摘要：“北三县”的未来不再是睡城那么简单了（欢迎关注杠杆地产）

撰文|道一&编辑|雯雯

3月17日一早，国家发改委在官网公布了“北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划”。

这意味着，紧挨首都北京的“北三县”迎来了历史性机遇，将收获重大利好。

北京无小事。今天，杠杆地产就聊聊这个话题。

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“北三县”在哪？

人们口中的“北三县”并不是一个官方地名。

“北三县”多指被北京和天津包围的一块飞地，包括三河市、大厂回族自治县以及香河县，行政区划属于河北省廊坊市。

名气很大的燕郊就位于三河市。

可能很多南方朋友平时不注意这个地名，但“北三县”对北方朋友，尤其是北漂而言，可谓如雷贯耳了。

按照2019年的数据，北京面积16410.5平方公里，人口2153.6万人；上海面积6340.5平方公里，人口2428.14万人。

只看数据，面积更小的上海承载了更多人口。北京应该有很多土地可开发，如果是这样，内部优化就好。应该没“北三县”什么事？

问题就出在实际地形上，不多说，上图：

与上海一马平川不同，北京的北边和西边都是不容易也不适合开发的山脉。于是乎，向东与向南成了最优选择。

为了纾解北京的“非首都功能”，上头已经拿出了两个大手笔的千年大计。向南，设立北方第一新区；向东，设立通州副中心。

对于后者，有个更形象的表述：让北京，搬出北京。

目前，北京市委、市政府已经搬迁到了通州。但通州的面积只有906平方公里，发展空间长期来说，还是有限。

所以早在2016年，上头就高瞻远瞩地表示：“北三县”和通州副中心统一规划，由北京和通州区来主导。后来，进一步明确了四个统一——统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。

此次国家发改委公布“协同发展规划”，则堪称利好的完善版与升级版，意味着“北三县”快速发展阶段即将到来。

2

从“灯下黑”到新气象

其实“北三县”的地理优势，长期摆在那里，但一直发展不起来。

就是由于地理上距北京很近，“北三县”，比如燕郊，一开始是作为睡城存在的。行政上不属于北京，所以房价更低，也因此成了很多北漂的无奈之选。

但事实上，仅仅作为睡城，区域价值是很低的。

别说是燕郊，就是北京里面著名睡城的天通苑和回龙观，也很难称得上有太多区域价值。

不过，“北三县”如此，却不是“北三县”的错。

众所周知，长三角、大湾区和京津冀是中国3大城市群。但是由于种种原因，京津冀城市群的集团作战能力不强。

北京强大的虹吸能力，连直辖市天津都被遮住了锋芒，更别说“北三县”了。

不过近两年，随着北京自身的不断成熟和升级，确实也展现出了不同于往日的新气象。

现在的北京，从以往的“吸血”，也成了带头大哥，很多红利也开始外溢到周边地区。

在这样的情况下，发改委送给“北三县”的礼包，可谓正当其时。

首先，规划由国家发改委公布，级别高。

北三县作为廊坊下属区划，只是处级。但这次居然劳驾国家发改委公布，只能说明“北三县”在某种意义上，确实成了北京副中心的一部分。但由于行政区划属于河北，所以需要协同。

其次，定位荣获“示范区”头衔。

示范区，眼熟吗？去年深圳喜提“中国特色社会主义先行示范区”，那可是深圳啊。“北三县”都跟深圳相提并论了。看来这一次上面真的是期待满满。

而这个片区，是“京津冀区域协同发展示范区”。

众所周知，相比起粤港澳成为一个大湾区，长三角正在一体化，京津冀的融合脚步确实落后了。也正是如此，才显示出协同的重要性。

关于这片区域的表述是：“充分发挥北京城市副中心的辐射带动作用，推进通州区与北三县高质量发展，实现功能分工协同、交通互联互通、生态共建共管、设施共建共享、安全联防联控，探索统一规划、统一政策、统一标准、统一管控的协同机制，成为京津冀交界地区协同发展的典范。”

3

距离就是想象力

前几天有媒体炒作了“副一线”的概念。

随着东莞GDP有望在今年迈进万亿俱乐部，北上广深将全部拥有一个GDP破万亿的城市当邻居。

图片来源|楼市黄大大（特此感谢）

这4座“副一线”，表现却各不同。

如果单看“副一线”与各自一线邻居的融合与互动程度，他们的表现从好到差依次为：广州+佛山>深圳+东莞>上海+苏州>北京+天津。

其实影响他们融合与互动差异最直观的原因其实很简单，就是距离。北京到天津之间的距离达到了110公里，这差不多相当于广州到深圳的距离。

但是！“北三县”到北京，比天津要近很多。

且不说“北三县”与北京副中心毗邻而居，哪怕到北京市中心，也才60公里。

这个距离不仅大大近于北京到天津，上海到苏州，甚至等于深圳到东莞。

其实“北三县”的距离优势一直在，只是受困于交通短板，但这次有望补齐。

国际经验已经表明：轨道交通是“都市圈”和“城市群”壮大的最重要保障，可以称得上城市发展的骨架与脉络。当然也是提升片区价值的利器。

本身距离就近，交通一旦方便，真的是未来可期。

4

不再只是睡城

不用掩饰，目前的“北三县”除了睡城，暂时没有价值。

但是，以后可能会大不一样。

特大城市周边区域的发展，一般有以下几个路径：

首先，简单成为睡城，广州番禺和河北燕郊就是如此。但现在上面对“北三县”的期待，显然不止于此。

其次，依托某个超级城市的平台，发展加工贸易、出口型制造业。苏州、佛山、东莞，正是分别与上海、广州、深圳形成“前店后厂”。但相关时代机遇的窗口已经没有了。

而且北京本身的发展模式，就与上海、广州、深圳区别甚大。

第三，像粤西和曹妃甸那样，靠超级城市的重工业转移。但“北三县”距北京太近了，也走不通。

最后，只剩下台北附近的新竹、东京附近的筑波。拿“北三县”和它们相提并论，现在看可能有点像痴人说梦。

但“北三县”背靠北京这个中国最大的科研中心与资本中心，杠杆地产认为并非没有可能。

北京聚集了全中国最多的科研机构、最优秀的大脑，这座城市每年出产的科研成果，可以吊打全国任何一座城市。

但问题是，别说跟新竹和筑波比，就算跟深圳比，北京也缺乏像东莞和惠州那样的产业链配套。

一句话，北京急需一个科研成果转化平台。无论从距离，还是从成本考虑，“北三县”都是适合的。

何况规划明确了：到2035年，协同发展的体制机制更加完善，高效一体的空间格局基本形成，生态环境质量根本改善，智能绿色的交通体系基本形成，创新引领的现代经济体系基本建立，基本公共服务基本实现均等化，绿色城市、森林城市、海绵城市、智慧城市基本建成。

无论如何，哪怕成不了新竹和筑波，“北三县”的未来也不再是睡城那么简单了。

考虑到上面发展京津冀的决心，短期内不太可能让“北三县”成为一个炒房的机会，前车之鉴参考北方第一新区。

但长期来看，“北三县”的区域价值和投资意义，还用杠杆地产多渲染吗？

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