乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。
本期楼盘测评项目
金水区 | 郑州雅颂居
楼盘亮点呈现
三地铁环绕，出行便利
项目附近1/2/5号线3条地铁线路环绕，1、2号线交汇站紫荆山站和2、5号线交汇站黄河路站，距项目均不超过800米，是标准的三地铁盘。
坐拥金水核心医疗、教育资源
临近纬一路小学、纬五路一小、省实验小学、省实验第二中学、郑州市八中等，教育资源雄厚。项目附近还有河南省人民医院、河南省肿瘤医院等多个大型医院。
综合推荐购买人群：
坐拥金水核心配套资源，大平层社区，总价631万元起步，价格偏高，适合主城购买力强的地缘终极改善。
区域测评
国基路新商圈，地段价值优越
区域概述：郑州雅颂居位于花园路人民会堂北，属于金水区。金水区是郑州发展较早的区域，是郑州政治、文化、经济的中心、多个政府机关单位驻地。目前除了城中村土地，已没有其他大块土地，土地资源稀缺，区域在售的住宅不多，区域内商业、教育、交通、城市公共建设等配套醇熟度较高，区位保值性和升值潜力较强。
板块概述：郑州雅颂居地处主城二环里花园路以东，金水路以北，属于金水老城板块，金水老城板块范围主要为中州大道以西、北三环以南，京广快速路以东，金水路以北。是目前郑州发展最为成熟的板块，业、教育、医疗等资源配置强劲；涵盖花园路商圈、文化路商圈、经三路商圈、曼哈顿商圈等。
板块人口流量大，目前地铁1号线、2号线、5号线均已开通，出行便利。不仅如此，该板块还汇聚了金水核心优质的教育和医疗配套，如纬五路一小、省实验小学郑州市八中、河南省人民医院、河南省肿瘤医院等。老城区地块普遍较小，容积率普遍偏高，目前在售的住宅不多，尤其是如雅颂居大平层的社区规划基本无竞品。
项目测评
地块规模较小，大平层社区
郑州雅颂居占地约67亩，容积率4.44，总建面约20万方，规划有三栋高层住宅、一栋五星级酒店（香格里拉）、一栋5A级高档写字楼以及附属商业，住宅总建面约10万方，酒店总建面约4万方，写字楼总建面约6万方。
其中住宅部分只有三栋高层，总户数515户，层高3.05米，共32层。目前1#、3#已售完，在售的只有2#楼房源，全部是200㎡以上的大平层户型，一梯两户、两梯两户为主，带装修交付。
主力户型面积段建面约204㎡、207㎡，价格31000-34000元/㎡，总价631万-690万左右，目前楼栋建设已经封顶，预计2024年4月交房。
楼间距宽约43米，中间2#楼首层架空，实现南北空间互联，但整体地块不大，只有三栋高层住宅，总体来说规模略小。
【主力户型分析】：户型设计一般，整体比较老式
1、204㎡四室两厅三卫
204㎡户型主要分布在2#楼的中间户两梯两户布局不错，但整体呈长进深设置，开间约13米，进深约18米，过于狭长，与市场上大多数豪宅宽厅和长面宽的设计相反。
南向大景观阳台同时连接客厅和主卧，扩大观景视野，室内采光较好，主卧套房设计，有独立衣帽间和卫生间；南向东边的卧室也附带独立卫生间，可以作为老人房，但是该房间卫生间是暗卫，采光通风可能会受影响，书房位于主卧和北向次卧之间，采光并不是太好，而且面积不大。整体户型设计比较一般。
2、207㎡四室两厅三卫
207㎡与204㎡户型设计基本一致，都是四室两厅三卫，只是207㎡是边户，相比204㎡户型房源数量较少。
南向大景观阳台同时连接客厅和主卧，扩大观景视野，室内采光较好，主卧套房设计，有独立衣帽间和卫生间；南向东边的卧室也附带独立卫生间。
缺点：南向东边卧室卫生间为暗卫，采光通风可能会受影响，书房位于主卧和北向次卧之间，采光并不是太好，而且面积不大。整体户型设计比较一般。
房价及潜力分析
价格偏高，溢价空间有限
郑州雅颂居目前在售均价约31000-34000元/㎡，带装修交付。
附近在售新房不多，东边靠近CBD的有敏捷江三誉和鑫苑金水观城，均价2万+，周边二手房项目价位也基本在1万8以上，项目3万+的价格在主城附近板块新房中已经算是区域天花板了，虽然结合项目稀缺大平层的土豪改善定位，但参考户型设计和产品打造，整体社区质感还是与价格不太相匹配，性价比不高。
最后价格潜力：郑州雅颂居位于主城二环里，周边配套成熟，优质资源较丰富，且目前主城新房项目越来越少，所以其区位地段价值不可否认，项目自身作为一个集住宅、商业、办公于一体的综合体，规划相对较全面，但是地块规模较小，且全部是大平层户型，价格略高，不适合刚需，但是其过高的容积率也会影响其改善居住的舒适度，虽然位置不错，但是3万+的价格偏高，并不划算，未来自身溢价还有待考量。
交通测评
三地盘，公交线路丰富
轨道交通：郑州雅颂居附近有1号线、2号线、5号线3条地铁线路，其中1号线贺2号线的交汇站紫荆山站距离项目约600米，项目北边约760米是2号线和5号线的交汇站黄河路站，是标准的三地铁盘，且3条地铁已经全部通车，可直达火车站、郑州东站、新郑机场以及二七广场、紫荆山商圈等，地铁出行便利。
公共交通：郑州雅颂居步行500范围内有近10个公交站点，涉及线路有40路、42路、195路、205路等十余条公交线，其中地块北边的纬二路上紧挨着的就是纬二路路花园路站，在该站乘40路可直达二七广场和火车站西广场，且可同时换乘1号线；乘195路9站可到郑东CBD，也可直达郑东新区郑大一附院；同时距离花园路口站不足300米，在该站还可乘9路、27路、29路、32路、62路、93路等多条公交线路，出行非常方便。
自驾：郑州雅颂居地块北边紧邻纬二路，连通花园路和未来路；西边紧邻花园路，南边与紫荆山路连通，且北边可一直到北四环，贯穿郑州管城、金水和惠济3区；南边不足400米就是花园路与金水路交叉口附近，紧邻紫荆山立交，驾车出行也方便，不过周边停车位紧张，上下班高峰期堵车是常事。
配套测评
坐拥金水区核心教育和医疗配套
教育配套：郑州雅颂居项目坐拥金水区核心教育资源，临近纬一路小学、纬五路一小、省实验小学、省实验第二中学、郑州市八中等，教育资源雄厚。其中河南省第二实验中学就在其地块东北角，后期会根据划片入学。
医疗配套：郑州雅颂居附近医疗资源也比较成熟，2公里范围内有近10家医院，其中包括河南省人民医院，距离项目仅1.2公里，还有河南中医药大学第三附属医院、河南省肿瘤医院、省军区医院、郑州第一人民医院等多家优质医疗配套。
公园配套：郑州雅颂居向南500米左右就是紫荆山公园，景观做的还不错，不过面积不大，公园内还有金水河穿过，但是水量一般，整体来看生态资源不太占优势。
商业配套：项目自身配建有香格里拉酒店，周边更是多商圈汇聚，距离国贸商圈（国贸360广场、大商新玛特、花园路丹尼斯）、紫荆山商圈（紫荆山百货、新世界百货）、二七商圈（人民路丹尼斯、大卫城、华润万象城）都不远。
项目不足：1、地块规模较小，项目占地只有67亩，但是业态复杂，住宅只有3栋楼，且容积率较高，可规划景观空间有限，景观设计一般。
2、年限缩水。郑州雅颂居地块搁置近10年才开发，到交房入住可能已过了十几年，年限缩水较严重。
3、周边环境嘈。虽然项目位于二环里繁华区位，但是主城生活氛围活跃，加上主城交通多有拥堵，周边环境嘈杂不可避免。
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