今年，上海出现了一个神奇的：绿城现象。
就是你会发现，不管走到哪里，大家都在提绿城。
自从8月份绿城在上海139亿一次拿下三块地后，几乎所有上海中环外项目，都在盯着绿城的进度——
一定要赶在绿城之前销售，成为了当时的一个共识。
不过，绿城没有给市场太多缓冲时间，8月拿地，9月品牌发布会，10月售楼处开放，11月同批过会，12月三盘齐开……
就在上周末，绿城三子首开取得82亿的惊人成绩，从拿地到开盘仅仅132天，速度创造了上海的一个纪录。
而在这个期间，整个上海楼市的话题节奏，几乎都是被绿城带着跑的……
从一开始的绿城“大手笔拿地”，到绿城“繁花三章”的发布会，到绿城三子有节奏的“产品绽放”，上海购房者和地产人都在关注绿城，媒体也都在主动跟进绿城的报道。
到了今天，我们再去看上海中环外的新盘开放，会发现一个新的景象：
几乎每个品质项目，都在或明或暗的与绿城做对标。
甚至不仅是产品端，在管理端涛哥也接到不少地产人力的咨询，想了解绿城是如何做到又快又好，并且我看到很多国央企也都在对标绿城的管理模式。
比如在四季度以来，已有多家头部国央企调整组织架构，将区域公司与城市公司整合，这可能就是借鉴了绿城“两级融合”的管理变革。
所以我们看到，今年的绿城真的跟以往很不同了，过去大家也关注绿城的产品，但没有像今年这样从产品到管理到营销被行业全面对标。
透过现象背后，今天涛哥也想跟大家来聊聊，我所观察到的——绿城之变。
1
80天绽放、132天开盘，绿城速度更快了
说实话，在8月初绿城拿到三块地的时候，人们更多是羡慕绿城的好运，却没有意识到——这是一个新时代的开始。
在过去，绿城虽然产品引领，但更多聚焦顶级地段，与大多数开发商并无竞争。
而这次的上海三子，却面向主流改善群体，让很多向往绿城却没有机会的购房者，看到了值得等待的机会。
因此，绿城一拿地，立刻就让一大批购房者进入“待机状态”，这让其他公司压力很大，然而更惊人的还在后面。
三大项目8月拿地、9月发布会，10月展示区，11月取证、12月开盘……创造了拿地80天开展示区、132天开盘的上海新纪录。
绿城留香园样板房实景图
这让很多上海房企都懵了，原本想着绿城应该不快，还有时间赶在绿城之前获客，结果绿城以一个破纪录的速度，叠加惊艳市场的产品力，直接成为速度与品质的双重标杆。
而这样一个颠覆人们过往印象的成绩背后，正得益于绿城近年推行的“两级融合”管理模式——即区域本部与城市公司融合，比如绿城上海公司与华东区域融合、杭州公司与浙江区域融合。
听起来似乎没什么，但这种模式与绿城华东这支“要强”的团队结合后，催化出了神奇的化学反应：
一方面，两级融合后上海项目由区域直管，减少了一层审批，决策速度更快、决策能级更高，效率大幅提升；
另一方面，绿城华东区域团队也铆足了劲，从一开始就立志要让这三个项目成为标杆，让内部看到区域操盘的实力，给整个团队树立新标准。
绿城“繁花三章”品牌发布会
此外，今年绿城内部还在持续推动“能力封装”，对优秀产品经验进行复盘总结，从而助力项目实现又快又好的输出。
据涛哥了解，绿城华东团队将大量工作前置，比如拿地前就做了详细的产品设计图纸，因此后续推动才会非常快；
拿地后，营销团队仅用短短4天就完成产品故事线梳理，紧接着联动设计在成熟合作方的配合下快速形成高质量的产品方案并快速出图；
同时，三个项目工程团队紧抓节点互相PK，区域总亲自挂帅整体推动，最终实现上海三子又快又好的标杆绽放。
绿城上海项目获得众多客户关注
所以，绿城在上海速度破纪录，并非牺牲品质赶节点，而是通过组织结构与管理效率的优化，加上立志做标杆的信念和团队执行力，从而取得了质变与飞跃。
绿城上海的战果，不仅给地产同行上了一课，很多国央企都开始效仿绿城做管理变革；同时也进一步激发内部斗志，让其他项目也对标上海，又快又好正成为绿城的新标签。
2
繁花三章，绿城更懂价值营销
除速度与品质震撼上海市场外，绿城今年更让人们感到惊艳的，是他们在上海展现出的价值营销能力，成为被同行学习的又一个重点。
说实话，过去大家谈绿城，往往觉得产品力很突出，但“讲故事”方面似乎并不抢眼，这次绿城上海的“繁花三章”却彻底扭转这种认知——绿城的品牌营销也成为了标杆。
首先，绿城更加会讲“城市品牌故事”了。
很多房企的营销，都只有项目思维，而缺乏城市思维，导致即使在一个城市深耕多年，但品牌形象却缺乏积累和沉淀。
但绿城不同，从早期的上海绿城玫瑰园、上海绿城玉兰花园，到近期的百合园、外滩兰庭……20多年来，绿城与上海的故事，一直与花有关。
今年4月，绿城上海举行“时间的玫瑰”品牌发布会，寓意三大豪宅产品组成的“申江三部曲”如玫瑰般含苞待放。
绿城“时间的玫瑰”品牌发布会
8月新拿地后，紧接着9月26日，绿城上海举行“繁花三章”品牌发布会：
从玫瑰到繁花，代表绿城上海从少数人拥有，到以更丰富的产品布局、让更多人有机会体验绿城作品，实现精致理想生活全域盛放。
你会发现，从“花开几枝”到“花开上海”，绿城以花为线索，生动讲述出在上海绽放的品牌历程，让人们想到繁花就联想到绿城，以城市故事强化品牌价值，塑造非凡调性。
绿城“繁花三章”品牌发布会
同时，绿城也更会讲“产品价值故事”了。
绿城上海的三个新项目，都处于上海外环，都是面向主流改善群体，但绿城却因地制宜的讲述出了三个不同的产品故事。
比如梅陇沁蘭园的“雅致”，南翔留香园的“适逸”，徐泾春晓园的“缤纷”，其三大产品和而不同，既有“繁花三章”的共同主线，又有各自差异化的价值定位。
形成一个互补的产品价值组合，各有特色避免客户撞车，并充分覆盖和满足改善型客群的各种需求，将客户牢牢锁定。
三个项目不同的价值定位和故事线
据涛哥了解，今年绿城内部发布“价值营销”工作要点，要求通过读城、读地、读人，明确项目操盘逻辑与竞争策略，构建具有独特性与竞争力的价值IP。
通过前期的价值识别，输出项目价值IP和故事线，并通过与设计、成本的共创，将价值IP在产品中落位并最终呈现给客户，让客户清晰感知到产品的独特价值。
因此你会看到，虽然同时拿了上海西的三幅改善型地块，但绿城通过“繁花三章”城市故事和各项目产品故事，打造出统一又有差异化的价值体系。
这种价值营销思路，拔高了绿城城市品牌和产品品牌的整体调性，形成绿城三子能风靡上海的内在驱动力，而这种思路也很快被上海同行学习效仿。
3
联动操盘，绿城的打法更高效
这几年，房企都在提城市深耕、降本增效，但多数企业还停留在单盘操作的传统模式，项目间缺乏拉通。
然而，绿城这次的三盘联动，给房企高效操盘打了个样。
首先，在“两级融合”背景下，绿城内外部的“整体拉通”更高效了。
比如对外的营销推广，由于上海项目区域直管，绿城三子的推广工作由区域统筹，紧紧围绕“繁花三章”这一核心，每一次推广都联动三盘，相当于每次都是三倍效果。
同时，区域营销还精准统筹各项目发声节点，让三个项目轮番“霸屏”上海楼市头条，使市场上一直是绿城的声音。
三个项目轮番吸引客户关注
最终实现的结果就是，凡是这阶段买房的目标客户，必然知道绿城三子，以不高的成本达成数倍的营销声量和推广效果。
同时绿城内部对三个项目也完全是拉通管理，区域总亲自挂帅，所有工作事项全部条线拉通，同一件事由一个人做，而不是三个项目分别做一遍。
这样不仅提升了效率，也减少成本和精力的浪费，更展出强大的统筹力和指挥力，三个项目成为统一前进的三军，而非各自为战。
其次，在整合拉通的管理思路下，绿城的“联动操盘”展现出极强的节奏感。
比如展示区开放，先开留香园的样板间，600万级产品做出千万级的配置标准；
接着再开春晓园示范区，百年红枫、宝格丽同源玉石玻璃景墙、蓝珍珠石材，展现绿城营造实力；
最后则是沁蘭园“玉树繁花”示范区压轴登场，极致海派底蕴，为上海献上绿城最深的诚意。
三个展示区有节奏的依次面市，给市场不断带来新的惊喜，一步步将期待值推向高潮，从而持续保持“繁花三章”的热度。
绿城留香园生活美学馆实景图
绿城春晓园生活美学馆实景图
绿城沁蘭园生活美学馆实景图
而开盘的时候也一样，一周内三盘齐开，制造市场声量，引发全体客户关注。
接着展现精细的功力，由积分较高的沁蘭园、留香园依次先开盘，积分不够的客户则可选择春晓园，以强势项目的牵引力最大化带动三盘整体去化。
在销售端，绿城华东组建了一支“飞虎队”重点节点支持，同时还打通三个项目的客户资源，互相联动导客实现了1+1+1>3的效果。
在高质量的价值营销和联动操盘策略下，“繁花三章”总认购数超2000组，虹吸全上海购买力。
上周末开盘，沁蘭园411套首开全部售罄，留香园首开去化98%，春晓园也以首开热销229套领跑徐泾板块——
三个项目首开总销售额达82亿，成为当下上海楼市逆市热销的一个亮眼案例。
尤其最近上海市场迅速转冷，很多开发商还在焦虑如何应对，而绿城已经稳操胜券。
不难看出，绿城营销及操盘的专业度和体系性，已经进化了更高的层次，而绿城这一套打法也被很多同行关注和学习，如今上海多盘联动的动作也越来越多了。
4
最懂客户，绿城产品更定制了
在涛哥看来，组织效率和操盘能力是绿城最显著的变化，而在其最强的产品端，绿城也并非一成不变。
在原有产品体系基础上，绿城为繁花三子迭代了大量“本地化”设计。
比如在闵行梅陇的沁蘭园，绿城融合海派文化元素，结合上海静安璞丽酒店回廊灵感及老上海的石库门风格，打造了一个充满海派气质的社区门廊——“长亭玉廊”。
主体采用红色陶板，这也是石库门色调之一，侧面设计了石库门经典拱形，再搭配金属框线及玉石质感的墙面，致敬大上海的鎏金岁月。
绿城沁蘭园示意图
而在嘉定南翔的留香园，绿城以打造“适逸的上海”为目标，以600万起步的价格对标千万级豪宅的产品标准，融入融合南翔在地江南名园哲思，以“自然流淌的适逸庭园”为主线，打造“留香六逸”的优雅景致。
到了青浦徐泾的春晓园，绿城则为上海年轻时尚客群打造多彩生活的“缤纷上海”。
为迎合年轻人对于颜值和品质感的追求，春晓园在建筑立面和社区打造方面下了功夫，设计“小红书风格”艺术归家大门，采用整面宝格丽同源的玉石玻璃，成为社区的一个记忆点和打卡点。
绿城春晓园示意图
同时，为满足年轻客群对生活配套的需求，春晓园在西侧自建一条慢行商街，打造城市橱窗风格的配套街区；并且将7栋建筑的首层架空，设计7大主题泛会所，成为年轻人专属的互动空间。
春晓园配套街区示意图
能够感受到，“繁花三章”每个项目都并非是绿城经典产品的简单复制，而是结合在地文化属性和客群价值进行了“定制化”的设计打造，充分体现出绿城“最懂产品、最懂客户”的战略支点。
也正是因为长期坚持不懈的产品与客研投入，加上更加强大的管理、营销和操盘能力，才有了如今绿城三子惊艳上海的底气和成绩。
不难发现，绿城真的跟以前完全不同了。
他变得更有效率、更懂客户、更懂产品、更会营销，这也正符合绿城董事会主席张亚东提出的绿城中国“全品质发展”经营理念。
在张亚东看来，绿城所追求的全品质，不仅是产品的品质、经营的品质，也包括组织的品质、队伍的品质。
而从绿城上海“繁花三章”的实践来看，80天绽放、132天开盘、82亿首开业绩，产品、战法与业绩的领先，受到同行们学习和效仿，正是绿城全品质发展的最好印证。
好的企业，是可以穿越周期的。
在风云变幻的市场中，可稳如磐石；待市场稳定好转，则可厚积薄发，迅速上升。
绿城，就是可穿越周期的企业。
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