就在前几天位于沙河高教园的一个商品住宅新项目在相关网站做了报规。这块地从报规信息去分析，我的看法——昌平楼市可能要乱起来了~
我们先从这个地块本身说起，昌平区百善镇中心区西部地块土地一级开发项目CP01-0901-0004、0006、0013、0014地块R2二类居住用地、A33基础教育用地，这个地块今年2月23日完成了土拍。
两个月之后，地块走到了报规这一步。
我先来说说这张图能告诉我们什么。
1、住宅部分我扫了一眼，大概率都是4层，不排除看错，但大面是4层洋房没问题。
2、地上建面约14.8万平米，已知项目有约7000平米的各类配建。所以住宅部分建面大致推断为约14.1万平米。
3、总户数1392户，可以理解为1392套房。
4、用总住宅建面除以总套数，算出来的数据，套均建面约101平米。
所以，问题来了。有没有可能，这个地块的产品有约100平米南北通透南向三面宽三居？我的看法，这个可能性很高。
如果猜测成立，昌平等于来了一个4层洋房的100平米南北通透三面宽三居新盘。这玩意要是真的，周边哥几个新盘项目，谁都得哆嗦…
首先，这个地块得位置在中央财经大学(沙河新校区)东侧，您说位置一般吧~人家到地铁高教园站约1.4公里，这距离骑个自行车过得去吧？
其次，相较于昌平地铁沿线一票楼盘而言，这哥们儿容积率当下最低。
较低容积率带来的就是地铁昌平线沿线新盘当下阶段独一份的4层洋房，而且能大致猜测项目的普遍得房率应该都不低，比如我认为三居得房率应该可以超过80%！
可预见到的得房率优势，即为产品优势。说白了，这哥们儿的户型产品有较高概率优于周边新盘。
最后，也说说疑问。
这个地块目前最大的疑问在我看来不是户型产品，因为这个我上边给大家分析了，大致能猜测出来。不好猜测的是——这个项目到底要卖多少钱。
比该地块位置更好，但是容积率更高的梧桐星宸项目，目前也有约100平米南北通透三居房源在售，我们可以看到的，项目网签均价不到5.1万元/平米。那么距离地铁稍远、大概率产品更好的新地块，到底要卖多少钱呢？总不能真按5.6万元/平米的参考均价售卖吧…
这宗高教园商品住宅新地块，讲道理~距离让昌平彻底疯狂~只差一个报价。
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