近日，11月广州二手房成交数据出炉，成交均价2.9万/㎡，同比下降8%。

广州二手房成交价整体在下滑，但有个中心区却拖了其它区的后腿。据克而瑞统计，11月越秀区的二手房成交均价4.9万/㎡，同比下降12%，是中心四区近一年同比降幅最高的区域。

越秀区的二手房成交来源主要以学区房为主，如东风东路小学、东山培正小学、文德路小学、铁一小学、小北路小学、农林下路小学，对口楼盘大约50个，今年前9个月累计成交近280套，比去年多了近百套。

据相关统计，该区域成交均价从去年7.6万/㎡降至6.7万/㎡，同比降幅达到12%。

东风广场、君汇世家对口的东风东路小学，是越秀区最牛小学之一，两个小区仅有1%-3%微涨。但即使这样，除了这两个较新的小区，其它“牛校”对口小区单价及总价都有不同程度的下滑。

克而瑞数据显示，越秀区二手市场交易多为紧凑型小户型单位，近一年成交主力户型为50-70㎡，共成交2549套，位居所有户型的第一，这也是总价下滑的主因。

旧和贵，是许多新广州人对越秀区的印象。

据克而瑞统计，近一年越秀区流通性TOP10小区中，这些小区多数为上世纪80年代、90年代的房子。这些小区多数在5万以上，这个价格现在放在的天河还能买到新房，而且配套不错。

越秀区“老破小”里的战斗机五羊新城，就是这批二手房里的代表，旧改让这个小区曾经疯狂过。

当时，五羊新城引发的“博拆迁”热潮，二手房成交价由原来的4-5万/㎡，飙升至6万+/㎡，个别房源更高达7万+/㎡。

然而，在2021年8月住建部发文防止“大拆大建”之后，五羊新城旧改无疾而终，市场热度直接降到“冰点”。目前，这些成交的房源多数在4字头，极少数在5万以上，成交周期接近半年，有些甚至达到一年，与三年前相比，五羊新城的市场热度简直天壤之别。

五羊小区

二手房“雪崩”为什么会从越秀区开始？楼主分析房产市场，有三个原因。

一是，广州“920”新政出台后，广州二手房价格跟楼主之前预判的一样，二手市场扎堆挂牌，价格互相踩踏，急于出手的业主低于市场价抛售。

11月广州二手房成交均价为2.9万/㎡，同比下降8%，这组数据已经说明了当前楼市行情。目前越秀区业主基本躺平，能卖便卖，卖不出就先放着，等市场好点再说。

二是，越秀区“老破小”存在的弊端是户型小、采光差、楼层矮、设计落后、绿化面积少、活动空间窄，这和现在的新小区相比，简直就是天壤之别。

如最近内卷严重的花地湾板块，多个新项目卷完价格卷户型，你设计72㎡三房，我设计71㎡三房，加上新规之后，实用率大大提高，这样的居住体验感让“老破小”怎么竞争。

三是，学区房、学霸区、牛校，这些都是越秀区引以为傲的称号。这是其它区没有更好的教育资源，才会吸引家长们到越秀区置业，这些学区房也就支撑起越秀区二手房市场。

然而，随着各区教育资源的投入，教育集团合作校遍地开花，特别在“民转公”之后，各区加速推进公办教育均等化。其它区教育资源的崛起，反之越秀区的教育优势就会被削弱。

综合以上因素，越秀区二手房市场走弱是客观原因导致的，市场内卷还会持续一段时间。当然，我们的越秀区业主不必太过在意，毕竟老区的配套及文化沉淀是其它新区无法替代的。