一直以来，“老破小”都被视为残次品，但在西安市场，价格却十分的割裂。
一部分“老破小”价格低出海平面，在二环之内，项目挂牌价有6000元/㎡，相比高新曲江如同“白菜价”；一部分“老破小”价格变成了天际线，二手成交价11万/㎡，价格耸人听闻，屡次刷新大家对于“老破小”的价值认知。
放眼全国市场，高价“老破小”案例多不胜数，但主要在一线城市，例如：北京西城区文昌胡同，一套“老破小”房屋，一平米逼近34万/㎡（来源：人民网报道）；上海徐汇区迷你“老破小”，竟然成交价格超过30万/㎡（来源：中国质量万里行）......
如此高价令人不解，学区房价值一再被质疑，甚至被称为楼市的“庞氏骗局”，价格实在是太脱离实际了，即便孩子冲进211、985名校，或许最终拼尽一生，还是无法赚回一套学区房。
这一次西安高价“老破小”——西七路159-271号，成交价超过11万/㎡，再次刷新了我们对于这些特殊房产的认知！
近年来，西安“老破小”价格刷屏的案例十分罕见，西七路159-271号却是一个例外，连续数次“一价称霸”。
西七路159-271号，即西七路六谷庄小区，位于城墙内新城区地界，处于西七路与北新街交汇之处，对面便是革命公园、三大名校资源，一共三栋楼，合计63户，开发商为乐从供销社，房龄大概30年。
为更清楚的呈现西七路159-271号现状，我们从三个方面来看，以下仅做参考：
怪相1：名不见经传，但二手成交价“劲爆”。
2024年12月，该项目一套二手房面积约5.66㎡，仅有厕所大小，面积“小到极致”，经过几轮磋商之后，最终以11.6万/㎡成交，总价66万元。
▲来源：好好选房小程序
怪相2：无户型优势，但挂牌价直抵天际线。
▲来源：西安贝壳二手房截图
目前，西七路159-271号挂牌价格约77302元/㎡，正在出手的房源一共有两套，户型皆为单间：1套1室约25.42㎡，挂牌价约53108元/㎡；1套1室约15.37㎡，挂牌价约101497元/㎡。
怪相3：非五大品牌，却比“名校+”价更高。
环绕西七路159-271号，周边有后宰门小学、新知小学、新知中学、汇知中学、育英小学，这些在教育榜单上都是前列，有些已经稳居前十，2024年项目学区划在育英小学、爱知中学，属于教育双优。
▲备注：2024年学区划分
以铁一中“名校+”陆港铁一中为例，连续两年诞生清华北大，但实际二手房价格较低，临近高铁的高层毛坯房，价格最低约1.9万/㎡，即便是小高层价格也在2.3-2.6万/㎡，与西七路159-271号相比，房价实在是不值一提。
近年来，西七路159-271号房价屡次被曝光，不仅反映了区域的优质教育资源价值，更暴露了主城区教育资源分布的不均衡！
那西七路159-271号是一个“特殊案例”吗？其实，回望二手房挂牌情况，大家就会发现，并非如此。
案例1：西七路285号，约104.34㎡三居室，挂牌价约29232元/㎡，总价约305万元。
▲来源：西安贝壳二手房截图
案例2：爱知中学家属区，约94.09㎡三居室，挂牌价约31353元/㎡，总价约295万。
▲来源：西安贝壳二手房截图
案例3：中心医院家属院，约58.42㎡两居室，挂牌价约35947元/㎡，总价约210万。
▲来源：西安贝壳二手房截图
案例4：皇城东路31号，约42.96㎡一居室，挂牌价约31425元/㎡，总价约135万。
▲来源：西安贝壳二手房截图
案例5：西七路211号，约13.49㎡一居室，挂牌价约65234元/㎡，总价约88万。
▲来源：西安贝壳二手房截图
案例6：东七路77号，约12.32㎡一居室，挂牌价约95780元/㎡，总价约118万。
▲来源：西安贝壳二手房截图
案例7：东七路77号，约12.32㎡一居室，挂牌价约103897元/㎡，总价约128万。
▲来源：西安贝壳二手房截图
围观聚焦一下，就会发现“西七路”沿线，高价房此起彼伏，这与西安二手房市场“量增价降”的大趋势极度割裂，尤其是这些房源房龄老、户型差、缺物业、没品相，但价格一直高度亢奋，堪称楼市奇观。
近年西安涌现出了不少“名校+”，通过稀释名校的品牌、师资、尖子生，实现教育资源的普惠，但没有形成一批有品牌效应的新名校，因此，不少60-70年代的城市菁英对此嗤之以鼻，认为这与缅北划等号，评价莫衷一是。
2024年，高新系名校旁碧桂园云墅“首套成交”亏损传闻，大致是入手2.7万/㎡，出手2.8万/㎡，如果加上月供等成本，几乎是二手破发。
既然西七路159-271号可以实现“一价称霸”？那其他“老破小”有没有可能？
以陕西克而瑞数据为例，我们从三个维度来看，以下仅做参考：
其一，二手房持续“量增价跌”：西安购买力一直存在，但刚需购买力已经转入二手，2024年西安二手房成交数据突破10万套大关，但“老破小”占到一半，低购买力群体集中涌入二手房市场。
其二，“老破小”占据成交头部：100㎡以下户型占到绝对头部，总价在100万以下、100-150万之间成为两大主流。但二手平台数据显示，一室、两室成交大概占到市场总量的四成左右。
其三，“以价取胜”是市场主流：高新、城南、浐灞成为二手房市场三巨头，其中，浐灞占比极高，总量占比接近20%，其次是西安教育高地高新，但很显然浐灞的成交与教育资源毫不相干。
总结一下，西安“老破小”房源多如牛毛，但名校资源稀缺如金，未来想要在二手房市场实现高价收益，名校的背书，几乎是关键之一。当然，随着“名校+”工程落地，这种价格上涨的动力会被稀释，最终还是要看教学排名。
目前，西安市场购买力分流，新房集中改善，二手集中刚需，西安“老破小”房价起飞，算是给车祸现场一般的二手房市场一抹安慰！
备注：以上面积均为“建筑面积”，价格采用均为相关机构。
—END—
海豚
现在房价大幅下跌并不是因为下跌了没人买，而是没人买、实在卖不动才不断降价。卖不动的原因就是房地产的投资逻辑发生了根本性转变，也就是预期改变了，大家对未来房地产并不看好，通过投资炒作涨上去的资产一旦预期发生改变，那么就会面临价格快速崩塌，没人接盘了这才是最可怕的。没有人会去投资一个长期看跌的资产，哪怕是刚需也会非常谨慎购房，因为今年买需要100万，明年只需70万，这种情况下他们不会觉得自住就无所谓，而是会选择等等。现在把钱变成房容易，但要把房变回钱可就难了。不管哪个城市，房子都是越来越多，叠加人口出生大幅暴跌，只会越来越难卖，越来越不值钱。房子是商品，卖不出去喊破天都没用。越到后面剩下还没买房的往往越没钱，购买力越弱，房价持续走低是肯定的。房子实际建造成本是非常低的。房价低才能真正释放消费力，对实体经济才是真的利好。房子也是消费品，是用来住的消费品，只有炒房客想着买房升值的才天天幻想房子涨价，整天吹嘘房子。还说什么房价下跌就会对经济不好，你买个车是不是车行还要给你保价啊？不然经济就不好了？不可笑吗？还有就算货币贬值也不代表房价就会涨，这是房吹强行挂钩忽悠大家的。现在钱是更值钱了，货多了。
华电
25春06: 25年1月全国的房价还开门跌。 中指研究院数据，2025年1月份100个城市二手房价格环比下跌达到了0.51%。同比下降幅度更是达到了7.22%，很多城市同比下降10~13%。 全国有97个城市二手房挂牌价格都在持续的下降，仅有三个城市的挂牌价格，持平。 100城市的成交价都在下降。 环比降幅，北上广深为0.13~0.51%。 其它大城市环比下降0.55~0.6%。😂 2025年成交量和成交金额相比2024年都有15%左右的下跌。 高盛集团则预测中国的房地产在2025年会有新的一轮变化，大概率整体的价格会见底，而高盛集团给出的回答数更没资金了，基本上价格下降达到了20%左右。 😂例如武汉房价: 24年12月28号13700。 25年1月14号12800。 25年1月28号[除夕]10000。 25年2月1号[初四]9000。 1个月房价下跌36%。 😂25年初天津和平区房价二手<6千，环比降0.5%。新房6千多，环比降5% 2025年2月 丨59500 |61280。 2024年12月|60125|64781。 2023年12月|67628|63937。
平安是福
挂牌价不代表市场价，就如同我小区192平方房源成交价仅仅440万，有的挂牌价460万，而有的挂牌价700万，相差多少260万，挂牌价完全不是成交价。
集团0字号工
为了小孩上学，买房钱、赞助费、学杂费、补课费等等…小孩毕业后收入，到当爷爷也挣不来
海豚
怎么不去抢？顶多2000元一平方。
Sky（思改）
关键是吹的再牛还是没人买！
用户18xxx10
你买吧
华电
feepseek说25年房价上涨。deepseek→deephoax。深思熟虑之后得出结论，还是当资深骗子有前途。
好运来
这么高只配挂着