2021年高调拿地，2025年惨遭拍卖，通州湾昔日明星楼盘世茂江海誉湾上架法拍平台。这个在开发商债务危机下成为"弃子"的项目，甚至未及开盘便陷入停工烂尾。
信息显示，拍卖对象坐落于通州湾示范区珠江路南、珠海路东，包含土地使用权及在建工程，其中土地面积85027㎡，市场评估价约5.18亿元，起拍价约3.63亿元。
被执行人为南通世茂翊信房地产开发有限公司，被执行原因为建设工程施工合同纠纷。从标的物现状图来看，工地上已是杂草丛生、钢筋锈蚀，俨然已停工多时。
世茂江海誉湾项目前身为通州湾TR21019地块，出让时间为2021年7月，拿地企业为常州世茂房地产有限公司，当时拿地总价约4.09亿元，地价4810元/㎡，楼面价2532元/㎡。
拿地不到半年，项目案名、产品规划、营销中心便火速公开，规划建设27栋高层住宅，户型建面约92-102㎡，面向本地刚需及周边投资客户。
然而，高调公开后该项目却陷入了“开盘难”的境地，直至“停工烂尾”也未能领证入市。房地产大环境是一方面，开发商资金问题或是直接原因——世茂集团2021年陷入流动性危机，2022年正式爆雷，是继碧桂园、恒大、融创之后，规模第四大的出险房企。
世茂江海誉湾的遭遇并非孤例。去年12月，板块内的银海公馆因开发商破产也被摆上了拍卖桌，五次挂拍五次流拍，至今还未成交。
前几年市场火爆之际，通州湾板块确实吸引到不少投资客，多宗住宅地块相继出让，开发商斥资囤地，购房者持房待涨。
据不完全统计，2016年至今，板块内领证入市的新盘有南都纳澜湾、碧水三重苑、沿海十里蓝院、金海湾龙门府、云海景苑、银海公馆、晨鸣观海华苑、世茂江海天成、云海尚品、美豪澜庭、朗诗海映里、南山湾玺壹号、盛和湾上文华……共计推出近1.1万套新房，目前还有约4500套未备案。
如此庞大的供应量，仅靠本地刚需显然难以消化，外来投资客是彼时主力。当资本潮水退去，缺乏真实居住需求支撑的市场必然陷入流动性枯竭。
根据笔者粗略统计，去年1月至今，板块内六个主要在售项目合计备案还不足90套，平均每个月仅备案6套，其中朗诗海映里一年多只备案了2套，美豪澜庭一年多也仅备案7套……新房去化艰难导致开发商资金回笼艰难，继而导致停工烂尾等现象的出现。
二手房流通性同样堪忧，以2020年备受投资客追捧的世茂江海天成为例，根据二手平台信息显示，该项目至今仅成交了6套二手房，最新成交价已不到5400元/㎡，对比当初开盘价（约9000元/㎡）跌幅已近40%。供需失衡是流通性几近冻结的主要原因，而供需失衡的根本在于早期资本的过度涌入。
此外，值得一提的是，目前通州湾板块还有大量已出让住宅地块未开发，尤其大量未开发地块均为本地国企托底，这一现象成为了市场关注的焦点。
据「新知南通研究院」土拍大数据显示，2020-2024年，通州湾板块先后出让了77宗住宅地块，合计出让土地面积约515万㎡，卖地总收入约261亿元。
虽然2024年土地出让量已断崖式下跌，但依旧压力山大。根据通房e办商品房预售许可证信息显示，这77宗已出让地块，目前疑似仅有2宗领证入市。
第一宗，2020年10月出让的TR20011地块，即盛和湾上文华项目，总规划1992套，2023年6月领证入市，目前备案14套。
第二宗，2021年7月出让的TR21018地块，即南山湾玺壹号项目，总规划1261套，2022年3月领证入市，目前备案208套。
剩下的75宗地块，拿地之后便没了动静，其中有15宗拿地至今已超四年，26宗已超三年。尤其这些未开发地块，绝大多数是由本地国企摘牌，这不仅影响了土地市场的健康发展，也给地方财政带来了负面影响。
或许，世茂江海誉湾项目的法拍结局已不重要，这个样本的价值在于揭示：当土地金融的游戏难以为继，所有参与者都必须重构价值坐标系。房地产市场的深度调整不仅是周期波动，更是发展模式转型的必然阵痛。
