乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。
本期楼盘测评项目
惠济区 | 招商美景雍瑞园
楼盘亮点呈现
纯洋房社区，低容积率
招商美景雍瑞园为纯洋房社区，住宅规划全部是6层洋房，约1.49的低容积率在主城城改项目中几乎没有，改善属性明显。
真地铁盘，公共交通便利
项目周边双地铁环绕，在建7号线东赵站距项目只有500米左右，预计将在交房之前通车，2号线黄河迎宾馆站约1.2公里。
惠济核心区，醇熟配套
项目位于惠济北核心区位，周边惠济万达、美景万科广场等商圈汇集，周边还有惠济区人民医院、郑州市第四中学迎宾路校区等。
综合推荐购买人群：
招商美景雍瑞园为纯洋房社区，约1.49低容积率，周边生态环境较好，适合北纯改善置业。
区域测评
国基路新商圈，地段价值优越
区域概述：招商美景雍瑞园文化路与大河路交汇处东500米，在黄河迎宾馆对面，属于惠济区。惠济区这里自有郑州绿肺之称，紧邻金水北区，背靠约50万亩的黄河湿地自然保护区，静谧、休闲、低密一直都是惠济区的标签。
从以前的东移北扩，到后来的生活向北，再到北静定位的提出，北区的舒适宜居属性日渐凸显，“北静”定位的落地，“自然风光+黄河文化+慢生活”的轴线展开，大北区的角色真正成为郑州的“后花园”，这里天生拥有先天优势的的改善基因，如果改善置业，北静是方向，黄河战略便是风口。
板块概述：招商美景雍瑞园紧邻大河路（北四环），属于惠济区核心CBD板块，板块还聚集了区域最核心的优质资源，地段价值优越。该板块也是房企入驻最多的区域，这些盘产品类型也较为丰富，可选择性较多。
板块内有占地约2500亩的惠济特色商业中心，还有惠济万达，地铁2号线和7号线（在此交汇），生态上，以西有东风渠，内部有300亩的月湖公园；以及目前惠济区外国语中学等优质教育配套等，商务方面，有龙城广场、睿谷创新中心等，核心CBD名副其实。
项目测评
纯洋房社区，1.49低容积率
招商美景雍瑞园由招商和美景联合开发，双品牌保障，项目为招商“雍”系列高端改善产品，该项目容积率不高于1.5，限高20米的地块性质，也注定了只能做改善洋房产品。
招商美景雍瑞园首期地块占地约79.5亩，绿化率约35%，容积率约1.49，这个低容积率在主城城改项目中几乎没有。项目规划有16栋6层洋房，纯洋房社区，户型面积有2个，一个是128㎡三房，一个是143㎡四房，一梯两户设计，纯板式建筑结构，毛坯交付。
社区的布局规划整体以中轴对称，户户独立平行。外观采用宽檐、高瓴、铜棱璃窗等古风元素，同时又结合大面积玻璃幕墙，深褐与灰白的立面颜色，整体比较耐看，颜值可以期待。
【主力户型分析】：南北双阳台，采光通透性较好
1、128㎡三室两厅两卫
128㎡三室两厅两卫，三开间朝南，采购光好，每个空间布局都比较方正，方便后期装修和家具的摆放。
独立玄关空间，可打造玄关柜，同时玄关的设计也能阻挡室内客厅的情景，大大保护了室内的隐私。
南北双阳台设计，首选通透性较好，南阳台长约6.95米，同时连接客厅和南向次卧，扩大景观视野，北向阳台长约6.3米，与餐厅连接，可以作为生活阳台，功能明确，全部都是半赠送面积。
两卧室朝南，主卧附带独立卫生间，满足一家多口的生活使用，次卧设置拐角衣柜，增加储藏空间。
缺点：卫生间没有干湿分离，主卧衣柜预留空间较小。
2、143㎡三室两厅两卫
143㎡的四室两厅两卫是和横厅设计，同样也是南北双阳台设计，三开间朝南，通风和采光效果都比较好。
餐厅和客厅连通，宽庭设计，增大室内空间感，居住舒适度高，连接南向景观有阳台，长约6.3米。北向7.2米阳台同时连通北边两个卧室。
主卧套房设计，独立衣帽间和卫生间，附带全赠送飘窗，南边的书房与其他房间隔开，避免了工作或者加班互相干扰的影响，也可以作为客卧，与主人房间隔开，保持较好的私密性。
客卫卫生间为三段式干湿分离设计，不仅提高了使用效率，同时也能更好的保持卫生间的干净整洁。
房价及潜力分析
价格待定，未来有溢价空间
招商美景雍瑞园纯新盘待售，暂未开盘，预计11月首开，毛坯交付，预计价格会开到2万左右。
周边在售项目中海湖滨洋房是18000元/㎡，碧园月湖洋房全款16000元/㎡左右，万科天伦紫台1万6+，迎宾路3号2万+，相比来看项目价格略贵，但是项目为纯洋房社区，周边环境也不错，相对来说改善居住会更纯粹，总体来看还可以，不过具体还要等开盘价格出来。
最后价格潜力：招商美景雍瑞园位于惠济核心区，区域优质资源集中，配套比较成熟，且区域公园生态水系丰富，比较符合改善的特性，在加上黄河国家战略的大背景下，区域潜力可期。
招商美景雍瑞园自身产品不管是纯洋房社区还是1.49的低容积率，都是区域大多数楼盘所少有的，且招商品牌和产品力也是未来高溢价中的支撑，意向北区改善置业可以抓住首开的优势入手。
交通测评
真地铁盘，公共交通便利
轨道交通：招商美景雍瑞园周边有已通车的地铁2号线和在建的7号线，距有2号线黄河迎宾馆站约1.2公里，步行的话稍远，在建的7号线东赵站就在项目西边的文化路和北四环交叉口，据项目约500米左右，预计2024年年底通车运营，所以交房入住肯定能享受到地铁红利。
黄河迎宾馆站
公共交通：招商美景雍瑞园附近公交线路比较丰富，包括6路、62路、156路、90路等，距项目较近的公交站点是东赵公交站，约500米左右，在该站乘6路可直达人民公园、二七广场以及火车站等，且可与1号线、4号线、2号线、5号线都能换乘，乘坐165路可直达CBD，同时在商务内环路众意西路换乘5号线，公共出行比较方便。
自驾：招商美景雍瑞园地块北边紧邻大河路（北四环），从项目出发不足1公里即可到达高架入口，沿大四环走高架全程无红绿灯，可快速到达主城多区；西边约400米左右是文化北路，是金水区南北重要主干道，沿文化北路向南约3.3公里到连霍高速，再往南连通北三环，走北三环高架出行也比较方便，目前文化北路沿线在修建7号线，下班高峰期施工路段会有堵车情况。
文化北路
配套测评
纯属配套，资源丰富
教育配套：招商美景雍瑞园2公里内有近8所学校，小学方面距项目较近的是万科天伦紫台引入的路小学，公办学校，今年已经招生，中学方面有郑州市第四中学迎宾路校区，2020年已经招生运营，距项目仅1.1公里，文化北路以西还有郑北一种中学部、小学部等，后期学校会根据划片入学。
医疗配套：招商美景雍瑞园3公里范围内有惠济区人民医院（新院区）、河南省中医院迎宾路院区、郑州济仁中医院、郑州惠济英才医院等。惠济区人民医院距项目仅1.7公里，在项目南边开元路上，后期乘7号线转2号线还是比较方便的；郑州市第三人民医院（北院区）距项目3.6公里，驾车约10分钟左右，没有紧邻但也不远，可以满足日常的就医需求。
公园配套：招商美景雍瑞园地块南边紧邻的就是黄河迎宾馆，内部有发法桐大道等独特景观带；地块西边还有月湖公园，步行约1.5公里可达，约600亩的古树苑，沿北四环驾车10分钟即可到达，后期可乘坐7号线转2号线在惠济区政府站下车到达古树苑。区域北接黄河实地湿地公园，内部还有索须河和东风渠，生态绿化不错，也比较配得上项目小洋房改善的气质。
商业配套：商业配套：周边有惠济万达，距离项目约1.8公里，沿文化路一路向南约2.5公里是美景万科广场，除此之外还有月湖广场，以及万科和周边成熟小区的商业，满足日常购物和逛街需求。
美景万科广场
项目不足：地块北边距离北四环高架较近，紧邻的楼栋会有噪音影响。
