近些年，人才公寓等保障性租赁住房在上海由点及面逐渐铺开，但小区治理却遇到尴尬：
住户均为租客，没有成立业委会的资格，小区却有一系列复杂的公共事务有待协商和沟通。
住户大多为年轻人，除了基本硬件问题找物业，平日里稍有问题或邻里矛盾，直接拨打“110”“12345”已成习惯。
黄浦区璟湾社区探索的过程，颇具参考价值。
三高人才的居住困境
2021年，作为公司合伙人的王博第一次被长期外派，从北京来到上海。
公司位于南京东路，他在附近的酒店住了1年。“感受不太好，没有生活的味道。且每天不同的人进进出出，游客多，太繁华，居住没有归属感。”他说。
去年，得知上海有保障性租赁房项目，他下载了相关App，开始网上选房。最终，他选择了这样一套保租房：
位于黄浦区核心地段，离公司近，却不在商业区，房屋品质高，入住率也高。有两点特别打动人：新房精装交付；出门见地铁、开窗即江景，让他这个北京人能充分感受上海的城市风貌。为此，每个月租金定8000元，王博掏得心甘情愿。
这个小区，就是西藏南路1699弄的璟湾社区。它是保租房的典型代表。社区临近外滩金融集聚带，是个商居共融的开放型社区，由4栋人才公寓和配套商业组成。住宅共753套，入住率达98%以上。社区商业配套面积6032平方米，出租率为95%，包括生鲜超市、特色餐饮、咖啡烘焙、休闲生活等。
璟湾社区登记的住户有1070人，很有特色：
40岁以下住户占比达85%，年轻人多。职业多分布于金融、互联网和医疗行业。住户中有党员181人，占比达17%，属于高学历、高素质、高净值人群。
今年11月，半淞园路街道党建引领新型居住社区治理座谈会上，王博以璟湾社区住户委员会成员的身份发言。这次座谈会，各方代表齐聚一堂，除了社区住户，还有来自市委组织部、区相关委办局、项目甲方运营部门、区域化党建单位、律师事务所等各方人员。
“汇报一下这1年的情况……”作为第一个住户发言人，王博以此开头，未料，被来自政府部门的相关领导直接打断：“不是汇报，而是想听听你们住户真实的声音和需求，畅所欲言。”愣了几秒后，精心准备的发言稿被放下，他一条条说起住户们的烦恼。
外人或许会奇怪，都是租客，有必要成立住户委员会（以下简称住委会）吗？硬件问题找物业，政策资源由党群服务站、居委会提供。难道不能包括生活的全部？
答案是，确实不能。
这1年来，小区出警率不低。年轻人的感情和工作较容易出问题，而亲朋不在上海，没有坚强后盾，没有情感链接，一个人容易想东想西，承受不住压力，有想跳楼的，喝酒闹事的，男女朋友打架的。另外，养宠物的住户找不到宠物到处敲门扰民，和养娃的住户纠纷不断。有的因停车问题和保安吵闹，有的深夜打游戏打扰邻居……诸多矛盾谁来解决？年轻租客们不认为自己是这里的主人，不会找居委会，而是动辄直接拨打“110”“12345”。
“我们需要一种被接纳的感觉，需要建立自己的朋友圈、社交圈乃至在上海的归属感。”王博解释，“我们不仅有居住的需求，还有情感价值的需求、自我实现的需求。不然，这与住酒店有啥区别？”
变对立关系为伙伴关系
想要吸引人才留在上海，并融入城市氛围，居住地成了关键性因素。
“近年来，保租房项目逐渐开花结果，新型社区治理将来会成为日益普遍的新问题，它不是一个个案。”半淞园路街道党工委书记夏凌霞对记者说：“为此，我们以璟湾社区为样本，探索形成‘居委会、业主方（运营方+物业公司）、住委会’协同运转的‘新三驾马车’运行模式。”
从法律上说，保租房的住户不是业主，只是基于租赁合同而居住在此，没有资格成立业委会探讨社区公共事务。
上海市人大代表、上海金源方程律师事务所主任金缨认为，有类似难题的还有上海的老公房。但是公房承租人毕竟拥有长久的承租权、转租权，甚至承租人死亡后，其直系亲属符合条件的还能继续承租，依然把小区当作自己的家。
而保租房的租赁合同一般一年至三年一签，其间也可能因其他因素中断，社区人员流动性大、不稳定性大。他们如果对社区管理和服务不满意，也无权解聘物业公司，容易缺乏认同感、归属感。
他们又与零散租住在本地居民区的外地租户不同。外地租户与本地居民混住时，社区公共事务可以“搭便车”，本地居民也营造了浓厚的生活氛围。而保租房社区，彼此都是在陌生城市漂泊奋斗的人，更容易产生集体陌生感、疏离感、孤独感及矛盾。加之单身、年轻，有些问题容易集中爆发。
此时，个人的力量是有限的，个体与物业方、运营方、相关部门分别沟通的成本高、效率低。这类新型社区，同样需要协商自治的平台，需要组织化表达的渠道。
没资格成立业委会怎么办？住委会由此诞生。
如今，璟湾社区在居民区党组织的领导下，选择责任担当意识强的社区骨干组建住委会。筹备初期主要通过三种方式挖掘骨干力量：
一是通过党员亮身份，引导热心社区事务的党员骨干担任住委会成员；
二是发掘有能力的社区商铺租户、居民住户，说服其加入住委会；
三是通过个人自荐—组织选拔的方式，接纳能人、达人加入住委会。
目前，已成立由7名成员组成的璟湾社区第一届住委会。其中，住户5人，商户2人。成员们在多次工作会议中梳理了住委会履职清单，确定了住委会议事规则，制定了住委会工作制度。
金缨告诉记者，住委会可以达到两个目的。
其一，“住户的家大多不在璟湾，党组织关系大多也不在璟湾。一个年轻人碰到各种突发事情，是很头大的。这类新型社区不稳定性、不确定性太多。我们需要让住户们感受到，住在这里，依然有组织支持你，有困难可以找组织。党建引领下的基层自治，必须落实到一个个具体的人”。金缨说。当然，住委会成员也面临流动性，需要组织架构建设、梯队建设，比如楼组长推荐制等。
其二，“我们需要用组织对组织的方式协商各类社区问题”。金缨解释。这不仅仅是因为个体零散沟通成本高、效果差，而且，住户如果只是单方面被管理、被服务，他们只管提诉求，那么他们与物业方、运营方、管理部门容易形成对立关系，长此以往，矛盾不断累积。
住户们如果自我管理，以自治模式、组织化方式与各方协商，那么他们与其他各方更容易形成伙伴关系，达成良性循环。
要做的事，从“很蒙”到“很多”
“书记您放心，估计没那么多事要做。”被推荐进入住委会的第一天，王博对所在的居民区党总支书记汪嘉梁夸下海口。他判断年轻人不爱管闲事，普遍“社恐”，如果小区想做成一件公共事务，99%的人会沉默、会退缩，事情不会多。
现实马上“打脸”。原来住委会要做的事情很多。
在北京，王博是当地小区的业委会成员。该业委会为了换物业公司，不惜打官司。但是在这里，“我们是租户啊，我们有什么权利？有啥不满能找谁？又不能解聘物业公司”。
住委会究竟能做些什么？第一次开会，当汪嘉梁列出需要群策群议的事项时，成员们都“缩”着，有点不敢提。“不知道工作边界在哪里，能提什么，不能提什么。”一位成员说。
渐渐地，大家摸索出一些门道。比如社区里有个一楼大空间正在更新，计划打造成公共活动空间，于是让住委会搜集住户意见。
这是成员们第一次意识到，原来自己的建议真的能落实。成员们提出，年轻人需要瑜伽等健康类活动空间，这条建议在公共活动室装修时被直接采纳。他们还提出，许多年轻人需要收纳等家政服务，居民区党总支立即找来服务方对接，结果大受欢迎。
住委会的工作逐渐从被动转为主动。
王博反映：753户人家，流动性很强，需要畅通的反馈渠道，让住户们知道，有问题第一时间找谁，不然一有问题就直接打投诉电话。
其次，他希望能授权住委会代表，与运营部门、商户进行定期沟通。小区商户多，商业和住户的矛盾如何协调，是逃避不了的问题。但住户和商户彼此之间很难沟通，这就需要住委会从中协调。
8号楼楼组长刘璟思说，新型社区租户流动性强，信息收集特别难。她敲不开门，总被怀疑是骗子，建群困难，导致许多信息无法传达。她希望有一个机制，比如在社区专属小程序上公布楼组长身份，新租户们一进来，就知道可以找谁。
她说，住户们的软性需求主要是生活娱乐、健康医疗。社区有些医疗资源，如本地65岁以上老人可以参加社区医院的免费体检，但住在这里的65岁以上老人收不到通知，是一个“盲区”。
还比如甲流疫苗注射，许多年轻人约不到周末时间。街道党工委牵头为璟湾社区提供了一定名额的夜间疫苗注射服务。但楼组长在群里让大家报名时，住户们不知真假，不愿提供个人信息。新型社区如何享受社区医疗服务，也是一个新课题。
璟湾第一家开业的商户、宠物店店主花兰富表示，作为宠物友好型社区，这里的养宠物率很高，但没有专属的宠物登记窗口，没有文明养犬类信息的推广和监督。
很多住户反映，养宠的和养娃的人常有摩擦。“微信群里常有人问：小孩哥走了没有？走了，才敢下楼遛宠。”他建议，社区可以协商出一些特定空间、特定时间段，让宠物玩耍不吓到小孩，让家长遛娃不碰见宠物。
此外，商铺中培训机构多，周末外来人群涌入社区，一方面需要增设临时停车位，不然社区周边很乱；另一方面，他们挤占了住户周末本可享受的公共活动空间，社区里的咖啡馆、奶茶店、生鲜超市也挤满了人，双方容易产生矛盾。
这些问题都亟待解决。
打造没有距离感的社区
“这些诉求都是软性的。公说公有理，婆说婆有理，没有标准答案。”金缨说。这就需要住户、商户与物业方、运营方共同协商，最终制定出一套各方都认可的规约，划定各自的权利和义务。
在金缨的课题调研中，新型社区制定“住户守则”十分重要。
“住户守则”征询意见阶段，璟湾住委会提出了5个维度的建议：
商户管理，如准入资格公示、服务时限要求等；
养宠须知，如宠物备案、黑名单制度、遛狗时限等；
公共服务，如设立智能快递柜、明确垃圾分类标准和投放时间、制定社区停车条例、提供家电维修和保洁等便民服务信息；
安全保障，如消防检查、建立紧急联系人制度等；
住户权益，如设立维权管道、社团服务、新住户指南等。
住户们的自治主动性被彻底调动起来了。目前，璟湾社区的住户们还根据兴趣爱好成立了9个社群，由主理人组织、召集、打理。
瑜伽社群主理人黄丽艳说，她起心动念成立瑜伽社团，最初正是因为看到住户们有工作压力、情感压力，而瑜伽是很好的排遣压力的方式。
让她印象特别深刻的是，社区有一位高龄产妇，刚生完宝宝，状态不好，参加了瑜伽社群开展的瑜伽活动后，渐渐开心起来，脸上开始有了笑容。
“如果每个人的需求都能得到满足，社区就会变得更好。”黄丽艳说。
压力大、节奏快的都市里，烟火气难得，温暖更加难得。如何向外地来沪的青年们提供心灵疏导、情感帮扶、法律援助？新型社区想要打造成“年轻人的乐土”，成长空间很大。
黄浦区的另一个保租房社区仁慧苑由卢湾公租房公司作为开发商兼运营方。小区没有被纳入居委会管理范围，一直自主运营。3年来，他们摸索出了一条自己的道路。卢湾公租房运营中心党支部书记、主任阚元林分享了一路走来的经验和教训。
仁慧苑目前采取共治+自治的模式。企业资源有限，为了盘活资源，尽可能有效利用租户资源建立共治平台，同时借力各职能部门资源。
比如，在团区委牵头下，今年夏天，社区开设暑托班，解决孩子看护难题。联系区妇联，获取与妇女儿童相关的法律援助、身心健康援助。
“不过，推进过程中也会遇到一些难点问题。比如经费保障。这也是许多新型社区下一步需要探索的共同课题。”他说。
上海的“五个中心”建设离不开人才。海纳百川，打造没有距离感的社区、没有陌生感的城市，未来类似的新型社区将会日益增多，探索任重而道远。
营造家的氛围，可以做这些
城市周刊：您在今年上海“两会”上提出了《关于促进新青年参与保障性租赁住房公共管理的建议》。
金缨（上海市人大代表）：是的，目前保租房尚有一系列问题有待解决：
第一，租赁期限原则上最长不超过3年，居住群体相对不稳定，会增加管理的难度和居住环境的不安定性。
第二，管理主要依托出租单位。散落在小区中的保租房并未归入居委会管辖范围，对区域化的保租房也未设置居委会及相关概念的组织，传统社区里的治理模式不适用于保租房。
新青年没有“业主”“居民”的身份，无法直接参与社区管理，势必缺少安全感和归属感。
第三，目前在上海的规范性文件中，针对保租房租赁管理的文件较少，主要参考适用《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，但该办法有效期仅至2023年12月31日。办法到期后暂未有新规范性文件公布。
城市周刊：听说你们在基层调研时还遇到一些难题？
金缨：有的保租房没有居委会。租户是否有选举权和被选举权，存在争议，这就让居委会的成立碰到难题。
城市周刊：您从法律角度有哪些建议？
金缨：第一，可参考“公房小区自治家园执委会”模式，引入“出租单位+承租人”双主体，由出租单位将部分管理权力让渡给新青年，重大事项通过新青年们的集体讨论表决，制定“住户守则”，使他们能够“当家做主”。
针对散落在小区内的保租房，或可由出租单位和小区居委会对接，将其纳入居民区的大框架下管理。
第二，除了配备好的共享空间和公共设施外，在党建引领下对保租房区域输送社区服务，营造“家”的氛围，增加新青年对社区的认同感和黏性。
第三，建议在制定新的规范性文件时，以人为本，充分考虑和保护承租人的权益，而不是单纯地对保租房自身管理进行规定。
（欢迎广大市民就上海城市精细化管理献计献策。
