放开限价后，杭州值得期待的地王有哪些？

是即将出让的望阙南地块，抑或水电新村、南星水厂？不过最近，地王预备役又有了新成员，那就是滨江区西兴单元一宗商改住地块。

10月下旬，杭州市规划和自然资源局发布了一份地块规划局部调整公示图，将滨江西兴单元的一宗商业地块调整为商住地块。

消息一出，就引发热议，有人称其为“滨江最强地块”，更有人觉得房价突破10万不是难题！总而言之，寄予厚望。

万众期待的原因无他——滨江区的超核心地段。

地块位于滨盛路与江陵路交叉口，距离钱塘江边不过200米左右，步行至江边不过三五分钟，比丹枫四季、金茂府等豪宅距离江边还要近。

地块位置

虽然西北侧会有商业办公楼的遮挡，不过若是高层，应当能享受到一线江景，这也是无法复刻的自然资源。

钱塘江实拍

除此以外，地块所处位置配套极其丰富：斜对面一路之隔是星耀城，星光国际广场也不过约500米，直线距离滨江区政府、滨江区文体中心、武警杭州医院等都约400米，直线距离地铁6号线江陵路站约600米，小凤凰实测步行时间约10分钟。

星耀城&丹枫四季

同时，地块紧邻杭州高新产业园区，比如吉利大厦、海康威视、聚光中心等都在直线距离1公里范围左右。预计未来房源入市也会吸引部分大厂高管参与。

吉利大厦

再之，地块所在位置已经形成了浓烈的豪宅氛围，比如距离约400米的丹枫四季，二手房入市后挂牌价基本稳定在9万，金茂府在10月成交的3套高层房源单价也基本在9万元/㎡左右，此前10万的成交单价也很常见。（金茂府数据

滨盛金茂府实拍

如此一来，地块房源销售价格上涨又增加了一份可能性。

不过，地块能够产生的房源并不算多。

从调整公示图来看，调整后该地块容积率为3.3，用地面积3.04公顷，绿地率35%，建筑高度100米。

若简单按照用地面积*容积率来计算，可建面积也不过只有约10万方，若以潮起最大255㎡户型计算，也仅能产生约390套房源，并且这是在没有除去商业建筑面积的前提下。

若继续去掉商业部分，更是“肉少狼多”的情形。

地块现状

就以刚收官的潮起为例——四次开盘，三次限售，最低中签率仅4.36%，最高也不过10.86%，是杭州2024年当之无愧的超级红盘。

或者以距离更近的丹枫四季为例，最低中签率仅7.79%，首开509套房源，有6530户家庭参与摇号，再加上交付后在二手市场的稳定表现，一直以来都是滨江区的明星项目。

小凤凰实拍

由此，足以佐证板块人气与其在市场上的认可度，如今，该地块携着更靠近钱塘江这一个buff，市场热度只会居高不下。

只是，不限价后的价格确实比较难猜，或许还要等到成交楼面价和产品要求出炉后才能有稍可靠的猜测，不过，突破当下限价总归是没问题的。

自从商改住盛行以后，有些总以为再没新房续上供应的板块，总会冒出一两宗位置还不错的地块，比如最近即将出让的望阙南和之江地块：

万众瞩目的望阙南地块起步楼面价就达到了3.6万元/㎡，有猜测其新房价格在5-5.5万元/㎡左右，有人则说起码8万元/㎡。

之江核心区宅地位于江涵路和枫桦西路交叉口，直线距离银泰和之江文化中心地铁站约500米，周边配套非常醇熟。

地块位置

此外，最近杭州又频繁出现了多宗“商改住”宝地——直线距离振宁路地铁站仅约700米的世纪城南单元；九龙仓钱塘明月东侧的北干东地块，容积率仅1.8；江南之星东南侧的北干西地块，容积率2.0。这三宗地块计算下来可建面积达到将近16万方，按照套均160㎡来算的话也能产生约1000套住宅。

这些优质地块商改住的优点很明显：

一方面，这些板块大多是很多人迫切想要置业的区域，基本处于断供已久或者去化较快状态，因此新房供需相对比较紧张。

另一方面，目前这些热门板块的商办供应已经饱和甚至过剩，已经开业或亟待开业的商场不在少数，而办公楼空置、商场濒临倒闭更是常见，若在此基础上继续打造商办楼只会加剧这种现象，因此，在这类板块商改住也是大势所趋。

同时，这一连串的商改住也在告诉我们——杭州不缺好地，如今宝地频出也是在拉动市场信心与热情。

当然，似乎也表明，购房者后续的优质选择还有很多，也不用再购房焦虑了。