Part.1
曲江核心无地，CCBD顺接
城市新区发展，即使再好的规划，往往在落地兑现中往往具有不确定性。
在近几年西安楼市以高新、港务区、浐灞、航天城为主力供货区之外，当下曲江一二无地可供、无房可售现状下，曲江新区规划在建的电视塔附近的曲江文化商务区（CCBD）变成了曲江近两年的热点板块。
根据2020年8月19日发布的曲江CCBD规划显示：
CCBD区域位置：长安路电视塔以东，航天大道以北，西安市南北中轴线上，地处西安城市发展中轴线上的核心区域和城市发展片区目标“中优”位置，是大西安城南的地标性区域。
CCBD区域范围：北至天坛路、南至航天大道、西至长安南路、东至雁塔南路，总面积约290公顷。以西安绕城高速为界分为南北两区域。
其中，北区：北起天坛路，南至绕城高速，西起长安南路，东至汇新路和翠华路，面积约92公顷；南区：北起绕城高速，南至曲江新区边界，西起长安路，东至雁塔南路，面积约198公顷。
CCBD用地状况：主要以东三爻和东三爻堡两个城中村、曲江国际会展中心、劳教所、拘留所等特殊用地为主；现状周边的雁塔区、航天基地以居住小区为主。基地南侧内部环境较差，建设无序，急需改造。
CCBD规划目标：确定规划目标为欧亚文化交流的人文窗口、新时代大西安的商务核心、创新发展的城市更新样板区。
形成“两心、两轴、多片区”的空间结构，突出了都会之心、丝路公园、立体街道、创意高线四大城市设计亮点；沿长安南路中轴线构筑南北两大建筑地标群，集聚高能级文化产业、现代服务业。
路网体系：构建“三横三纵”的轨道交通网，打造“窄路密网”；未来该片区将有五条轨道交通线路，分别是：地铁2号线（已开通）、地铁8号线（已在建）、地铁11号线、轨道交通20号线、规划地铁加密线。
按照规划，西安文化商务区（CCBD）将借鉴国内外优秀案例，规划建设多座超高层，打造集国际化、产业化、人文化、生态化的中央文化商务区。
引入全域智慧交通、智慧办公、智慧城市理念，打造“高端商业+城市功能集群+超级枢纽”的国际化、综合性文化商业聚集地，建成大西安文化旅游产业发展的新增长极和对外开放的国际新地标。
可以看出，按照原规划,曲江CCBD将依托文旅产业，融合现代都市“产城一体化”发展模式，构建多产业聚合+高品质人居都市新界面，实现曲江从单一文旅产业，向多产业协同发展新格局。
Part.2
多轮审议批复规划，建设期兑现落空
在当时曲江CCBD规划出炉之前，对于曲江CCBD的规划，其实早有多版方案。
西安文化商务区（CCBD）规划历程：
2018年12月，曲江管委会委托深圳市城市规划设计研究院有限公司、西安市城市规划设计研究院、中国市政工程中南设计研究总院有限公司技术联合体编制《西安文化商务区控制性详细规划》。
2019年10月，通过专家评审会；11月，通过市资源规划局专题会审查；同月，向西安市土地管理工作领导小组进行汇报。
2020年3月，就重点问题，相继组织召开规划、交通、市政专项专家研讨会，进一步优化调整了规划方案，以保障方案科学性、合理性、实施性；7月6日，修改完善后的成果，再次通过市资源规划局专题会审查；
直到2020年8月4日，通过市资源规划局局长办公会审议，最终定稿。
由此可见，关于曲江CCBD的规划是经过历经三年，多方面详细调查研究，并通过西安市规划局局长办公会审议通过的。
也就是说，在规划内的建设单元，也是经过多方论证、全面统筹规划后，才实施开发建设的。
但在实际开发兑现过程中，原确定建设的一所学校，在今年最新土地供应中，却变成了住宅用地。出现新区“规划跟不上变化”常态化“配套丢失”
Part.3
教育用地变住宅，曲江发展“善变”
2024年9月14日，根据西安市自然资源和规划局(市林业局)官网显示，曲江新区QJ-02-41-02、QJ-02-42-04、QJ-02-43-02三宗合计面积约约146.7亩住宅用地公示。
也就是说，曾经的QJ-02-41-02约68.87亩教育用地，在最新土地挂牌公示中，变成了住宅用地，该地块（QJ-02-41-02）小学教育用地与西侧相临地块合二为一。
新的土地挂牌，减少了曲江CCBD教育用地规划，改成了住宅。如此轻易的教育用的变住宅，对于区域规划住宅而言，无疑是重大利空。
要知道，目前CCBD三环以内板块的华润悦玺、华润悦府已售罄交房，且与教育变更地块距离较远，基本不受影响。
而绕城以南板块，目前在建售的金茂璞逸曲江，户型面积为188-269㎡的高端产改善改善产品，均价约2.9万/㎡，自2024年4月入市以来，持续热销极为亮眼，且距离本次教育用地变更地块较近，对未来学区配套可能有一定影响。
当然，曲江CCBD教育用地变更，在该板块并不是第一次。
其实，之前原规划建设的701米、666米超高的“西安之门”地标，早在2020年8月4日，已经变成了“擎天一柱”，所谓的“西安之门”早已夭折。
除此之外，曾在2019年昙花一现的曲江CCBD多个超高层项目，也都已规划变更，不复存在规划。
由此可见，在西安新区规划从一纸蓝图，到实际兑现落地的不确定防不胜防。
因此对于购房者而言，在动辄超百万置业的时候，尽量首选兑现力强、稳定可靠的板块，才是明智选择。
End
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