摘要：净利润、现金流下滑，两年内到期贷款激增（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

进入年报密集发布期，各大房企用数据上演了“速度与激情”。2019年，调控持续深入、融资成本提高叠加还债高峰，房地产行业背上的大山越来越多。

房企的生存境况究竟如何？作为一名数据爱好者，以及曾经的数据研究工作者，杠杆地产很好奇。

今天想聊的是远洋集团。3月24日，远洋集团就已经公布了其2019年年报。吊诡的是，年报公布日白天，其股价有小幅拉升。

好景不长，24日晚年报公布后，25日远洋集团股价就开始开始急剧下挫，一度跌破了2港元。

这之后，远洋集团的股价就再也没回去过。跌跌撞撞，直到杠杆地产发稿，依然在2港元以下徘徊。

远洋集团到底咋了？

1、营业额历史新高，1400亿目标落空

2019年远洋集团的亮点其实颇多。最新年报显示，其协议销售总额创下新高至人民币1300.30亿元，较2018年增长19%。营业额较2018年增长23%至人民币509.26亿元。

这一增速并不低，类比同体量的房企，如：雅居乐2019年自己连同其合营公司及联营公司以及由其管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目之预售金额合计为人民币1179.7亿元，较去年增加14.9%。营业额为602.39亿元，较去年只增加了7.3%。

2019年，远洋集团经营溢利（不包括投资物业公平值收益）较2018年增加14%至人民币105.02亿元。

此外，远洋集团2019年毛利涨幅较大，较2018年上升23%，为人民币102.22亿元。毛利率则与2018年持平，为20%。

据远洋集团官网介绍，其以“为中高端城市居民及高端商务客户创造高品质环境”为使命，业务范围包括中高端住宅开发、写字楼、综合体及零售物业开发投资运营、物业服务、养老产业、物流地产、房地产基金、股权投资、资产管理和海外投资等。

不过从其营业额占比来看，物业开发仍占据了绝大多数的份额。

远洋地产的项目覆盖了京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈等热门城市圈，土地储备也大多在这些区域。

值得注意的是，此前远洋集团给自己的2019年销售目标是达到1400亿，2020年争取达到2000亿。目前来看这一目标并未实现，差距为接近100亿元

2、三升三降

细看远洋集团的这份2019年成绩单，杠杆地产大致总结出四个字：三升三降。首先看三升。

其一：财务费用上升。据年报显示，远洋集团的2019年加权平均利率上升至5.50%，2018年这一数字为5.38%。不过2019年房企融资成本整体在提升，远洋集团的这一增幅也并不过分。

其二：净借贷比率上升。2019年，远洋集团净借贷比率（即贷款总额减去现金资源总额再除以权益总额）约为77%。2018年，这一数字为约73%，同比上升了4个百分点。

更早的2017年，远洋集团的净借贷比更低，为62%。可以看到，和诸多房企开始去杠杆不同，远洋集团净借贷比率最近3年呈逐年上升的状态。

其三：两年内到期的贷款上升，且增幅较大。

上图可以看到，2019年，远洋集团1年内到期及1年至2年内到期的贷款总额共计人民币390.61亿元，占借款总额的46%。

2018年，这一数据为280.62亿元，占借款总额的31%。2019年较2018年，2年内到期的贷款总额增加了100多亿。

接着是三降：

其一：土储规模下降。最新年报显示，远洋集团的土地储备为约37243000平方米，2018年这一数字为4044400平方米，降幅为8%。

土地储备应占权益部分也下降8%至20119000平方米，2018年为21761000平方米。

其二：现金流下降。2019年，远洋集团的现金资源（包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款）总额为人民币335.66亿元。杠杆地产翻阅其2018年报发现，2018年该集团现金资源为425.71亿。降幅达到21.15%。

其三：净利润下降。年报显示，远洋集团期内实现净利润41.66亿元，同比减少10.72%，归母净利润26.56亿元，同比下降26%。

2017年远洋集团的营业额为458亿，净利润为62.5亿；2018年远洋集团的营业额为414亿，净利润为46.6亿。

到2019年，远洋净利润已经连续两年下滑。

3、股价之痛

实际上，远洋集团的股价一直颇受争议。

公开资料显示，远洋集团控股有限公司（远洋集团）创立于1993年，并于 2007年9月28日在香港联合交易所有限公司（联交所）主板上市。

远洋集团已发行总股本约为 76 亿股，主要股东为中国人寿保险股份有限公司、大家人寿保险股份有限公司等。

13年前上市时，远洋集团的股票发行价为7.7港元，2007年秋季曾一度涨到了接近14港币。

但从目前来看，2007年的那个秋天，似乎就是远洋集团最高光的时刻。此后其股价一骑绝尘，跌到了现在的2港元左右。

2019年业绩公布后， 3月25日远洋的股价更是创出1.92港元的价格，为10年新低。

在这10多年里别说跑赢通过膨胀了，就算是保本，对初期的股民来说都仿佛“奢望”。也难怪有股民在论坛里表示愤怒。

不是说2006-2016是房地产发展的黄金十年吗……

2019年，远洋集团拥有人应占溢利为人民币26.56亿元，较2018年的人民币35.74亿元，下降26%。

显然管理层也意识到这个问题，年报里特意提到，将继续专注于提高股东回报，并以此 为日常工作目标。“继续”这个词用得实在是意味深长。

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