摘要：如果广州慌了，其他城市能好吗（欢迎关注杠杆地产）

撰文|道一&编辑|雯雯

3月18日，佛山市人力资源和社会保障局发布有关《通知》，规定具有中专学历或大专学历证书的人才可申领优粤佛山卡T卡。而据佛山的限购政策，T卡的非本市户籍人才享受佛山市户籍人口购房政策。

不过更吸引眼球的，是佛山隔壁的广州。

3月16日，广州市白云区人力资源和社会保障局、住房建设和交通局发布《关于白云区完善人才政策的通知》。

最近的这4个月，一线城市广州动作不断，希望用利好稳楼市。随着白云区的放松，广州仅剩少数几个主城区还在限购。

虽然只是一个区的新闻，但杠杆地产觉得背后大有深意。

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广州仅剩中心城区限购

《关于白云区完善人才政策的通知》规定：

在白云区连续工作满一年，具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历、或在白云区注册企业担任中高级管理职务，即可在江高、人和、太和、钟落潭四镇买房。

说得简单些，就是：在白云区工作1年＋大专学历，就能在四镇买房。

对比此前，外地人需要连续缴满5年社保或个税，才能购买1套住房。这一次，门槛几乎直接降到最低：大专就行。

从去年12月开始，到现在短短4个月，广州已经有南沙、黄埔、花都和白云4个片区的放松限购，外加番禺的购房补贴。

除了不限购的从化、增城，南沙、花都、黄埔、番禺（购房补贴），白云（四镇），主要剩下越秀、海珠、荔湾、天河等区仍然限购，而且这些区是广州的绝对主城区。

一线城市的一举一动，总是备受关注。从广州逐渐松绑，不难看出这座城市还是有一点点“慌”。

松绑肯定是遇到了困难，这没什么好说的。只是如果广州都这样了，绝大多数城市的情况估计更糟。

此外，杠杆地产还注意到一个有意思的地方：广州的相关政策基本是先试探、回撤、微小放松、再试探。

不信，杠杆地产下面就为各位梳理一下。

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钟摆上的调控

2015年，广州楼市动作频频。

3月18日，广州购买90平以下首套房，公积金首付降低至两成。

5月29日，增城撤市设区，楼市仍实行不限购政策。

6月8日，广州公积金新政实施，首套房首付两成；首套结清，二套首付三成；首套未结清，二套首付四成；放款外地户申请条件，连续缴纳6个月可申请。

8月12日，从化区撤市设区。

10月26日，广州公积金贴息实施，并上调贷款额度上限。

2016年，政策收紧与去库存并驾齐驱。

4月15日，广州提出“三去一降一补”的三年行动计划，并明确将继续执行限购计划。

4月至6月，广州全市开展为期三个月的房地产市场专项整治，包括整治未备案的“黑中介”以及不明码标价的房产等。

10月4日，《有关进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，提出广州继续限购限贷，实行价格指导，加大宅地供应。

10月5日 ，《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，指出二套房首付四成变七成，利率上浮10%。

11月，广州土拍试行新举措，包括不管外围还是中心区均设定最高限价，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房，或人才公寓，竞拍保证金由20%提高至50%，限定自由资金来源等。

2017年，两个大事件：“最严厉”的330新政，“最震惊”的租售同权。

3月，317和330连环新政，堪称史上最严调控。

330新政，也就是《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函[2017]65号），概况如下：

7月17日，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》首提“租售同权”，租房享有就近入学同等权利。

2018年，基调不变，部分放松。

12月19日，广州住建委发文，2017年3月30日之前出让土地的商铺公寓可卖个人。上一年的“330”新政可谓史上最严限购，此次稍加松绑，虽然整体未对广州楼市起到大的影响，但对限制已久的公寓总算是迎来了突破。

2019年， U型曲线。

2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，广州C位出道。楼市在三四月迎来小阳春。

7月，中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，给广州楼市泼了冷水。

12月，广州以“人才住房政策”的名义，对南沙、花都和黄埔三个区域的楼市限购政策进行松绑。

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广州还是省会的天花板

过去的这几年，广州楼市调控一步步加码，然后又逐步、渐进、结构性放松（包括撤回）。

这样一种调控的姿态，就是广州与北上深不同的地方。

毫无疑问，北上深是含着金汤勺出生的，它们的一线光环是国家给的。广州其实属于阴差阳错，一度与北上深并列，实际上，确实是有区别的。广州真的更多靠自己。

正是因为北上深的地位，投资价值一直很高，刚需也是一直很多，几乎怎么都是利好，无非是时间问题。

所以它们的调控政策出台，不太会像广州这样小心翼翼、瞻前顾后，甚至充满曲折。

我们把北上广深列为一线城市时，往往都忘记了广州其实是一个省会。放在现在流行的语境下，它还算不上强省会。因为广东太强了。

其实不仅是省会，国内除了北上深之外，几乎所有城市都过度依赖土地。不是说北上深不依赖，而是拉动它们经济的增长点会相对多一些。

考虑到广州本身的威望和巨大的经济体量，想保住排名，增速还不能掉。所以对楼市只能更加小心翼翼，不太可能像一些三四线城市，调控政策会出现大反复，也不怕被打脸。

改革开放之后，广州是中国发展起点最高的省会，没有之一。

其实在更早的1957年，广州启动出口商品交易会，就是我国内地对外开放的唯一窗口。从上世纪80年代开始，广州迅速崛起，其根本原因也来源于中央给予广东全省开放的政策。港商、侨商、外商一时间纷至沓来，当时上海却还是计划经济的堡垒。

作为大区中心的广州，还拥有不少巨无霸级的央企，华南最大的枢纽，仅次于京沪的领馆。

再加上开放后成为宝洁、本田等外企入华的首选。让广州在短时间内可以迅速比肩京沪的地位，成为一线城市。

最近这几年，关于广州城市地位的相对下滑的讨论，堪称中国城市竞争的第一显学。

但我们说的广州下滑，参照系一直是北上深。但杠杆地产都说了，北上深是有国家加持的。京沪是真正的直辖市(相互对其他直辖市)，深圳是真正的特区(相对于其他特区)，这都是有国家使命的。

相对于这三座城市，广州其实没有这种光环，几乎是市场试出来的，已经算是意外收获了。

如果把广州当成一个省会，就会发现，广州绝对是中国省会的天花板。

虽然杭州在试验性方面，要强于广州。但广州的综合实力，基本上可以说是省会的万年老大了。

回到区域价值方面，也别总强求广州和北上深一样。在省会里，广州楼市无论是刚需还是投资，都是值得的。

只是如果投资的话，可以站在大湾区的角度去通盘考虑。比如佛山、东莞、珠海等周边地区，这样不仅是更多选择，确实也能更多欢笑。

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