乐居财经 司马楼 发自郑州
郑州北区，是个传奇之地。
“三所”左近，“红墙”之外，也坐落着郑州传统的低密豪宅区。在北龙湖时代之前，这里是郑州的第一代“富人窝”。
2021年6月3日，在郑州的首轮集中供地中，郑州招商美景房地产开发有限责任公司斥资6亿元摘得郑政出[2021]34号地块，共计约79.5亩，单价超750万元每亩，楼面价更是达到了7607元/㎡，在首轮土拍中傲视群雄。
这就是后来在郑州北区名噪一时的招商美景雍瑞园。红墙萧瑟，绿影摇曳，雍瑞园未开先红，也引发了北区的改善群体的关注。此外，土拍当天，河南省招商美景房地产开发有限责任公司也摘下了位于主城的另一块地，也就是招商美景美境。
项目如何暂且按下不提，透过案名可以看出，这两个都是合作开发的项目。探究其背后的股权穿透，开发企业均由招商蛇口（郑州）置业有限公司和郑州美景置业有限公司或郑州市瑞景置业有限公司共同持股，分占六四。
美景置业深谙合作开发的路径，数次扮演了外来企业入郑的跳板。在土地市场并没有多少话语权的招商蛇口一次便搭上了两趟“便车”。
入郑多年，业绩销量始终低位徘徊，土地储备依靠联合开发，也暴露出了招商蛇口在郑州扩张之路上的尴尬。
鲜花着锦 招商入郑
2020年招商蛇口业绩报告中曾经提到，杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波7 个城市公司突破百亿销售，并将加强布局西安、合肥、南通、东莞等明星城市。2021年中报中，招商蛇口在苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等 11 个城市，销售额已进入当地前十。
2016年，招商蛇口入郑。作为曾经的“招保万金”四大天王的头把交椅的招商，能否给郑州带来令人惊艳的作品，也给市场留下了不尽的想象空间。
然而，五年之后，招商蛇口在郑州的扩张之路并没有那么顺利，2020年年度和2021年上半年大郑州房企销量榜上未见其名，郑州也没有进入招商蛇口集团战略布局的“核心城市”之列。
在“勾地”时代，外来房企进入郑州最简单粗暴的途径就是，联合开发。
口号喊得再天花乱坠，房地产说到底就是生意。
掌握着优渥土地资源而又缺乏开发操盘经验或者现金的本土房企，也需要充裕的资金和强势的品牌注入。
“土地入股”，也能躺赢。
就如前文提到的美景置业，就为很多房企入郑提供了一趟又一趟便车，堪称业内最勤劳的老司机。
在6.3之前，招商蛇口在郑州的住宅项目的布局，基本避开了郑州主城区——位于四环附近的招商天地华府、位于新郑的招商轩辕华府、位于港区的招商公园与湖、位于西四环的招商公园1872。
有人说，这是招商蛇口错开主城区的主战场，避其锋芒，另辟蹊径。然而，6.3的集中土拍，却迫不及待联合美景连摘两地。
有人说，招商蛇口央企之风，有钱但是拿地相对保守。然而，招商在别的城市却一路高歌，溢价抢地，热情不减。
反观招商蛇口在郑州布局的主要项目，时间上错开了郑州房价快速攀升的2016年，地段上错开了去化较快的三环主城区。规模、业绩双双亮灯。
甚至在招商蛇口2020年业绩报告中，郑州赫然出现在了计提存货跌价准备的城市之列。
时耶？命耶？
非也，地也。
烈火烹油 拿地隐忧
招商蛇口在郑州的发展，路漫漫其修远兮。
其中最棘手的问题就是土地储备。郑州是国内少有的已经初步完成“城市更新”的一二线城市。城中村作为市内土地的主要来源，在2015年之前基本上被收储完毕。
城改项目需要开发企业前期投入大量的资金进行拆迁、补偿、建造安置房，开发周期长，各方利益纠葛复杂，也造成了很多外来房企不敢、不能、不尝试接手城改项目。很多外来房企入郑，都会遇到拿地的难关，强如万科、融创，资历如招商、保利都在存在过这个问题。
掌握土地资源的本土房企利用深耕之便，地主之利，拥有良好的政企关系和地方人脉，便成为了外来房企合作的对象。
招商蛇口在郑州的多个项目都是合作开发的模式。
招商天地华府是招商入郑的首子，是招商蛇口与天地集团合作开发。赶上了2016年楼市黄金期的末班车，平价销售取得了不错的去化成绩。
包括6.3集中土拍中落子的招商美景雍瑞园、招商美景美境等，等都属于本土房企和外来房企合作开发的模式。
其他还有与华润、碧桂园合作的项目。
然而，合作开发的劣势也十分明显，诸如拉低效率、有一定的纠纷隐患、合作模式能否长久持续等。
其余的项目，基本都分布在环郑的近郊和远郊。
招商轩辕华府在新郑，招商公园与湖在南港，招商公园1872在西四环。
这几个项目的共性问题就是周边发展不太成熟，配套欠缺。虽然招商蛇口的招牌很响，但是本地品牌没有打起来，也缺乏地缘客的支持，销售情况一般。部分项目还是高价入手，销售周期长，房源库存较大，骑虎难下。
作为资质和资金都堪称“雄厚”的国字辈房企，应该能更好的通过自身品牌优质和资质背书，和当地政府达成合作，提升开发和运营的量级和规模。
在拿地策略上，市区、近郊和远郊的合理分布，刚需、改善和高端的有效组合，才能在当前市场环境下进退有据，攻守有方。
土地，从来就是一个房企生存之本，是房企的生命线。如果地拿错了，产品和销售做得再优秀，市场环境再好，也顶多做到不赔。
一旦拿地策略上先后失衡，错过了时机，对于房企来说是致命的。
涸辙之鲋 口碑艰难
不与“招保万金”其他三家企业相比，与同批进入郑州的百强房企作比较，招商蛇口在郑州的口碑都不算树立了起来。
追溯招商蛇口在郑州的几个项目，招商天地华府曾因“学区房”问题引发业主的维权。一期交付后，业主也曾就地暖及质量问题提出过质疑。
招商公园与湖占据双鹤湖核心位置，户型偏改善，低容低密；招商公园1872山水环绕，环境优异，虽然周边发展尚未醇熟，招商自身的配套也自成体系。两个项目品质都有可圈可点之处，试图提升招商蛇口在郑州的口碑，然而，酒香也怕巷子深，项目距离主城区较远，并没有受到市场的过多关注，去化效果一般。
可以这么说，招商蛇口在郑州缺乏一个“爆款”作品来证明自己的实力。如果一个房企在一座城市没有一个拿得出手的标杆产品，那么注定在这座城市没有口碑可言。
再来看下与美景合作之后，招商蛇口在主城区的两个项目情况如何。
招商美景美境的前身，美景美境项目一直深陷维权漩涡之中，虽然前期开发跟招商蛇口并无关系，但是项目的整体市场印象对于合作开发的项目有着很大的影响。
根据克而瑞数据，10月14日，招商美景美境开盘，推售263套房源，仅去化103套，去化率不足40%。虽然这个数据与当前下行的市场环境也有关系，但是不足半的去化，依然吊着招商蛇口急需口碑翻身的神经。
位于郑州北区的招商美景雍瑞园，或许会是招商蛇口重塑品牌的一张王牌。
区位优势为其加分不少，除了有少量的安置房以及北侧紧邻北四环对改善居住环境有一定影响外，项目整体素质依然很能打。
入郑5年，慌慌张张，匆匆忙忙，招商蛇口，步履似乎开始稳健。
尾声
换句话说，招商蛇口在郑州的发展似乎并不匹配郑州的城市定位。作为国家中心城市、新一线城市、中原城市群的核心，招商蛇口应该勇立潮头、风头正劲。
然而，招商蛇口走了一条“曲线扩张”的路子，合作开发、“围郑救郑”。这或许有很多历史遗留的原因在，也或许只是没有把握好时机。
稳定之后再谈发展。在经历了前期的口碑危机之后，2021年，招商蛇口进驻主城，调整姿态，一鼓作气，正在试图用作品证明自己。
这个时间点对吗？或许吧。
