.01数据解读楼市现状

①房子总量过剩

据统计，我国目前有6亿栋房子，这个数量足以容纳30亿人口的居住需求。在过去的十年中，有1.4亿农村人在城市安家，使我国的城镇化率提升至65.2%。

供过于求的状况，可以直接预测未来房价的下跌趋势，成为了不可避免的市场现象。

我国的人口结构发生变化，尤其出生率的下降，未来刚需买房的人会不断减少。2023年出生人口仅为902万，比2016年减少了883万人，跌幅近50%。

此外，对于当代年轻人而言，购买房产可能不再是一个迫切的需求，因为他们有机会继承来自祖父母以及自己父母的房产。因此，楼市下行压力预计将继续增大。

③房价与收入失衡过去20年，多少早买房的人暴富，房价的飙升速度远超居民收入的增长速度。在一二线城市，房价涨幅甚至达到了10倍以上。如今，中小城市的房价也突破了万元大关，而北上广房价更是高得惊人，普通居民即使掏空6个荷包一样遥不可及。

对比新房市场的相对冷清，二手房市场却呈现出积极的信号。根据住建部发布，2023年二手房的成交量同比增长了约40%。

这一现象似乎表明，购房的需求依然强劲，人们对房价的预期也在逐渐好转。在政策的持续促进下，价格逐步回归理性。

.02王健林的三大预测看当前形势，2025年的房地产市场将何去何从？王健林曾说：世界上没有哪个地方的房地产兴旺能超过50年，一般来说，20年已经达到饱和状态。这也是为什么2016年超越李嘉诚，成为中国首富的王健林，2018年开始清理名下房产项目，相比其他退局的房产大佬，走在卖卖卖路上的王健林一直有清醒认知：

王健林指出，房企盲目的高负债扩张，导致陷入债务危机和烂尾楼困境。解决这些风险可能需要3-5年调整期，黄金时代二十年过去，房地产市场将面临新的挑战和机遇。

今明两年，房地产行业出现明显的两极分化趋势，其中，负债率攀升至100%以上的房企可能遭遇破产或被迫重组。未来的房地产市场将更侧重于质量而非规模。在市场的倒逼下，未来可能出现取消公摊，同时新房市场阳台的赠送面积也提高了。2024年2月，新华社宣布了首批房地产项目的“白名单”，确保交付，提振购房者的信心。

一系列扶持政策，包括降息、减免契税等，旨在降低购房者的负担，刺激市场需求。同时进行老小区改造，改善居民生活环境，用时间换空间，最终实现房地产软着陆。

.03普通人做好3个准备

这种大背景下降价卖房，到底是“愚笨”还是“明智”？面对复杂的楼市变化，普通人千万不要误判，需要做好以下三大准备：

首先受到冲击的是那些房龄较长、老旧的小区。由于建筑材料如钢筋、水泥均有其使用寿命，特别是过去常见的砖混结构老房，其质量随时间推移逐渐下降，居住体验愈发不佳。

紧接着，30层以上的超高楼层住宅也面临挑战。这类住宅不仅居住体验上显得不够“接地气”，而且随着时间推移，电梯等公共设施容易老化，维修成本高昂。

此外，在消防安全方面，现有的消防云梯大多只能达到约50米高，勉强覆盖到二十层左右，一旦发生火灾，高层救援将极为困难。

相对而言，未来房地产市场将更加青睐具备以下三个特点的楼盘：低密度、改善型居住条件以及优质的物业管理。

与高层楼房相比，洋房和低层楼房因其舒适的居住环境和较低的持房成本，越来越受到市场的青睐。未来，这类房产的价值有望得到提升，成为市场上的热门选择。

在人口流动和城市化进程的影响下，一线城市和部分二线城市的房地产市场仍然具有较大的潜力。

然而，对于三四线甚至十八线城市来说，由于人口流出和经济滞后，房价下跌的风险较大，建议三四线多余的房子别留，趁一二线放开限购，腾挪房产，变负债为资产。

总之，不管买房还是卖房，你真正要考虑的是钱放到哪里更保值？