上海楼市:买房,少看规划

沪叔说 2024-05-12 03:57:50

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔你好, 闵行区莘庄工业区的房子值得考虑吗?因为离家近,学校有七宝附属鑫都中学,小学听说改名成闵行区第二实验小学了,还考虑过颛桥的紫薇花园和华发四季半岛,但是我看了下不存在倒挂的情况,颛桥周边房价在4.8-5w,但是这两个小区在6.4和6.7,华发还要买装修包。如果是颛桥的房子学区不是很好,所以考虑旁边工业区的二手房。

沪叔:你好, 联农路的七宝附属鑫都中学应该是颛桥西侧这块,这个比对有问题,新房要和同地段的5年次新或者10年次新房价做比较,颛桥的房龄整体偏旧,新闵二实验学区片区内,好一点的商品房如柳岸人家,云天绿洲,恒天名城,都是15-20年内的商品二手,单价都破6w,这边优势在学区和人气,劣势比较明显外环郊区无地铁,无新地新产品的迭代,简言之居住人群比较固化,学区这块要看你了,新房交付后会划片的,孩子6岁前肯定交付划片了。

提问:沪叔,你好,首套房,刚需,二手房预算400w,新房预算500w,积分56分。目前看过彭浦新村、桃浦、金桥的二手房,97-00年的房子,暂时不考虑学区,新房感觉等不到合适的,比方说大华公园映,分数不够,想问问:1.二手房今年下半年上车合适吗;2.桃浦板块二手房怎么样;3.有没有推荐的二手房板块,房龄新一点?

沪叔:对于你来说今年下半年可以上车,新房56分选择比较尴尬,好的买不到差的有鸡肋缺点的低分盘不一定想选。二手对首付资金要求较高,但400w也有可以优选的二手版块。

其实对于普通人来说买房不要总想着抄底,能够买在相对低点就很不错了。楼市上涨一般经历如下:第一阶段:经常关注楼市并且察觉到楼市后期要涨的投资者入场买房;第二阶段:房价涨幅明显,越来越多场外人感知到,刚需买房入场;最后阶段:持币观望看跌的态度改变开始看涨,逐渐入场。这个阶段入场买房者面临大量购买力阶段性衰退以及政策出台,房价摁住之后,在本轮赚钱机会不大。现阶段上海楼市所处阶段详见知识星球。

提问:沪叔,你好,虹口有好的小学、初中学区房?预算1000万以下。要求:电梯、环境好、物业成熟。

沪叔:你好,虹口整体的教育格局是优质民办教源远超公办,如果公办中拎的出来较好梯队代表的,莫过于虹口曲阳版块的,虹口四中心小学(东体和赤峰两个校区)(入户有要求,五年一户+人户一致+入户满三起),虹口实验学校(招收本校小学部,宏星小学,四中心小学),都是地段公认的公办老牌名校。

曲阳属于北内中环版块,多工人新村集中,所以老房子偏多,四中心小学对口可以关注北宸佳苑这个小区,实验学校对口可以关注复城国际。

提问:您好,名下有一套房在高东,目前在考虑置换,有两个问题:1.高东板块不太好,但是听说洲海路有计划通地铁的,会涨价吗?还是置换更合适?2.结婚刚需有什么板块推荐吗?上班在漕河泾和延安西路,预算只有650。

沪叔:高东板块整体配套一般,如果是老房子,建议可以置换,虽然有地铁规划,地铁落地后也会带动房价,但是不建议等,毕竟需要时间落地,同样周期好的位置涨幅会更好一点;如果购买婚房,都在浦西上班,新房建议可以考虑天安豪园和皇都花园,二手选择范围就很大。

提问:沪叔,你好,上海买房首选新房还是二手房呢?新房和二手房主要区别是什么?

优缺点又各是什么呢?

沪叔:你好,第一点,先说说大家最关心的价值。新房受限价影响,大部分板块新房价格都会比二手房便宜,有些板块甚至能够倒挂七八万一平。二手房虽然有三价合一,但是基本也都是价格没下来,首付还上去了。

第二点,新房和二手房交易流程有区别,时间也不一样。买新房你的上家是开发商交易流程简单,时间比较短。买二手房的话是卖方、买方、中介方三方签订合同,交易流程复杂,不确定性、风险更多,而且交易周期比较长。

第三点,缴纳的税费不同。新房主要是契税,二手房会涉及到契税、增值税、个人所得税、中介费等等,二手房要看是否满五、是否唯一的情况不同,交易税费差别很大。总得来说,二手房交的税费要比新房多不少。

第四,买新房和二手房所需首付不一样。按规定首房、首贷都是三点五成,但是二手房受三价合一影响,首付可能会高达五成到八成,而且受房龄影响,贷款年限可能会比较短,增加月供压力。

第五点,买新房可选性比较大,楼栋楼层户型都有优势,很多是精装交付,比较省心,小区环境相对二手房也更有优势。当然新房缺点也很多,拿房时间比较久,买房也只能看沙盘,定样板房,无法实际体验居住环境,实际交付到底如何无法保证,而且还有可能烂尾。

第六点,二手房的优势就是可以更直观的了解小区的环境、配套、房屋质量。所见即所得,不存在烂尾的风险。大部分周边配套也成熟,上哪个学校也很明确,同时也可以更快地拿到房子,哪怕短期不住出也可以享受收益。二手房的缺点也很明显,选择余地不大、房龄比较老,而且热门地段、热门学校旁的房子都贵新房、二手房都各有优缺点。

最后给个建议,如果不是很着急拿房,首房首贷,首选新房,不仅是很多新房有倒挂,还有就是同样的首付可以买到更大、更好的房子,居住舒适度更高。当然如果着急拿房子落户上学,尽可能选择房龄比较新的二手房

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

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