楼市眼下最大的不确定性!

米米宅 2023-10-11 00:58:10

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我看了一份中国房地产企排行榜,感慨良多。

很多人说,这份榜单保真率并不高,但问题是这个行业,也没有百分百数据时候是保真的。

我们姑妄言之,姑妄听之!

归根结底,我们所看重的并不是销售金额多少,而是那些消失的开发商,为什么消失了?那些不断飙升的开发商,为什么飙升了?

那些在逆境中,乘势反向崛起的开发商,是单纯的运气好?还是战略眼光深远?或者是有其他秘诀?

那些消失不见的开发商,是因为过于投机?还是缺乏高屋建瓴?亦或只是运气不好?

拨云见日,在表象之后的本象是什么?我们一层层来说。

2

在排行榜的前四名,是保利、万科、中海、华润、碧桂园。

2021年,这个榜单的前五名是碧桂园、万科、融创、保利、恒大

2019年,这个榜单的前五名是碧桂园、万科、恒大、融创、保利

2017年,这个榜单的前五名是碧桂园、万科、恒大、融创、保利

结果显而易见,在之前很多年,这个榜单的前五名都非常稳定。在2021年,恒大掉到了第五名,2023年,彻底消失不见。与恒大一起消失不见的,还有融创。碧桂园则从很多年的宇宙第一大房企,掉到了此刻的第五名,但毕竟还在前五名。

这时,万科的功力彰显无疑,哪怕在楼市危机最严重的年月,比如说2022年,万科也几乎是波澜不惊。这得益于万科刻在骨子里的危机意识,这种意识起源于王石,传承于郁亮;从白银时代到黑铁时代,再到赤裸裸的喊出喊出口号活下去。毋庸置疑,万科是将危机意识和底线思维刻入到骨子里的开发商。

这其中,保利、中海和华润,他们的统一标签是央企。而这种房企的最大特色是,异常喜欢危机。

在民营房企被三道红线紧紧束缚之后,被抽贷、短贷、资金流拦腰斩断之后,它们凭借央企的身份和更低的融资机会和更低的资金价格,拿下了海量的资金。

所以,越是地产下行期,越是房企债务危机频频闪现,越是他们的狂欢时刻。可以肆意蚕食,可以迅猛扩张,可以横扫整个市场。

所以,商业的世界从来都是分化的,有些开发商看似是巨无霸,其实异常脆弱,不过半年时间,就可以让十几、二十年积累,消失的无影无踪。

但有些开发商,从诞生之日起,便被赋予了让同行羡慕不已的特殊定位,永远也不可能出事。

3

排行榜前十名中,除了万科之外,龙湖应该是最让人有安全感的民营开发商。

地产教父宋卫平不只一次夸过龙湖的吴亚军。而他们,都是创始人气质深深地影响整个企业气质的典型代表。

但如今,绿城早已成为央企控股公司,宋卫平也早已退居二线。

而龙湖,不仅历经周期,成功地撑了下来,并且一步一个脚印的越走越远。

很多时候,特别是地产下行期,一个名词越来越流行,这就是长期主义者。

到底该怎么理解,又该怎么定义这个名词呢?

做产品的人说,长期主义就是要用心打磨产品,用产品主义去赢得市场。

做神盘的人说,比如说北戴河的阿那亚和成都的麓湖,则定义为用运营思维,用长久的付出和时间做朋友,自能打动客户。

用港商的思维来说,比如说嘉里、新鸿基、新世界,则是用慢的精神,用颇具远见的规划来做社区,做产品。

但对于龙湖来说,这些都不是,龙湖对长期主义的定义应该是安全边界。

如何建立护城河,如何活的更久,如何更慢的倒下去。

针对安全边界,另一种叫法是第二增长曲线,对此开发商们各有门道,恒大的汽车,碧桂园的机器人,融创的冰雪世界、建业的旅游、合生创展做的电竞……

这个名单很长很长,但是在危机来临的时刻,你会发现所谓的这些第二曲线没有一个有用的,不但没用,反而又反噬主业。这让一切都成了悖论。

而龙湖选择的天街,却成了。天街不仅成了龙湖增长的第二曲线,还成为了危机时刻,给龙湖带来源源不断现金流的奶牛。

类似的另一个案例,是新城的吾悦广场。

这时我们明白,所谓的第二增长曲线,比如说恒大的汽车产业园和童世界;融创的冰雪世界;在更多的意义上,是用来圈地的,用来拿廉价土地的。

而核心城区的商业,则靠的是费尽心力的运营,靠的是长久的投入和养商业。

这就是长期主义者的核心要义吧!

4

这份排行榜中最大的黑马,是滨江,位列全国第9,紧贴龙湖之后。

滨江和其他前10最大的区别,是它只是一个区域开发商,除了个别项目在长三角之外,大部分都集中在杭州。

很多时候,人们都会把杭州的滨江和郑州的建业放在一起比较,因为这是中国最典型的两家区域性开发商。

但不同的是,建业早已经陷入危机的边缘,卖资产、卖股份,艰难自救;而滨江却在危机中逆势生长,第一次进入全国前10的门槛。

可以对比的是:

2019年,在这份榜单中的排名建业是25,而滨江是35;

2021年,滨江前进至21,建业退至58;

2022年,滨江前进至12名,建业41;

而此刻,滨江第一次排名第9,而建业后退至74。

尽管我们可以质疑具体销售金额的准确与否,但至少这个排名的趋势是可参考的。

滨江和建业的分水岭就在2019年,这一年,它们两个同一时间挤进了千亿阵营。不同的是,这一年是滨江辉煌的新起点,而对于建业来说,却成了顶点,之后便是一路下坡,直到地方国企入股救助。

命运的不可捉摸就在于此。但为何会如此呢?为何会产生如此大的命运差异呢?

当我们像剥洋葱一般,层层解剖两家企业时,我们发现,这是两家气质迥异的开发商。

滨江有三大核心战略,成就了今天的滨江。这就是首位度、标准化、高品质。

首位度,将杭州作为自己的核心大本营,并牢牢的掌控市场的主动权,这是滨江的第一大战略。我们只说2019年,钱江世纪城是杭州的网红新兴版块,滨江直接砸下重金拿下区域内能拿下的所有宅地。在这个被誉为杭州新市中心的区域,滨江土地储备高达37万平方米。

在杭州市市所有土拍中,你永远会发现,所有的核心土地,最积极的身影永远是滨江。这导致滨江在杭州拥有着绝对话语权。

标准化。4+2.5+1,这是滨江体系内通行的7个半月开盘战略。

从拿地到开工用4个月时间;从开工到样板房开放用2.5个月;再加一个月用来蓄客。

这加速了公司回款的速度,使得滨江可以有充裕的现金流,而滨江的净负债率,也一直非常,很多年份还是净现金。

对于大多数中小开发商来说,现金流是比规模更重要的要素,它直接关系着生死存亡。

如果再加上一个,那就是聚焦,聚焦于地产开发,聚焦于杭州,聚焦于住宅品质,聚焦于美誉度。

这就是滨江的护城河。

5

有意思的是,建业走的正好是滨江的反面。

建业身上有着所有能让人警示和接受教训的素材。

第一,彻底丧失主城郑州首位度,从而失去了对冲能力。

很长时间以来,人们对建业的成为一直是河南老大,而不是郑州老大。这是因为,建业已经失意于主场郑州了。

在建业身后,一干本土开发商甚至将建业在郑州的份额挤出了前五的位置。这和滨江和杭州的依存意义截然不同。而失去主场,丧失核心主场的首位度对建业意味着什么?我想今天已经很明白了。

第二,激进的多元化,从而造成大量的短债长投违背商业规律。

2015年6月,建业开始实施新蓝海战略。

建业由地产开发迅速向外辐射,足球、商业、酒店、农业、旅游、电影、教育、文化……

我亲耳听到胡葆森的挚友冯仑劝过一句话:

建业现在一直在做转型,但是这里我想对老大哥说一句话,就是公司不管怎样转型都好,但是一定好好抓住根本,这个根本是什么呢?就是房地产,盖房子。因为对于一个房地产公司来说,你一切都是建立在这个根基之上的。

这个善意而又委婉的规劝和提醒,老胡只是笑了笑,没有回答。

但一切都已尘埃落定,就在2022年,在建业最危险的时候,建业新蓝海以来所有的明星项目都卖了。

这成为建业对于2018年冯仑规劝的最悲痛的回答。

第三,也是压倒建业的最后一根稻草,是无序扩张。

建业地产2016年的整体规模是200亿,2017年实现了370亿规模,2018年规模是724亿,2019年则直接突破了千亿。

在短短三年,建业几乎每年都是100%的增长率,这是建业地产最高光的时刻。

但是如今看来,建业地产今天所有的结局,也许正来源于这个时刻。

因为建业和国家政策背道而驰。

建业继续向左走,走路径依赖的高杠杆、旗下分公司上市、高利息之路;

而宏观政策则一直向右,淡化地产的路上越走越坚实。

最终通过三道红线和一系列的资金端、需求端政策,将房地产彻底放血瘦身。

最终,这造成了建业历史上最严重的一击。

不仅是建业,很多开发商都是死在了这一条背道而驰的路上。

如果你仔细对比,你会发现,现在所有的陷入危机的开发商,犯得都是建业的这三大错误,要么是其中一个,要么是三项全占。

这时你会发现,所谓的企业战略和经营战略,其实都是来自于房企自身对国家政策走势的揣测,以及对于行业前景的揣测。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而当国家处于巨大的变局中时,就算是集合了精英分子和众多高薪者,甚至是著名经济学家的开发商,在对宏观政策的预判上,其实也并没有比常人更高明多少,甚至一点都没有强多少年。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这导致一直到今天,开发商依然是买房最大的不确定性之一,大多数依然陷入在前期战略误判的泥沼里艰难前行,或者苟延残喘。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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米米宅

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