01
新款兰博基尼或百达翡丽要涨价，你会焦虑吗？
如果不会，那为什么中介们春节统一刷屏的“今年不买房，明年买地王”会让你神经紧张，甚至彻夜难眠？
的确，限价打开后一浪接一浪的地王，正在频频挑战杭州购房者的认知。
望阙南，地价48186元/㎡，高层230-350㎡，传言8-10万，还有300-400㎡的叠墅。
寰宇西，地价44673元/㎡，或引入中海“玖序”系，高层10-12万。
杭州新晋地王民生药厂，地价64834元/㎡，传言190㎡起步的高层要卖12万，叠墅卖16万。
高层2000万起步，叠墅直奔四五千万，俨然已成接下来杭州市中心新房标配。一时间，几乎所有人都在惊呼：地王将带动房价普涨！二手房也要买不起了！
但有没有可能，杭州楼市并非一个统一大市场？
有没有可能，地王频出，只是让住房消费更加细分；限价放开，只是让房价像其它消费品一样，更真实地反映中国实际的贫富差距？
（备注：相关项目户型面积和售价以开发商公布为准）
02
只要是市场经济的社会，必然有贫有富，不同人群有不同的消费层次。
那么中国的贫富差距有多大？
据国家统计局的数据，2023年中国的基尼系数为0.46 左右，在世界上处于“较高水平”，高于多数发达国家。
另据中国人民大学翟东升教授2023年披露，中国顶端0.33%的人群（约460万人），拥有私人部门总财富的67%，人均财富约为6300万元。与“中国六亿人每月收入1000元”的公开报道形成鲜明反差。
反映在中国各个消费领域，都可以看到“中产消费”与“顶豪消费”的巨大差距。
比如汽车，典型的中产车如宝马5系或问界M9，大约40-50万。富人青睐的奔驰大G和路虎揽胜两三百万。劳斯莱斯库里南大约800万。
比如包包，顶奢爱马仕Birkin铂金包动辄几十万，香奈儿经典款手袋4-8万，而中产相对“好入手”的LV主流手袋，大概2-3万。
比如男装，典型中产品牌BOSS，一件单西大约5000元。大佬最爱的BC或Kiton，一件单西大约3-5万。
再比如象征男性品味的腕表，帝陀1-2万可入手，奢华档的欧米茄要3-8万，顶奢档的理查德米勒，动辄几十万起步。
可以看到，中产和富人、顶富的消费价差基本3-4倍起步，往上可达10-15倍。
但限价时代，杭州楼市的价差被人为扭曲了。一套典型的杭州中产住宅，二手主流总价约600-1000万（比如亚运村），但此前杭州限价新房超过1500万者寥寥，基本都突破不了3000万。
如果按其它消费品的倍数差，放开限价后，杭州必然会大量出现2000多万的“富人新房”，以及6000万到1个亿的“顶豪新房”。
这么一看，是不是觉得民生药厂、望阙南或寰宇西的预期售价，并不意外？
03
可以肯定，“地王频出”在短期内一定会极大刺激市场情绪，大量促进成交，一些板块二手房甚至会出现上涨。
很多中产在焦虑：如果现在不立刻置换，是不是以后再也住不进市中心了？
但长期来看，大量“顶豪新房”的出现，并不是“菜场猪肉上涨”这样的民生事件，而是“城里又新开了几家黑珍珠餐厅”这样的消费细分。
是“原来只有Coach买，现在也能买到爱马仕了”，而不是“包包全部要涨到爱马仕的价格”。
每一个社会层级，都有适合自己购买力的消费路径和平台。价格体系相对独立，互相影响性很小。就像拼多多创始人黄铮说的：“五环以内的人理解不了拼多多”。
只要不是还做着跨越阶层的梦，大家都可以在各自的“消费舒适圈”里相安无事。
事实上，无论哪类商品的“中产消费”与“顶豪消费”，在功能性实用性上差距都很微小。几倍甚至十几倍的价差，更多是“身份标签”的溢价。
比如杭州的房子，无论限价新房、次新房、中年房或新交付的安置房，大多都是电梯、车库、双大堂、架空层和花园俱全，配套也十分便利，能保证舒适体面的居住。
6万5的民生药厂地王旁，刚拍出4万8房价的城市芯语，品质可曾经是板块的扛把子！
4万多的房价，同样可以在申花、滨江买到大量品相不错的中年房。想要最新一代的产品？艮北刚交付的中海·翠揽云镜，已成交了十几套，网签价才4万出头。
不限价的地王顶豪，当然品质会大大提升，但提升更多的主要还是“情绪价值”。
它就是要用高不可攀的门槛，筑起一道道“圈层”的藩离，用数倍的总价差形成绝对的身份标签。如果限价房、中年房也应声上涨，那顶豪的身份标签还立得住吗？
换句话说，同一板块有几倍总价差的楼市才是“正常市场”，普遍上涨不能真实反映社会的财富分化。
有人会说，住宅供应的弹性远不如普通消费品。但过去8年，杭州卖出了180万套商品房，这个二月就会有4场土拍。想买房？几年内依然“量大管饱”。
去年9月亚运村的二手房踩踏，也与新房供应无关，纯粹是过大的存量之间的搏杀。
04
毫无疑问，由于原来限价对豪宅消费的压抑，今年绝对是“顶豪大爆发”的一年。
富人们的报复性消费，会让最先入市的每一块地王都赚得盆满钵满，甚至出现“价格越高越受欢迎”的现象。毕竟，“中产溃败、富人爆发”是这几年几乎所有消费领域的现象。
但普通中产真的没必要太过焦虑。
首先，就像亿万富翁永远只是人数极少的群体，任何城市的房地产，顶级豪宅也只占极小的比例。杭州热门宅地的潜在供应仍然很多，不可能每一块新出的地都做顶豪。
其次，如果你认可取消限价是回到“正常市场”，那么正常市场一定是有涨有跌，无论地价或房价。
还有居民收入、杠杆率和人口出生率这些老生常谈的话题，并没有消失。
其实，当下杭州地王一块贵过一块，市场情绪高涨，颇像一些国际奢侈大牌，近几年每年涨价倒逼消费者的情形。
这种价格策略在一定时间段内有效，但很难永远玩得转。就像疯狂涨价的某C牌（一款经典手袋从6万多一直涨到8万多），去年已经有些“卖不动了”。
据说在二级市场，专柜出来的新品转手几乎立刻腰斩。
回头再看，对普通人来说，只要没有攀比之心，杭州房价其实是非常友好的，无论什么总价都有大量好房子可选。
按自己的节奏买房，让富人玩小圈子游戏去吧！
