今年上半年，先后有120多个城市出台了高达300多次的楼市调控政策。但回顾今年上半年的房价，被疫情压制的需求似乎反弹的速度更快。

8月25日，上海易居房地产研究院发布了最新一期《全国百城房价报告》。在这份报告中，100城年初累计房价同比涨幅曲线连续5个月下行，房价出现下行态势。但是，综观1-7月的房价，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15647元/平方米，同比上涨10.4%。

从城市能级来看，1-7月份，4个一线城市新建商品住宅成交均价为46035元/平方米，同比上涨6.7%；32个二线城市新建商品住宅成交均价为15431元/平方米，同比上涨9.3%；64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12103元/平方米，同比上涨10.0%。

根据易居研究院的定义，房价同比涨幅超过20%为“房价过热”城市。而在1-7月份全国有8个城市房价位于过热区间，包括江阴、珠海、成都、银川、滁州、苏州、哈尔滨和秦皇岛。

根据易居研究院的数据，1-7月份三四线楼市的房价同比涨幅超过一二线楼市，而在“房价过热”的8个城市中，我们也可以看到，三四线城市占比很大。

那么，未来三四线楼市的房价会怎么走？

一直以来，环环坚持的观点都是不看好三四线楼市。最大的一个原因在于三四线楼市缺乏必要的人口支撑。

特别是在我国城镇化率已经达到60%，城镇化发展进入新阶段之际，未来城市群、都市圈将成为我国经济建设的重点。在4月9日中共中央国务院发布的《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中就提出，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。建立城镇教育、就业创业、医疗卫生等基本公共服务与常住人口挂钩机制，推动公共资源按常住人口规模配置。

这就意味着，未来我国的资金、人口将进一步向长三角、京津冀、大湾区、成渝等城市群集聚。相应地，在城市群“虹吸效应”下，三四线城市必将呈现人口持续流出的态势。再者，现在各级城市的“抢人大战”如火如荼，不少城市都拿出了足够的诚意，对于年轻人构成了知名诱惑。

那些人口呈现净流出态势的三四线城市，作为房价基石的人口正在逐步流失，自然就支撑不住虚高的价格，更别说一些三四线的高位房价对比二线也并无优势，譬如唐山。

另外，在三四线楼市房价上涨的同时，其库存压力也比较大，这说明什么？很明显，三四线楼市的房价只怕是一场自嗨式的“空涨”，其背后的事实很可能是有价无市。

更何况，从政策层面来看，如果说上半年由于疫情的影响，对于一些城市的救市措施，政策层面还有点刻意放松的话，那么下半年政策从紧的信号则持续在释放。譬如7月24日国务院房地产工作座谈会、8月20日央行住建部的房企座谈会。

所以，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，预计各地将时刻绷紧房地产调控这根弦，对于房价上涨过快的城市，会采取比较果断和严厉的措施。从房企角度看，上半年很多销售业绩仅完成了40%左右的水平，下半年追赶销售目标的压力也还是比较大的。所以在此类情况下，降价促销依然会出现，进而也会带动全国100城房价涨幅曲线继续下行。