10月，华为上海西岑单身公寓正式亮相，该公寓项目将提供近5500套房源，是华为自建租赁式公寓，旨在为即将入驻青浦的华为科研人才提供舒适的居住环境。
“懂客户，重经营，造产城”是当下长租公寓的经营之道。当企业巨头或者是央国企实力派带着产业和人才进入长租公寓赛道的时候，其他明星品牌多少会略逊一筹。
公寓这个赛道如今变得内卷而艰难，企业巨头的公寓入市，究竟对行业意味着什么？
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西岑公寓物理指标展示
从市场上超级社区案例来看，深圳万科泊寓南山云城旗舰店4794套；常州市首家“五星级”人才社区常高新·漫柏未来人才社区3118间；全国目前最大单体租赁社区首创和园·繁星社区6500余套...可见华为在青浦的1.5万套人才公寓规模有多震撼！
据悉，西岑公寓的入市只是第一波，后续的华为上海朱家角一期、二期人才公寓也在建设中，未来将是上海最大规模的科研人才公寓。建成后力争满足1.7万多名人才的住宿需求。
备*拟规划，具体以入市数据为准
据URI调研，华为上新的西岑公寓共5个地块，包含35栋单体建筑和1栋短租式公寓，总建筑面积达50万平方米。距离地铁17号线西岑站（在建）约1000米。公寓供三种房型，均为单房户型，面积分别为40/42/48平方米。欧式轻奢装修风格，设备齐全，拎包入住。与此同时，产城融合的模式和社区配套也都无可挑剔。
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“产城人”融合已成为“大厂”标配
“产城人”并非一个全新的概念，它是对“产城融合”基本思路的深化和细化，其本质是城市由“功能主义”向“人本主义”回归。多数长租公寓依附于特定的成熟商圈，或者是为产业集群做居住配套，这其中产业类型多样，人群结构复杂，甚至还有租赁客群不稳定，租赁品牌竞争激烈等因素影响。但是像华为这样的企业，无论走到哪里，都是自己做成闭环，真正实现“以产聚人、以人兴城、产城融合”。
华为西岑公寓就是华为练秋湖研发中心中的一环。据了解，位于上海青浦区的华为练秋湖研发中心已与今年7月9日全面建成，占地面积2400亩，总建筑面积206万平方米，总投资超百亿元。这是华为全球最大的研发中心，预计年内投入运营。该项目将汇聚企业办公、研发中台、技术孵化、生产服务和配套居住等多元化功能，打造一个复合型产业社区。
▲图为练秋湖研发中心，图片来源于网络
以营造创新环境为核心，筑巢引凤，汇聚全球智慧，是练秋湖研发中心的核心规划理念。为吸引全球精英，练秋湖研发中心精心打造了一个融合创新、开放包容的国际化环境。
任正非曾说，将在上海青浦基地规划100多个咖啡厅，把环湖的十公里路叫“十里洋场”街，把园区中那个湖叫类日内瓦湖，湖边路边遍地都是十分优美的咖啡厅，适合现代青年，吸引一切才俊。打造适合外国科学家工作、生活的氛围。
不只华为，“产城人”融合已经成为“大厂”的标配，以“产”为动力引擎，为“人”提供住房补贴、购房福利、自建人才公寓……通过多元化的方式，企业巨头增产的同时，积极助力员工安居乐业。
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3万人的导入抬高了租金与房价
华为的人才公寓主要面向产业园区的华为员工，限定一定的入职条件和符合人才引进标准，员工可以通过公司内部系统提交申请，经过相关部门审核，包括资格验证和住房情况核查，审核通过后，员工参与抽签分配房源，订租赁合同并入住。通过内部系统，运用先进的物业管理系统实现智能化管理。
公寓做的是人的生意，要想做深、做透，那就必须要在服务对象上下功夫。行业中，公寓经营者所面临的最大的危机不是品牌之间的竞争和淘汰，而是租赁品牌与客户之间建立圈子的能力。比如搭建一个公寓社群精神和公寓社群文化；营造年轻人喜爱的多元场景；这些都能够增加住户的黏性，培养公寓获取客户老带新的能力。
华为这样的企业为什么敢干如此大规模的公寓，本身就因为其自带稳定的客户流量。10月14日，练秋湖研发中心迎来了首批进驻员工。第一批入驻的研发人员大约在3000名左右，预计春节前后，大约要有25000人进驻办公，预计到明年年底，将完成30000人的导入。
值得一提的是，华为的入驻拉升了周边的租金与房价，根据URI上海住房租赁市场月报数据显示，9月青浦的租金价格出现了明显的涨幅，跟去年同期相比，涨幅达到三到七成。
可以见得在追求公寓市场供需平衡的生态环境中，华为以一己之力带来小市场的需求火爆且客源的稳定性也很有保障。在其他长租公寓努力做公区打造、社群运营、建立社区文化的时候，产业社区中的"人"因共同的企业文化、文化质素和技能水平相当，更容易产生“意见领袖”，进而自发的组织各种各样的活动。
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华为进驻地产 重运营成行业共识
为了在供给多元化趋势下继续保有市场竞争优势，重塑品牌和运营能力，通过系统化、数智化进行公寓运营管理实现创新发展，已成为行业共识。
无独有偶，就在去年，华为投资控股有限公司在东莞新成立了一家公司—东莞棠雅实业投资有限公司，经营范围包含一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；园区管理服务；工程管理服务；许可项目：房地产开发经营。作为一家互联网企业，华为为何要成立一家房地产公司？知情人士表示，该公司主要承担建设、管理园区配套人才房功能，无对外拓展住房租赁业务属性。成立专门的公司有助于华为以更高效的方式对员工的住房需求进行更精细化的管理。
上文提到的“100多个咖啡厅”的计划，全部由公司设计装修好，交给慧通的高级服务专家来创业经营，实现服务的专业化、高端化。当然这里不仅仅是咖啡厅的事儿，还有园区内的商业、酒店等人才配套。其中慧通是华为的全资子公司，致力于为华为集团及其他中大型企业提供高端商务服务和整体商旅解决方案，有丰富的商务接待、差旅服务、国内与国际旅游资源和酒店运营管理实践经验，建立了完善的商旅服务智能系统。
此外，华为还建立了全屋智能空间试验场，这些人才住房将成为华为全屋智能空间方案的最佳试验场。不论是交付良好的居住体验，还是提升管理效率，智能化设备&解决方案都是住房租赁行业最好的运营通路。虽不对外拓展住房租赁业务，但通过智能化等维度对内持续精进园区人才房管理，华为在“布一个更大的局”。
▲图为2024年7 日-29 日，第二十一届住博会，华为终端有限公司作为牵头单位
URI观点：
长租公寓行业开发主体多元化，“内卷”成为常态。无论是从项目前期准备阶段进行轻资产还是重资产的投资，方案设计阶段的主题概念、产品设计、装饰装修、智能制造，还是运营管理阶段的数字化转型，精细化运营管理系统的应用，都让这个行业加剧竞争。
尤其是随着企业巨头和央国企代表入市，给市场带来更多的冲击力，他们往往品牌信任度更高，客户资源更强，运营管理途径更广泛，所以市场化品牌更要在市场缝隙中寻找机会，甚至是寻找合作机会，增加获利途径，提升利润空间，巩固品牌地位。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:MARK君
内容复核:木兮
运营编辑:汤梦
