保利天悦，降到什么价位才合理？

取名琶洲，却不讲琶洲，有人说我改名算了!但行不改名，坐不改姓！名可以不改，文章却必须要发了。

此处是讲正版的琶洲保利天悦，而不是指荔湾东沙的全新江景盘保利珠江天悦，虽然珠江天悦最近卖得也不错，开盘卖了104套，第二周又卖了17套。

众所周知，广州的房价到处在降价，炒得越狠的地方降的越厉害，情况稍微好一些的地方只有珠江新城和琶洲，连金融城都顶唔顺，最明显的如金融城东圃三杰全部陷落，兰亭难停，美林不美，盈彩美居从高处已有打五折的现象，正无精打采！打泛金融城概念的牛奶厂交易也不顺畅，似乎都没有什么好消息出来，极端情况的华润天合，最高97万，现在4.97万/㎡，这些都是曾经炒作过盛地地方。

唯有两处地方，珠江新城调整幅度较小，琶洲保利天悦调整幅度也很小，这真是让人艳羡，这两个板块有什么不败的密码吗？

我觉得可能是业主实力更强劲，没有太多急需用钱的地方，不同于嘉裕公馆，价格抬升的过程中交易频繁，有很多高价买入，过往保利天悦价格冲上来过于容易，用不大的量价格就起来了，站在岗上的人并不多，而且融资买入的极少，很多是自用需求，若以后的自用需求更大，砸盘的可能性较小。

琶洲可能是广州经济增速最快的地方，新增企业最多的地方，数据显示，2023年，琶洲地区拥有“四上”企业1732家、高新技术企业345家、总部企业98家，远超全市同类省级经济开发区，部分指标达到或超过中关村示范区产业密度水平。2023年广州琶洲人工智能与数字经济试验区实现营业收入4479.17亿元，增长6.3%。相比整体，这个趋势还不错。

即使是如此，保利天悦的价格略有调整，我们统计了一些数据，看看天悦的最新情况，给各位关注琶洲的朋友做一个指引。朋友点点赞！

制作保利天悦的表格，主要关注点有最高成交价，还要区分了楼层。天悦的价格划分不在于朝向是南是北，而在于户型和高低楼层，越近江越贵，户型越大单价越贵，户型越小单价越便宜，楼层越好景观越好价格更贵，超低楼层价格便宜。我们查了一下，超低楼层单价从未超过15万/㎡，过去两年经常有些12万//㎡左右的成交，往往是些超低的楼层。

经过对比，同户型高低之间价格差异约在2-4万/㎡之间，平均3万/㎡左右，回调幅度约18%的样子，在广州属于最强的那一批。类似于凯旋新世界、颐德公馆、汇悦台，与嘉裕公馆的调整幅度也相当，可能嘉裕公馆回调略微大一点，这是保利天悦超越嘉裕公馆的最好时机，只要跌得最少，回来回暖的时候保利天悦的价格一定会超过嘉裕公馆，虽然嘉裕在2023年10月曾经创造出一个22万/㎡的天价，保利天悦最高也只是18.7万/㎡。

如果再回调，琶洲南TOD将没有性价比，大多数人对天悦的评价高于琶洲南TOD，在我看来，其实相差不大，但如果天悦深度回调，琶洲南TOD的高价新房交易也有站岗的风险。

还是要看看大围公园地块和金融城南方面粉厂地块怎么拍，若是拍得便宜，新房出来价格便宜，二手价格是有继续回调的风险，所以即便是想买二手超豪宅的，还是要再等等，看看风向怎么吹！

这么大宗的交易，多看看风险最小。

你们觉得，琶洲琶洲所说的观点有道理吗？

琶洲琶洲

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