上海地铁9号线,崩溃的佘山泗泾,要拿你怎么办?

平灵排放 2024-04-29 06:40:54

9号线是被眷顾的,又上热搜了.......

网友:9号线,拿你怎么办......

网友:9号线,你有点频繁了......

一条9号线,带动了松江7个板块的发展。

松江老城板块:含松江南站、醉白池站、松江体育中心站

松江新城板块:含松江新城站

松江大学城板块:含松江大学城站

洞泾板块:无

佘山板块:含洞泾站

泗泾板块:含佘山站、泗泾站

九亭板块:含九亭站

作为上海最先通地铁的郊区,松江在郊区里的发展也是最快的。

早在2005年,轨交九号线通到松江新城。

9号线沿线集中了太多动迁基地和超大型居住区,

上海有六大动迁基地,分别是分布在外环线附近,

9号线的松江段就占了3个动迁基地,佘山北部、松江南和泗泾-洞泾这一片,

动迁更多的是选择了泗泾,洞泾实际建成的并不多,

大多数还是为了安置原住民而建。

而泗泾、佘山又集中了上海最多的打工人,

常年人山人海,早高峰进站人数全市领先。

如果不限流,泗泾、佘山2站就能挤瘫整条9号线。

九亭,泗泾,佘山基本包揽了9号线的前三,

今天我们就来聊一聊这三大板块。

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洞泾

虽然交通在很大程度上决定了一个板块的虹吸能力,但洞泾显然是吃亏的。

洞泾在松江的存在感很弱,弱到大家宁愿住泗泾九亭这样地铁口附近的。

可想而知洞泾地铁站之远,毕竟洞泾一半都是农田用地。

所以,便有了泗泾站、九亭站早晚高峰难挤上车的景象。

从洞泾地铁站出来,目之所及周围都是农田,

地理位置上不及九亭,城市资源不及松江新城,

缺了泗泾的历史底蕴,少了佘山的自然风光。

距离洞泾地铁站最近的小区距离4.6公里,

公交到地铁站至少需要50分钟。

经常被吐槽,洞泾地铁站太远了,

出行不方便,甚至还不如去泗泾坐地铁。

实际对洞泾居民并没有多少利好。

洞泾除了在交通上拉胯之外,

生活配套也很吃亏,教育资源就更处于下风了。

当年就连动迁房都不愿意建在这里。

周边的泗泾、佘山、九亭都有TOD,

九亭有金地广场、U天地等TOD商业;

泗泾有三湘商业广场TOD,佘山有宝乐汇TOD。

就洞泾没有,最为热闹的还在同乐路上。

整个板块内并没有像样的商业体,

零零散散的底商苦撑着洞泾居民日常生活所需。

当然,夏天在这里吃瓜很便宜,沿街的8424西瓜。

未来洞泾的救赎就看12号线西延伸了,预计2028年前后开通。

还有沪松公路站的洞泾未来湾TOD、刘五公路站的生态科技城TOD,

沪松公路TOD北侧2公里处还新建了新校,

一个华东师范大学第二附属中学松江实验学校,

一所九年一贯制学校,虽然华二来了,

但华二近些年在上海很多地方都开了分校,成绩师资力量还得另说。

最令人迷惑的是洞泾的房地联动价,未来洞泾的新房要卖5万元/m²。

隔壁泗泾这两年开出的新盘都没上过5万,洞泾这离谱的自信心。

如果想要投资或是不在附近上班,这边的新房或者二手房都不建议入手。

即便未来有华二的加持,这里小区的潜力仍然没有那么大。

同样的预算,你可以有更好的选择。

泗泾

住在泗泾的人们,应该经常看到这样的小场面。

泗泾地铁站不愧闻名上海,早高峰进站客流全市第一。

作为轨交9号线进入松江区范围的第二个站点,

泗泾3站通七宝、6站到漕河泾、9站达徐家汇的通勤优势,

让泗泾率先成为了9号线沿线年轻人群的居住首选地。

泗泾主要依托于九号线,工作人群也主要在九号线沿线上班。

本身产业并不算强,但是往东到漕河泾,往南到松江新城,

往北到大虹桥,距离都不算太远,交通也比较方便。

作为一个外环外的板块,泗泾现在的配套只能算尚可。

整个泗泾都在往上发展,但相比九亭的成熟,还有差距。

目前泗泾的常住人口数量是整个松江区第一,

九亭买不上,松江新城房价又是居高不下,

泗泾便成为松江区具有性价比的板块,

去漕河泾、徐家汇上班的年轻人,这个距离尚可接受。

在商业配套方面,泗泾地区汇聚了众多优质商业体,

如三湘商业广场、大润发、保利悦活荟等。

9号线还与打浦桥、新天地、陆家嘴等多个核心商圈紧密相连,

为年轻人群提供了丰富的消费与娱乐选择。

泗泾虽说是动迁基地,但近些年来也开发了不少高品质楼盘,

成功吸引了一批市区客的外溢,赚足了流量。

泗泾西南是动迁大居,包括新凯城和塘和家园两大动迁基地,基本以动迁房为主。

北泗泾都是新房和次新房,是泗泾唯一一个全次新的片区。

南泗泾包括泗泾镇的老房子和泗泾地铁口的新房,

是泗泾生活配套比较齐全,次新片区也比较宜居的片区。

南北泗泾大把的商品房社区,其实产品结构、户型、总价段的差距真的不太大。

这类小区最大的问题是,如果在下行市场,你的房子可能在整个板块中有几十个竞品。

就会拉长挂牌周期,买家这时候只会选择性价比最高的前几套,或者只能低价卖出。

这样的踩踏不仅是泗泾,其他板块的一些动迁大居,老公房片区也一样。

佘山

佘山是上海唯一像样的山,整个浦西的亿万身家土豪都是佘山顶级大别墅的客源地,

作为拥有极度稀缺景观资源和大尺度独栋别墅的地带,自然成为购置大别墅的首选之一,

另一个之一就是百年老洋房,这就更稀缺了。

(图片来源于网络)

佘山板块,其实很大很大,真正的顶级大别墅,

就只有嘉松南路以西、泗陈公路以南、沈砖公路以南、辰山塘以东这小块。

对于泛佘山地带,不能够给小高层和叠加带来多少居住的舒适度和资产的增值,

唯一能带来的只是郊区所代表的偏远和资源不足,主要是文教,医疗比较薄弱,商业倒还可以。

再来说说佘山动迁大居,目前基本已经成型,周边生活配套较为成熟,但是整体配套档次比较低。

佘北大居承接了上海市中心旧城改造中的杨浦区、虹口区、黄浦区的动迁居民,

交通主要靠9号线附近的佘山站,上班绝对挤得让你怀疑人生。

写在最后,

目前,佘北和泗泾站北端还有大量的在建住宅以及待拍待建住宅用地,

刚被招商拿下的泗泾站北边的项目,以及至少还能开发十年才能完成的佘北大居。

无论12号西延线是否开通,要是这三站北部没有新地铁线路开辟,

几年以后,这三站地铁工作日早高峰进站客流量会不会依然冠绝全市呢?

而且今年机场联络线开通后,也会加剧这三站工作日早高峰的拥挤度。

还有,松江南站扩建后9号线更拥堵了。

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平灵排放

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