在西安市场之中，一直存在两种奇妙现象：一种是“曲江现象”，一种是“经开现象”。
什么是“曲江现象”？人稠地狭，购买力冲击之下，市场几乎是闻风而涨；什么是“经开现象”？经济实力很强，但房价一直落后于市场。
目前，西安楼市新房均价大概在1.8万/㎡，经开区新房拉均约1.5万/㎡，但这并不是经开在“以价换量”。按照陕西克尔瑞数据发布：在全市18个大片区之中，经开区2024年的成交量仅有约29万㎡，位列TOP9。
当然，这还不是最奇妙之处，在西安市场中，经开还是楼市“倒挂之王”：第一，经济总量与土地出让“倒挂”；第二，人口总量与房产成交“倒挂”；第三，经济排名与新房价格“倒挂”。
那经开市场到底为什么会存在这种奇妙现象？一切的原因都藏在数据背后！
经开区的“倒挂”究竟有多严重，我们从三个维度去看，就会更加清晰：
第一，经济总量与土地出让“倒挂”。
作为西安第二个千亿开发区，经开区2023年的GDP大概1146亿元，是西安第二大区，几乎是“断崖式”领先，但2023年经开土地出让却是截然相反，经开区供地约234亩，仅位列全市T0P7，供地规模与高新区（约1335亩）相比，不到其总量的1/5。
▲数据来源：数据机构整合
第二，人口总量与房产成交“倒挂”。
按照2023年经开区人口数据公布，常驻人口大概是55万，与浐灞国际港、曲江相当，但2024年经开区新房成交量仅有29万方，基本与2023年持平，相当于浐灞国际港的九分之一，这明显是需求量被市场分解了。
▲数据来源：陕西克尔瑞
▲数据来源：陕西克尔瑞
第三，经济排名与新房价格“倒挂”。
一直以来，大家都在反映，经济实力是房地产的底气所在，作为西安第二个千亿开发区，经开区的新房价格仅有约1.5万/㎡，与曲江有大概1.3万/㎡价格差，与高新区有大概1万/㎡价格差，经济实力并没有与房价相对齐。
可以肯定的一点是，在西安市场之中，一身雄厚实力，但房价又相对较低的板块，只有经开一家！
为什么经开区房价一直是“摇摆不定”？从过去来看，主要是三个方面原因：
第一，经济体量雄厚，被吸血。
在西安市场，这个情况由来已久，十余年前，我们进入地产领域以来，一直都是如此，环绕着经开的未央、浐灞、国际港、高陵、临潼、西咸（秦汉、空港、泾河）等等，一共六根管子插入经开。
第二，资源密度够高，被打散。
作为西安北上的关键战略，市府搬迁、西安北客站、地铁2号线一起揭开了经开发展的高潮，但经开因为三环&绕城、渭河的天然分割，被划划分为四大功能区、三大板块，因此，经开资源并没有优势集中。
▲经开区区位标注
第三，教育资源优越，缺五大。
在西安市场，五大名校的牌子一直是高热度，但过去经开一直主打“经发系”名校，变成了一个教育高原。当前，经开引进交大、铁一中的呼声越来越高，尤其是在高铁新城板块，不少房企释放出来的消息令人惊艳。
第四，落地速度迅猛，缺概念。
在一个泡沫起伏的时代中，经开算是一个纯净版，高新打造“双中心”，还有高新CID；曲江有CCBD，还有QCIC；国际港有国际交往板块、奥体CBD，还有一个“西安城市新中心”的定位，但经开却一直十分淡然。
虽然，在2022年经开区发布了“四新战略”，给出了“都市新中心”的提法，但在三甲级医院、中小学批量建设之上，始终缺少一个更具执行性的落地概念。
目前，经开市场已经不再是“价格标杆”，反倒变成了一个价格洼地，令人颇感神奇！
其一，经开区的地价：尽管西安“万元地”已经多达90宗，但其中6成都在高新区，大明宫楼面地价最高1.25万/㎡，未央湖楼面地价最高1.5万/㎡，浐灞楼面地价最高1.85万/㎡，反倒是经开区至今一宗万元地都没有诞生。
第二，经开区的供应：目前，经开的开发主力，主要在高铁新城，经开一期除了世融星樾之外，其他均位于经开二期，即高铁新城，例如绿城春鸣里、绿城江语云庭、云起时、经发白桦林天成、白桦林境、白桦林隐、经发和瑞府等。
第三，经开区的产品：与其他开发区相比，经开产品换代速度较快，除了白桦林天成、白桦林境主打大平层之外，其他项目均为四代宅，赠送率颇高，还有一部分产品设计，明显是西安第一梯队。
请注意，经开区地价较低这个情况，并不是第一天诞生，即便是在2021年西安地价出现“连锁反应”的狂飙情况之下，经开区依然是地价相对较低，按照目前可以统计到的数据，最高一宗地价，不含转让土地，还是2022年兰州众邦摘地JK3-32-16-2，楼面地价9049元/㎡。
再简单一点来说，虽然经开区实力很强，但经开区一直是“地产短板”，没有将经开区实力发挥到淋漓尽致！
但现在经开区的最大难题已经被解决，经开楼市的底蕴摆在那里，问题一旦解决，剩下的就是起飞！
其一，解决“土地问题”：2024年9月14日，西安市发布《关于西安市古都核心区国土空间详细规划的公示》，明确经开区用地属性，高铁新城无疑是“古都核心区”唯一千亿开发区的重中之重，未来将承载数十万家庭落地。
其二，解决“格局问题”：一直以来，高铁新城到底是否核芯，这一次也被充分定位，这是西安“体现国家中心城市综合竞争力”的承载地，高铁站核心启动区还是“古都核心区”的12个重点板块之一，还有超大揽河面，西安仅此一处。
其三，解决“预期问题”：目前西安行政区“西南-东北”两极化发展势头迅猛，但环绕国际港“半岛”的七大板块之中，经开区独占三席（经开一期&高铁新城、泾渭新城、渭北新城），经开区是新中心与北跨双重影响板块。
再加上地铁14号线、10号线、7号线、21号线横跨泾渭灞三河，构成了地铁跨渭河“黄金三角洲”，三个点覆盖经开区的高铁新城、泾渭新城、渭北新城，可以说，经开“隔河而望，三足鼎立”与“西安城市新中心”相互守望。
目前，经开高铁新城开发已经进入高潮期，如果还是裹足不前必然会丧失机会，经开向上，势在必行！
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