根据克而瑞监测，2023年全年累计中标代建项目达357个，同比增长50%，2021年和2022年这一数字分别为140个和238个。
近日发布的《2024房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，本轮地产下行周期中大量城投平台托底拿地，而其操盘能力相对较弱，项目开工率低，成为代建市场重要的需求来源。
未来保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”建设的推进，也将带动相关项目代建需求的增加。
正是由于市场需求的不断扩大，让房地产企业看到了这一细分领域的发展空间，于是选择纷纷布局。
2022年，房企入局代建赛道，开启快速扩张的步伐。包括华润、碧桂园、龙湖、华夏幸福、中梁、新城等一大批开发企业当年相继宣布进军代建领域。
2023年2月，中小房企上坤地产宣布，将开辟共建管理新赛道；8月，滨江集团宣布重启代建航道。今年1月份，招商蛇口发布公告称，拟设立代建业务专业公司，统筹管理并开展代建业务。
从入局代建赛道的企业来看，已经成为品牌房企的“必争之地。其中，大多以全国性或者地方知名房企为主。这些企业无论是在产品力还是成本控制方面，在多年的房地产开发业务中，累积了大量的经验，同时还兼具一定的品牌效应，这对于进入代建赛道可谓“轻车熟路”。
行业集中度走高
据不完全统计，目前布局代建这一赛道的房地产企业已超过90家，这也直接导致了规模的大幅提升。
克而瑞研究中心日前公布的“2023年中国房地产企业代建综合能力排行榜”显示，2023年综合能力TOP30代建企业新增签约面积1.82亿平方米，按可比口径同比增长了25.5%，其中新增签约面积超1000万平米的企业共7家，新增签约面积合计达10876万平米，占TOP30企业新增签约面积的60%。
截止2023年末，TOP30企业代建总合约建筑面积已超7亿平方米。其中超过5000万平方米的有5家，合计面积达4.12亿平方米，占TOP30企业总规模的55%，行业集中度相对较高。
具体来看，上榜企业中既有一些在代建领域深耕多年的企业，这些企业布局时间较早，目前已形成了较为完整的产品体系与业务模式。另外，还有部分近年来的后起之秀。这些企业代建业务虽然扩张时间相对较晚，但发展迅猛，也具备较强的竞争力。
浙系企业占领半壁江山，民企占比达67%
从企业区域分布来看，来自浙江的代建企业占据了半壁江山。
根据克而瑞数据，截止2023年末，浙系代建企业总合约规模约3.48亿平方米，占比达到了47%。其中，绿城管理和蓝城集团总合约面积都超过1亿平方米，领先众多企业。
从新增签约规模来看，浙江企业全年新增签约规模7960万平米，占比44%。从企业数量来看，TOP30中有7家为浙系企业，包括绿城管理、蓝城集团、兴元建设（融者共创）、蓝绿双城和滨江集团等。
此外，来自于广深的代建企业也相对较多，总合约建筑面积占比达到了20%，新增签约规模占比17%，主要企业包括金地集团、华润置地、招商蛇口、万科地产等。
从TOP30上榜代建企业的性质来看，民企数量占比达67%，如龙湖龙智造、旭辉建管、滨江集团等；国企央企数量占比达16%，包括华润置地、招商蛇口、建发建管等；混合所有制占比为17%，包含绿城管理、金地集团、万科地产等。
上榜代建企业仍以民企为主，民营房企在投资拿地减少之后，充分利用并保持企业的品牌和运营能力，尝试布局代建板块，通过代建业务获取额外收入和利润，同时提升市场占有率。
未来竞争格局激烈
整体来看，代建业务貌似是一笔非常“划算”的生意，但想要从中分得一块蛋糕也并不是那么容易。
在目前已经布局代建业务的企业中，有一批是经营稳健的房企，通过代建寻求第二增长曲线，以应对行业调整周期。还有一部分是出险房企，想用代建业务作为自救的策略之一，向资本市场展示谋生能力，讲述新的故事。
但无论如何，随着越来越多的企业加入，代建这条细分赛道势必也将陷入一片“红海”，随着后续的不断发展，代建行业也将越来越分化。对于那些深耕代建领域的房地产企业，只有对行业的认知越深，把自己的优势最大化，才能有竞争力。
正如绿城管理CEO李军曾说过，房企的地产开发能力不代表代建能力。“做代建就如同开了个餐馆，一个好的餐馆不能只烧一种菜，要懂得满足所有客人的需求。”
克而瑞研究中心认为，随着各方持续涌入赛道，行业竞争不断加剧，成熟的代建企业凭借自身产品及体系优势，不断加大代建业务的深耕力度；而近年来新入局的后起之秀，也在规模上奋勇直追，未来或将涌现更多行业黑马。
《丁祖昱评楼市》指出，代建并不是一门容易做的生意，入局企业需要从产品力、品牌力、以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各方面出发，苦修内功，形成自己的差异化竞争优势，这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。随着代建行业发展，为加速规模扩张、实现资源共享和优势互补，“资源型”战略合作将成为代建企业发展一大趋势。
