我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，准备在上海买房投资的话，预算在800-1000万左右，九星城板块怎么样，房子买在这里有没有升值潜力呢？

沪叔：你好，上海潜力板块的特征是首先拥有大片空地，其次产业与住宅不能分离，并且得有合理的配比产住结合。九星城就是这样一个新的潜力板块，规划中板块内一个“九宫格”区域作为大型购物中心建设，住宅与商业用地比列保持了40：60。交通方面，板块有地铁9号和12号线，路面有中环，外环和沪闵高架，到达上海各大核心城市都十分便利，教育方面板块规划3快教育用地。综合来看九星城板块整体的规划和前滩的规划十分相似，并且不是全部复制，也有自己的发展特点，板块内目前有一些著名的房产企业，未来发展看好。具体板块内买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，我咨询下淞南板块的上港星江湾能买么，未来有升值空间吗？上港星江湾和柏悦江湾哪个更好点？

沪叔：在2035年规划中，宝山的主城区是在吴淞杨行顾村这一带，淞南和南大属于中心区

淞南的位置还是不错，到市区也非常便利，上港新江湾紧挨着新江湾城，整体这一片都是商品房，城市界面不错，从地段上来说，碧桂园离配套：地铁学校更近一些，产品主要是98平洋房及131-147平叠加为主

上港新江湾分三期，聚集在一起，主要以高层为主84-141平，一二期品质都不错的，但整体来说，淞南这一片商品房临近军工路码头，但是港口经济并不景气，项目西侧北侧以产业为主，东侧待开发土地为主，南侧是新江湾城。这个板块人气不太足，未来发展需要很长时间。

提问：沪叔，你好，在虹口工作，有套自住房也在虹口，离公司比较近，也有意向年底或者明年初在虹口买二套房，请问虹口哪些板块值得关注呢？

沪叔：你好，虹口的轨道交通比较发达，像北外滩板块、临平路板块、四川北路板块都可以关注，北外滩未来有望成为上海黄金地段，地段优越；临平路板块偏居住，离陆家嘴商务区比较近，购房力强；四川北路板块内教育资源丰富，4条轨交环绕。

提问：沪叔，你好，预算在400-500万左右，不想买老破小，泗泾的房子怎么样呢？未来涨幅好不好？

沪叔：你好，泗泾居住氛围还是可以，也是很多刚需关注的板块，南泗泾城市界面比较新，北泗泾比较荒凉，房子品质还比较可以，这边动迁房也比较多，博房子涨幅不是很看好，跟大盘涨。

提问：沪叔，你好，没有积分能不能买上海的一手新房呢？

沪叔：你好，毋庸置疑，是肯定可以买的， 上海的一手新房因为限价原因，所以很多新房有一个倒挂的现象，有的甚至倒挂了上千万，如果买到就能马上赚到上千万了，这是绝大多数人一辈子都赚不到的，真可谓买到就是赚到。正因为此，上海的一手新房基本上都是挤破脑袋才能买到的，高认筹率的日光盘当时太多，导致影响非常不好。所以上海自2021年开始就开始实行新房积分制度，搞得是挺复杂的，很多人都弄不懂。

每个人都是有积分的，只是这个积分有高有低的区别。所以如果你问没有积分能不能买上海的一手新房，实际的意思自己的积分低，能不能买到好一点的一手新房。

首先先看一下上海楼市的客户群体，看看大家的积分情况。

第一类客户就是置换的业主，包括动迁户，如果是上海人的话，这类群体的积分一般都比较高，七十多分是常态，还有很多还是满分，即使这类置换的业主不是上海人，其积分基本上也都在六十分以上。

第二类就是最近一两年比较多的购房群体，就是新落户的上海人，不管是高学历落户还是海归落户，这类群体如果是单身的话，积分基本上只有五十分出头，已婚的话积分也就六十分出头。

第三类客户就是社保刚满五年的非上海人，刚具有购房资格，积分在五十六分出头一点。

最后一类就是有房的，买二套的上海人这类人的分数很低，基本上都在五十分以上，甚至三十多分。

从群体来看，很明显如果我们的积分是六十分以上的话，尤其是七十分以上的，就以新房为主，二手房看不看都无所谓了，要不然可惜的这个高积分，如果想买到倒挂多一点的热门楼盘，当然是积分越多越好。

如果我们的积分只有五十到六十分出头的样子，这内的分数是比较尴尬的，就不要迷恋那种倒挂的很多的一手新房了，得还是要务实一点，一手房、二手房都是可以看看的。

如果我们的积分是五十分都不到的话，一手房就只能说是可遇不可求了，主要还是看看二手房比较好。积分低的买房人但又想买到新房，比如我们的积分是六十分以下，甚至在六十五分以下的，还有个比较好的办法可以买到合适的一手新房。先圈定我们想买哪几个区域，然后把这几个区域最近一年的一手新盘开盘时候的积分找出来，然后看看自己的积分能不能入围，能入围的都是什么样的盘。再来看一看这几个区域最近都有什么样的楼盘要开盘的，和之前开过的盘做个比较。如果这几个盘的品质、价格都差不多的话，那么需要的积分应该是没有太大出入的，那我们就可以重点关注一下一些要入市的新楼盘。

当然买一手新房受很多因素的影响，所以多看、多比较才是买到好房子的王道。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。