摘要：能腾挪的空间不多，只能精细化发展（欢迎关注杠杆地产）

撰文|道一&编辑|雯雯

近日，苏州发布《市政府关于调整人才落户相关政策的通知》指出，有来苏就业意愿并具有全日制本科学历及学士学位以上人员，在人事档案转入后可申请办理落户。

关于人才政策的话题，杠杆地产写过多篇相关文章，这已不是新鲜事。倒是本次苏州的态度，或者是苏州这座城市本身，更值得关注。

之前后台有很多网友留言，希望杠杆地产谈一谈苏州。今天杠杆地产就借着苏州的人才政策，聊聊苏州。

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异常矛盾的苏州

文件细节，杠杆地产在这里就不详细引述了。

一言蔽之，苏州条件放宽、求贤若渴。其引进人才的诚意和决心，都是毋庸置疑的。

过去1、2年，我们关注过苏州调控有关的时间很多次。这个城市，调控变化敏感度极高。杠杆地产也一直想跳开地产写苏州，总觉得难以下笔。关于苏州的话题，很简单，又很复杂。

说它简单，是因为苏州的徘徊不前，非常直观。

外界说苏州的衰落，主要指GDP排名和增速不尽人意，近年屡次被人讨论。

在强省会的风潮下，苏州的压力就更大了。

不久前心心念多年的上海第三机场，居然被南通抢了去。

说它复杂，是因为苏州在很多方面，依然强大。

首先，苏州曾引领了名动一时的苏南模式，留下了宝贵的发展经验。

即使徘徊不前，苏州短期内依旧可以安坐GDP十强榜单。

苏州在地级市的序列中，方方面面的实力堪称一骑绝尘。

苏州的美食与文化底蕴，被无数人，尤其是包邮区的人所津津乐道。

苏州老建筑的保护，新城区的规划，无敌漂亮的市容市貌，实在看不出来差在哪里？

关于苏州的历史，用多少文字都写不完。杠杆地产在这里不打算写。

但有一个有意思的现象：中国历史名城的命运，结局大多是没落。

洛阳、开封自不用说。西安也是这几年奋起直追的，之前同样沉寂多年。北京恒强是众所周知的原因，不展开。

这样看来，苏州成了为数不多的幸运之城，历史上辉煌过，当下接着繁荣。

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从历史名城到经济强市

从历史名城到经济强市的华丽转身，不能不提时代的进程。

改革开放以来，中国经济格局发生重大变化，中国城市格局业随之变迁。

与一般人印象不同。上世纪八十年代城市格局之变，并不是简单从“北强南弱”变成“南强北弱”，或者从“内地重沿海轻”变成“沿海重内地轻”。

其实在当时，影响城市格局的因素是多重的，在不同城市起支配作用的因素也各不相同。

这一时期城市格局的变化原因主要有以下4点：

第一，1978年到1984年期间，农村改革已逐渐展开，但城市重点仍是巩固计划经济体制。

第二，1984年春，国务院决定沿海14座城市实施对外开放。苏州虽然不在其中，却因毗邻上海，还是有利好。

第三，不同城市的改革力度和经济活力，对城市排名的影响极大。

第四，县域经济开始扮演积极角色。苏南得益县域经济快速崛起，乡镇企业迅速发展。

苏州1980年的GDP为全国十来位（落后于南京）。

到了1990年代，当时在南方，苏州仅次于上海、广州、重庆等。把杭州、南京、武汉、成都都抛在了后面。

这还只是苏州腾飞的开始，没过两年，苏州领衔的苏南彻底成为“现象级”。

除了集体经济的赋能，外资的助力也不容忽视。

1992年南巡后，新加坡开始与中国商讨在国内设工业园的事宜。

两年后，中新苏州工业园区正式起步，从苏州古城往东到金鸡湖一线，拔地而起了一座现代化新城，也成了苏州再繁荣的见证。

除了工业园，县域经济同样引以为傲。苏州下辖的昆山、太仓、张家港、常熟、吴江（已改区），长期领跑百强县榜单。

此外，随着上海加速对外开放的步伐，其迅速回到亚太C位。紧邻上海的苏州直接受益于产业外溢。昆山就是最典型，至今还是最受台商欢迎的投资聚集地。

三大因素叠加，苏州优势越来越大。

制造业是苏南模式的基石，但和同时期崛起的广东不同。除了外商投资，苏南制造业集中在重化工领域。

这也为日后苏州转型升级增加了难度。之后太湖多次爆发生态问题，更是将苏南模式推上风口浪尖。

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县域经济的反面

随着苏州经济越来越强，其地级市的行政地位也越来越碍眼。

计划单列市、副省级城市、省会、国家中心城市等头衔，苏州一个都不沾。

很多人觉得，苏州这些年排名不断下滑，主要原因就是在很多头衔上不占优势，于是不利于城市争夺和配置资源。

县域经济对苏州的贡献无可磨灭。时至今日，算经济总量，各县级市对苏州GDP的贡献，依然巨大。

不过放在城市发展的角度，县域经济另一面的影响就出来了。

其实县域经济本身没有问题，但苏州中心弱、周边强的城市形态，却让其在城市竞争中，屡屡吃亏。

这也是苏州无论经济有多强，政治地位却上不去的最大原因。

和单纯的县相比，拥有多个市辖区的大城市，经济效率无疑最高。大城市的都市区，才是未来城市竞争的主体。

关于都市区的概念，国外通行叫法是都市连绵区。与国内流行的都市圈，有异曲同工之妙，但也有不同。

如果不求精确，只求简单粗暴，大家可以理解成建城区。

现在城市拼的，可能不再是单纯的辖区内的GDP核算，而是都市区的经济总量和辐射能力。

中国城市的三位优等生，上海、深圳和广州，其都市区就突破了自身辖区的地界，蔓延到了周边的苏州(昆山)、东莞和佛山。

这方面，苏州就大大落后了。

苏州都市区其实只有老城区+原吴县+吴江，正好是苏州地铁目前覆盖的这片区域。

昆山、张家港、常熟和太仓，这4个县级市虽然归苏州管，实际上却更接近独立城市。它们一直独立发展，与苏州都市区互动不多，倒是和上海打得火热。

一般城市，是大都市+小区县构成。苏州却是5个差不多的“小都市”拼一起，只看总量，当然吊打很多地方。

实际上这只是数字游戏，不能太当真。

如果按照广东的行政区划，昆山、张家港这样的县级市就会像东莞、中山一样，成为独立的地级市。

如果按照江苏的行政区划，中山和珠海可能不会独立成地级市，而划入佛山。这样加起来“大佛山”GDP可比肩苏州。

说白了，区县强其实没错。但是这在一定程度上，确实影响到苏州都市区对周边的辐射与整合。

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选择苏州，需要分得细一些

上面杠杆地产用了两个章节的篇幅，还只分析了苏州自身的原因。

而苏州在发展中需要处理的问题，远远不止做好自己那么简单。它需要时刻处理与邻居上海的关系。

近年强省会日益成为主流，苏州还得重视南京的存在。

此外，GDP本身不再是决定城市地位的唯一因素。

改革开放以来，苏州的腾飞基本上是制造业驱动的。苏州的最高排名，一度接近深圳。

然而，因为苏州在金融等生产型服务业和科技创新等领域，与深圳的差距越来越大。在影响城市存在感的同时，也悄然失去了比肩深圳的资格。

就是比GDP，相比起深圳的高端本土驱动路线，苏州对投资和外贸依赖程度相对较高的县域经济其增速显然较缓慢，也渐渐落伍了。

回到最初的新闻，关于苏州引进人才的新闻。虽然对人才的诚意毋庸置疑，但力度越谈不上多大，更谈不上重磅与劲爆。

本身大概也是苏州自身地位的反应，地理上在上海与南京之间，行政上在上海与南京之下，能腾挪的空间，并不多。

剩下的，只能往精细化方面发展，这也是苏州的一贯优势。

苏州几乎所有的政策，都是春风化雨的，也都是润物无声的。它确实也改变了苏州很多小的方面，精致得让人舒服。

哪怕无法比肩上海和深圳，也差不到哪里去。

基于杠杆地产上面得分析和论述，苏州的区域价值和房地产投资逻辑，不是简单选择“苏州”这个地名这么简单。

苏州辖区很大，区县分散，开车可能很远。如果不临近轨道交通，出行会比较不方便。比如你如果买张家港的房子，活动范围却是苏州主城区，绝对吃不消。

苏州(中心城区)、昆山、张家港、常熟、太仓，本质上是5座城市，各自发展逻辑都不相同。

苏州是以工业园区为龙头的，服务业发达的大城市。张家港、常熟、太仓民营经济发达的制造业和商贸物流城市。昆山则主要靠上海产业外溢和大量台商投资而兴起。

往大了说，在苏州买房子，肯定需要站在整个长三角一体化的高度综合考量。往小了说，又得分得很细：一区一议，一县（县级市）一议。

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