2024年7月上旬（7月1日至7月15日）

上海二手住宅网签成交数据首发：

共计成交：9904套

（*以上数据包括住宅、商业、写字楼、车位）

环比6月上旬网签成交12381套，

跌20%。

同比2023年7月上旬网签成交6796套，涨46%。

根据以往经验，纯住宅数据占比约为90%，

受到7月暴雨暴晒的影响，上海日均成交为660套！

预估7月上海网签成交约20460套

预估7月上海二手住宅成交约18414套！

同比2023年7月二手实际成交12592套，涨46%！

*2021年1月至2024年7月二手住宅成交数据

1

上海楼市又腰斩了？

看了6月30日的二手成交数据，再看7月1日的数据，

从1055套到591套，成为端午后二手房成交量最低的一天。

7月上半旬，成交最低的是7月2日494套，最高的是7月13日918套。

于是网上出现了很多焦虑的声音，“成交腰斩、楼市又不行了”......

经历了6月的成交高峰后，部分购房者选择观望市场变化。

尽管成交量有所下滑，但市场整体仍保持相对稳定的状态。

我们说，7月的上海楼市成交肯定是不如6月份的。

七八月本就是楼市的淡季，利用淡季来解释成交量的下跌，说服力并不够。

7月二手成交量下跌背后，首先是6月购房者的需求集中释放了一波，

其次是暴雨暴晒的天气，上海38度的高温连续几天冲上热搜第一。

最后，7月和8月是传统的楼市淡季，成交量都会比其他月份低。

但对比去年，今年7月的成交量有望超过2万套，预计好于4月和5月。

如果七八月二手成交每月能够稳在2万套以上，上海二手房将走向复苏。

这年头，凡是要人出门才能完成的生意，天气都是很重要的影响因素。

大多数人都认为，这个天气“下完雨又高温，谁要看房啊！”

近40度的上海，出门就是折磨，所以不买房是因为天气不好。

可是，据派房咨询师从一线的反馈，300万客户因为天热打了退堂鼓，

千万预算的客户反而没被高温劝退，频频看房，他们选择用汗水换机会。

在派房深耕一线的咨询师眼里，7月8月正是适合入手的好时机。

天气热，竞争少，和你一起砍价的买家数量变少，但凡你勤快点，

磨一磨房东，下一套“性价比”的好房子就是你的了。

2

上海楼市一线体感

6月的上海二手房市场，着实风光了一把，全国风景这边独好。

最新的6月《70城商品住宅销售价格变动情况》，

数据显示，上海二手房环比由跌转涨，涨幅全国第一。

6月，上海二手住宅90㎡以下的二手房价格环比上涨0.8%，

90-144㎡二手房价格环比上涨0.3%，144㎡以上环比上涨0.2%。

6月上海二手房价格同比跌幅收窄，说明现在不少房东开始“惜房”了。

在“沪九条”新政的刺激下，最大的利好除了降低首付比例之外，

外地户口主城区买房社保从5年缩短至3年，郊区只要2年，

大量之前因为单身、社保年限不足等因素限制的年轻人，

这批人的需求被激活了，纷纷入市，特别是市中心二手笋盘，

这类三四百万的老破小，价格跌到位，租售比合适，年轻人也方便工作。

经历了6月的热潮，现在新政的热度已经过了。

7月的市场，让那些本就犹豫不决的买家又迷茫了。

上海新政受益最大的刚需客，正在被庞大的二手库存吞没。

500万以下的房源成交，6月第一周成交了1300套，

7月第一周只成交了800套，下跌超过40%。

看到这样的数据，很多人觉得上海楼市又熄火了，不行了......

恰恰相反，是因为6月那些便宜的房子基本都被抢完了，

剩下的房子议价空间少了，买卖双方又回到了僵持的阶段。

毕竟急卖的都卖完了，不着急的房东价格也不好谈。

这种情况，在市中心核心区的低总价楼盘中，尤其明显！

果断的买家看到新政的风声，早已出手！

纠结的买家，眼看错过前几个月的低点，

盼着能再降回去，陷入了僵持。

目前7月的市场状态，加上燥热的天气，

特别像是“温水煮青蛙”。

3

房子还能买么？

很多时候，我们的客户在咨询过程中，

问房子能不能买时，都会引发一些比较宏观的思考。

比如最近地缘政治紧张，房子还能买吗？

比如美联储马上要降息了，房子还能买吗？

比如央行逆回购6760亿元，房子还能买吗？

比如......

买房可以关注宏观，知道现在所处的大环境，

但不能只研究宏观，这样容易被牵着鼻子走，

太宏观的关系，已经脱离了房子本身的影响范围。

这也是多数犹豫型买家受到困扰的关键。

什么时候买房由宏观大环境了决定了？

任何的宏观政策，最终都要落到实际的买房需求中去。

正常情况下讨论房子应该是比较具体的，

房子所在版块，小区，户型，朝向等，

现在以及未来几年的供需竞争就足够了。

有时间研究宏观政策，不如明确选筹目标，

多去看看和想想这个版块的房子，

比如，这些小区的房，这户型谁在买，

哪些人在住，他们代替品在哪里。

他们赚了后钱会住到哪些板块哪些小区，

这个小区这个户型5年内的竞品变化。

你可以关注宏观，但不能痴迷于过度研究宏观，

有些东西是无法反应在冰冷的数据中的。

你更应该关注真实世界，实实在在生活中发生的样子。

这个社会，有中产降薪之痛，也有底层被抢饭碗之痛。

有为一日三餐奔波的人，也有年入千万的人。

只关注宏观，不落到现实本身，你是很难落地买好房的。

人最难明白的是“不知道自己不知道”，认为经济不好的人，

是他所站在的高度，所看到的一切大概率都是不好的，

问题出在自己本身，而不是去怪社会大环境经济不好。

这和大街上的店铺，总有人在关门，有人在开张一样。

最后，

买房切忌随大流，不要跟风买房，

根据你自己的需求，清楚自己的定位，

时刻保持清醒，做好买房的选择。

有时候买错一套房的代价，真的会耽误人一生。