心塞！造房不如卖房，1个贝壳=2个碧桂园

『导语：你可能想象不到，贝壳市值相当于2个碧桂园。同是行业第一，造房真不如卖房的！准确地说，是不如互联网卖房的。』

汽车制造大国日本，有一句话：“会造车，不如会卖车”。

这句话，只能说明汽车销售的重要性。但如果用来衡量企业，是不正确的。

在汽车行业，造车的明显强过于卖车的。卖车的，只是销售渠道，难以形成强势资源。真正有强势地位的，是造车的，尤其是品牌车企。

比如——

汽车之家：营收84亿元，利润32亿元，市值103亿美元。

蔚来汽车：营收78亿元，亏损113亿元，市值225亿美元。

营收相当，亏损严重，但造车的蔚来市值，还是2倍多于卖车的汽车之家。

那房地产行业呢？恰恰与汽车行业不同。

贝壳：营收460亿，亏损21亿，市值折合3526亿人民币；

碧桂园：营收4859亿，利润612亿，市值折合1855亿人民币。

10倍的营收差距，利润更是天壤之别，但资本市场毫不客气——

贝壳市值，几乎2倍于碧桂园！

很难有卖车的，能在一二手车市场同时领先。因为销售逻辑，相差太大了。

但房产不一样。二手房交易能做好，做一手也没问题。

只要手中有客户，有流量，引导客户购买一手或者二手，难度不会太大。

贝壳就是这样。

链家在二手市场的优势，助长了贝壳在一手市场的优势。目前在一二线城市，贝壳的渠道，几乎全面领先其他全国性对手（我爱我家、58爱房、觅房等）。

业绩对比如下：

虽是乙方，但贝壳拥有很强的市场话语权。——这个正是资产市场所乐意看到的。

营销总的烦恼——

现在造房的选手，满地都是王者玩家。房企之间竞争差异化不大，即使是碧桂园，绝对领先优势也不明显，如履薄冰。

100亿销售额，在其他行业已经是巨头，但在地产行业还面临严峻的生存危机。100亿规模在2019年，只能排在行业160位开外。这完全就是非主流吖。

资本更青睐于垄断型选手，所以贝壳和碧桂园，行业地位不同，估值差异大。

贝壳，实际上已不再是地产中介公司，而是互联网平台公司。

原来的房产中介，重度依赖线下服务。但贝壳将服务搬到了线上，实现了数字化，提升了行业效率。

拜开发商所赐，贝壳成立2年多来，保持快速增长。2019年营收增速高达60%。

开发商对渠道依赖度有增无减。大部分项目的渠道成交占比，在50%以上。商业和文旅项目，渠道占比几乎90%。

贝壳交易佣金在2.5%左右，即使不提升，未来二手房的市场蛋糕，还有很多故事性、想象空间。

反观作为传统地产商的碧桂园，经历过去20年的高速增长，无论内外部环境，都难言乐观。

内部：碧桂园年销售近10000亿规模，能维持就不易，继续保持高增长，几无可能。

外部：“房住不炒”，带来的市场横盘。“三道红线”新政，融资压力山大。

即使房企想开足马力弯道超车，银行也不敢乱加油。而对待互联网公司贝壳，就不一样。

资本市场，在乎的是商业模式、市场规模和用户活跃度。

金九银十，很多房企又开始猛冲业绩。

眼下又遭遇“三道红线”新政，房企要降负债，要回款，要发展，要提效。件件事情，都不省心。

这时，贝壳的垫佣，甚至是包销，能发挥重要优势。尤其刚上市不久，兜里有钱，资本也允许贝壳不计成本换规模。

于是，房企冲业绩，首先找贝壳。

在可见的未来，贝壳这条鲸鱼，将吃掉市场上所有的鱼（想起来有些可怕）。

另一个可见的结果，贝壳如果一统渠道的江山，房企再也无法博弈渠道点位的高低。

留下一个更深入的思考题：资本的进入，让房地产交易行业变好了？还是变坏了？

最后，来一个段子。开发商目前，好心塞！

早上排队买煎饼时，摊主兽爷正在给锅底抹油，我嫌用的油不好。

老板说：有就不错了，再等等可能买油的钱都没了。

我问钱去哪了？他用油手摸摸已经发亮的头，郁闷地说：还利息了。

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码字不易，原创烧脑

我是扒扒君，扒扒地产与互联网