广州豪宅，进入维权元年。
开盘两三年之后，曾主打稀缺的几个市区豪宅盘，琶洲南TOD、湖光悦色、海珠天珺，迎来了汹涌的客诉。
学位、减配、虚假宣传……
弱势的购房者，在强势的开发商面前，最终只能用杀敌一千，自损八百的方式，自曝家丑，扯开最不愿为人所见的遮羞布。
01
2021年底，海珠天珺开盘。
当时，广州加码了限价，天珺的开盘价最终定在8.4-9.2万/平，跟隔壁二手盘保利天悦15-20万的均价相比，形成了明显的倒挂。
香啊。
于是开盘当天，1分钟之内，242套房源瞬间被抢光。
琶洲东的地段，稀缺的宅地供应，明显的一二手倒挂，如果这都不保值的话，还有什么能保值？
而且，招商+保利，两大央企强强联手，大品牌，房屋品质自然也有保证。
又好住又好卖，对于当时有足够预算的人来说，有什么理由不买？
然而千算万算，令广大购房者们最算不到的是——
两年之后，市区核心地段宅地供应陡增，原来稀缺的天河，不稀缺了，原来稀缺的琶洲，也没那么稀缺了……
市区出现了更好的地段，更好的产品，曾经买房时笃信的保值属性一下子大打折扣。
这还不算，两年后，市场也急转直下，广州新房普遍降价，当年入手的价格，直接缩水了20-30%……
将心比心，任谁给了首付，还着月供，还没住进去呢，房价就掉了三分之一，市场的供应格局也完全变了，内心不可能没有一丝波澜。
但咱也是有契约精神的，既然下了定也网签了，咱也会遵守合同约定，该咋咋滴。
关键是，当初下定时口口声声许下的一切，外立面、公区、室内交标，最后就给我这？
完全不及预期啊！
对不起，我心态崩了。
怎么办？
02
从发现问题，提出问题，跟开发商沟通，到最后解决问题，对业主而言，这是一场非常艰辛的拉锯战。
毕竟，房子可是自己的，任何一个环节处理不当，都可能“杀敌一千，自损八百”——
是可以“自曝家丑”，利用舆论不断渲染和施压，去敦促开发商满足当下诉求，但在未来的某一天，要卖出置换时，会不会因为此刻自曝的所有“黑料”，影响整个小区的流通，拉低整个小区的房价？
特别是当业主自己主动站出来说，我们的房子，质量有问题。
你说他降价，你说他虚假宣传，都不如你说他质量不行的杀伤力大。
这谁还敢接盘？
互联网是有记忆的。
当你用脚投票买下这套房子时，开发商的品牌，项目的口碑，跟你已经是一荣俱荣，一损俱损了。
媒体天然喜欢制造舆论，蹭完热点之后享受流量红利，之后该干嘛干嘛，问题最终能否解决，大抵没有什么媒体是会不断去跟踪这场持久战的结果的。
总会有新的热点出来，总会有更有价值的事件去追。
业主要解决的问题，最后可能依然没有解决。
03
你说，不通过舆论曝光，开发商不理我的诉求，怎么办？
小开发商可能真的会。反正大环境不好，不如躺平，爱谁谁，反正我没钱。
主打一个摆烂。
但大型房企，特别是在售项目比较多的国央企，大概率会重视客诉的质量问题。
对这类房企来说，品牌溢价很重要，如果真出现问题，即便没有舆论的关注和放大，他们也有解决问题的内生动力。
正如前面说的，你说他降价，他可以说我这是随行就市，请大家理性看待房价涨跌；
你说他虚假宣传，他说我合同里明明白纸黑字写得清清楚楚“以上不作承诺，一切以实际交付为准”；
但你说他质量不行，他肯定得急，就像说一个内容创作者内容能力不行一样，说这类开发商房子建得不行，坏了口碑，他还怎么混？接下来那么多房子，还卖不卖了？
不重视，绝对不行。
所以，要跟他们沟通的，是怎么让他们行。
首先，要把诉求排个序。
业主们的诉求五花八门，开发商未必都能一一满足，所以需要把所有诉求按重要性排个序，然后在业主同盟里，先进行一轮协商，最后提出的诉求不能太过分散，这样才能拧成一股绳，去跟开发商争取权益。
其次，公区一定要做好。
大家天然会更在意自己住的那套房子舒不舒服，更多的关注点会放在室内交标和质量，但一个重要的事实是——
公区的环境和质感，会直接影响小区未来的流通性和价格，所以，在跟开发商协商的时候，一定要重视公区整改，不能厚此薄彼。
04
最后，说个马后炮。
在市场下行的环境下，要怎样选筹，才能避免交付时出现各种问题，避免拿房之后，还得费时费力地去维权？
都知道现在买房要首选国央企，选没暴雷的，但怎样在国央企+没暴雷的组合里，选到更好的项目？
1、尽量选独立操盘的项目。
联合开发的盘，潜在风险会比独立操盘的高很多。
工程由谁做，采购由谁选，成本谁来控制，价格怎么平衡，以及出问题之后，到底能找谁，各家开发商会不会踢皮球，不管事？
一家开发商单独操盘的项目，这些扯皮的事情会少很多，出问题的概率自然也会低一些。
2、看资金实力
房企能不能保交楼，能不能不减配把房子建好，先不说各家房企挑选供应商的风格和标准，至少从刚性指标来说，得先看他们有没有钱。
衡量房企有没有钱把房子建好的，参考两个指标：经营性现金流和融资成本。
首先你手里得有现金流吧，不然日常开支都靠借，怎么可能建好房子呢？
以在广州项目比较多的保利和越秀为例。
2023年，保利的经营性现金流有139亿，越秀有83.5亿，都是正的，而且截至当年底，保利在手的现金总共有1480亿，越秀有461亿，也就是说，这两家房企手里，都有实实在在可以用来花用来周转的钱。
至于融资成本，越秀2023年是3.82%，保利是3.56%，而2023年整个行业的平均融资成本是6.2%。
每家房企的财务数据都不同，这个可以在买房时针对具体房企具体去查。
3、尽量选所见即所得的
市区很少有卖到现楼都没卖完的盘，这个所见即所得，主要是买房的时候，在各种创意展示面前，多想想实际交付的样子。
比如，在样板间里，对着手里的户型图来比对，能看实体样板间的就不看异地，只能看异地板房的，看完后最好也去施工现场的外围转转，了解工程进度，看看意向楼栋和户型的实际观感、采光等。
有的房企喜欢创意展示沙盘，楼栋太密的，改成水晶体，前面空地还没定用途的，展示成市政园林绿化；有的喜欢创意展示样板间，打掉一间房是基操。
看房的时候，可以跟专业的人一起去，尽量减少因信息差导致的卖家秀vs买家秀，以防后期不及预期，落差巨大。
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