楼市不明朗的当下，不少粉丝留言来问，

现在政策静悄悄，还能不能入场抄底楼市？

以前晚买一套房，十年都白忙；

这几年变成早买一年，白干十年；

房子涨了20年，用三年下跌，

让年轻人不婚不育不买房，直接躺平！

上海的房价到底了吗？

接下来该不该买房？

1

上海房价跌了多少？

来自冰山量化的数据！

2021年7月，最高点的均价是70599，到2024年3月的均价63493，5月均价为61497。

跟大家动不动听到的腰斩不同啊，上海楼市从高点回撤9102元/㎡。

1-4月上海二手房成交前100名小区，所在区域的成交均价：

考虑到二手房不同价位、不同小区，有不同跌幅、不同议价空间，

这些数据在你买房时只能做个参考。

如果你数据看不懂，只要关注这个跌到底的信号就行，

那就是政府的【救市力度】。

2008年金融危机，一样的房价下跌，一样的裁员，

2009年，就迎来4万亿大放水，商贷利率7折，连二套贷款利率也7折！

一系列超常手段，楼市开始暴涨，

到2011年，上海均价达到2万，又开始限购。

2015年大家应该熟悉，一样的成交萎靡，央行5次降息，

PSL多轮放水，棚改货币化，为了救市下了雷霆手段。

2016年就碰到史诗级行情，房价翻倍，成交达到历史高点。

随后又出台社保满2改满5，认房又认贷，来给楼市降温。

如果你没时间看房，【政策】会是市场底部最好的信号。

发现上头开始大力出政策，就说明市场已经到了不得不救的底部。

派房团队在一线的体感，这种信号特别明确，

去年底上海的二手房市场，房东几乎是全场大甩卖，

客户砍价从10-20%起，房东一点脾气都没有。

12月14日京沪同时放大招，降税、降首付、降利率

之后救市政策一个接一个，房东的腰杆也硬了，价格也不好谈了。

那现在上海的房价到底了吗？

是的，现在就是底部，

但楼市底部是个区间，不是一个时间点。

当下我们经常听到“房价暴跌，楼市泡沫”，这样的论调；

早就是前面几轮周期中，媒体炒剩下的冷饭。

房价涨跌，影响到的不止是经济，还有金融、股市、消费；

大方向上看，我们的楼市发展才20多年，上海房价的发展也远未见顶。

领取每日楼市成交数据

2

楼市去库存大战

就在5月1日，自然资源部发了个公告，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。

近期的会议，上面的态度已经很明确了，就是要去库存。

当下全国房地产库存的确有些夸张，根据国家统计局数据显示，

当前全国商品房库存约7.5亿㎡（3月末为74833万㎡，2月末为75969万㎡），

已经连续三个月超过2015年历史高位（71853万㎡）。

上一波库存高峰，还是在2015-2016年，

图：2023年3月至2024年4月上海二手房挂牌存量规模（万套）

来源：真叫卢俊

根据诸葛研究院统计，2024年3月，

深圳二手房挂牌同比激增229.6%，同期二手房成交量同比减少2%；

上海二手房挂牌量同比上涨78.49%，同期二手房成交量同比减少24.2%。

如果需求持续下降，按照现在这个速度增长，不赶快去库存的话，

后面会越积越多，楼市也将进入死胡同。

除了新房去化，市面上还有大量的存量二手房在抛盘。

房地产发展了这么多年，结果地方没钱，房企没钱，

银行没钱，信托暴雷，这么多钱到底去哪了呢？

其实很大一部分都化成钢筋混凝土，沉淀到存量商品房市场。

上一轮2015年轰轰烈烈的去库存，驱动了需求，

去化了库存，史无前例的全国普涨；

另一面又是各大城市大规模卖地，

开发新区，开发商快周转、冲百亿、冲千亿。

因此，去库存的同时，也带来了史无前例的“加库存”。

2024年，又迎来了新一轮的去库存大战！

现在房子卖不出去，市场失去了货币的传导路径和杠杆的派发工具，

所以去库存是2015年的逻辑，也是2024年的逻辑。

这是一次态度上的转变，大家要谨慎起来。

要想真正去化库存、推动上涨，

还必须有更多的政策工具箱搭配使用才行。

至于是哪些？力度又如何？

都说不好，看接下来5月的动作吧。

3

未来楼市发展方向

之前，住建部多次谈到的“房地产发展的新模式”：

·坚持“房住不炒”的定位

·建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制：以人定房，以房定地、以房定钱。

未来楼市发展方向：

·城中村改造

·平急两用等基础设施

·保障性住房

房贷对普通家庭来说，压力太大，掏空六个钱包不说，

有些月供甚至占家庭收入的40%以上，怎么敢消费，又何谈生孩子呢。

从过去半年市场的成交情况看，刚需表现越来越弱，

当老百姓对未来预期不足时，他们会选择勒紧腰带过日子。

以前那种全民买房的路子走不通了，必须面对一个事实，贫富差距在变大。

买不起，就是买不起，所以保障房和商品房并存的模式才有必要性。

让没钱的人有房可住（保障房），让有钱人花钱买更好的房子住得更舒服（商品房）。

保障房被摆到台面，从某种程度上说，是共同富裕指导思想下的一次平等实施。

解决民生问题，让居者有其屋，一个全民安居乐业的美好版图。

要知道，住房的供应一定是根据不同时代的购房群体去调整的，未来是改善的时代。

方向远比努力重要，行业大调整大洗牌下个体更要顺势而为。

4

2024怎么买房

如今的楼市，想在房子上赚大钱几乎是不可能的。

想着复制2015年2016年的买房思路，想着1年翻1倍，10年翻10倍，

不要抱有这样的幻想了，已经没有通过房地产暴富的机会。

但是你想未来让房子涨个30%，涨个50%，

那么说2024年2025年这一波是一个机会，

因为今年相对于去年一个最大的不同，是政策的配合。未来房地产依然很重要，国人对房子的情怀不仅仅在于居住，

普遍的家庭大部分财富也是沉淀在房子里。

现在买房最重要的两个事情，第一个选对时机，第二个选对标的。

这个时候就非常考验你的认知和判断能力，你需要非常专业的知识储备。

如果你不是自住需求，想要利用房子投资跑赢通胀，是一件非常专业的投资行为了。

在房地产发展的新模式下，未来的房子投资不是一般人可以玩得转的。

更不是一般人可以通过房子可以赚到大钱的，

我劝你管住手谨慎看清市场，千万别乱买房了。

对于普遍的大众买房诉求，无非是在满足合理居住的条件下，

希望能在房价最低点，买到能保值有升值潜力的好房子。

到底是涨还是跌，割肉离场还是抄底入市？

用一句话告诉你，市场经济之所以重要，

在于承认世界的不确定性，承认没有人能准确地预知未来。

万物皆周期，学会穿越周期去看楼市，不要让情绪影响价值判断。

写在最后，

未来一定是普跌分涨的时代，能持续上涨的城市已经不多了，

不管是出于人口减少、城镇化率的瓶颈还是房产过剩，

有一点几乎是不会变的，人们对美好生活的向往。

从去年到今年，如果一个个信号串起来，你就会越来越清晰。

这个时候，你应该要考虑的就是，

自己手上的资产是否优质？是否还有可优化的空间？

买房子依然是一件大事，未来资产的蓄水池，

只不过根本逻辑变了，选择比努力更重要。

如果你对楼市走向“迷茫”，信息面“看不清”，

买房前来问问我们。

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