2024年4月（4月1日至4月30日）
上海二手住宅网签成交数据首发：
共计成交：17513套
（*以上数据包括住宅、商业、写字楼、车位）
环比3月网签成交20219套，跌13%。
根据以往经验，纯住宅数据占比约为90%，
预估4月上海二手住宅成交约15761套！
同比去年4月二手实际成交17686套，
跌11%！
1
数据解读
市场情绪再次陷入僵持！
1.5万左右的二手成交量，远不及预期！
派房安家近期在一线的感受！
是学区热度结束，政策断更后的僵持！
是买家觉得，还能接着砍，市场尚未触底，不降到位坚决不出手！
是房东觉得，别拿你大砍刀吓唬我，已经降到底了，再砍老子不卖了！
双方互相PUA，P到精疲力尽。
已经没人再提小阳春了，
都在担心后面政策跟不上，信心还得掉！
这样的市场成交量，不上不下，多少有些尬在这里了。
买家卖家中介，三方都盯着上面何时出政策。
买家OS：上头救市，才可以入手。
卖家OS：上头救市，可以涨价抛货了。
中介OS：生意要好起来了，兄弟们冲！
不过这样的成交量，对政府来说，并不算太差！
尤其是四月好几个新房豪宅盘日光，搁全球都是亮眼的存在。
所以上头OS：卖的这么好，政策还能再等等，咱又不缺卖二手这几个钱！
此刻，对普通人来说成交量高或低，都是好事！
成交高了，市场转暖，是好消息。
成交低了，会出政策，也是好消息。
两头都好！
预期转向早已实锤，反弹是迟早的事。
2
放松限购，对你真的重要吗！
五一节前，小作文满天飞！
四处盛传一线节后会有大动作。
地产股全线飘红，股市已经交易了这些好消息。
截至目前，正儿八经出通稿的就这几位：
南京，拟尝试买房送户口，正在公开征求意见。
成都，全面放开限购，原本六个月的社保裤衩也脱了！
天津，对北京河北户籍居民松绑，享受天津本地同等购房政策。
原本以为，这就结束了，公务员也要回家过五一。
没想到北京，还是不想错过让大家假期看房的机会，昨晚8点发出文件，13年来首次调整限购政策，放松了对五环外的限购。
力度看起来不大，但京沪任何一点小动作，在市场上释放的能量都是其他城市的十倍百倍。
何况此前北京已经取消离婚追溯，相当于对户籍和居住证购房实质性解除限购。
就目前情况看，
上海是全国唯一还在实质性限购的城市，无论是否离婚，都绕不开限购。
出政策向来都是京沪抱团，想必这次也不例外！
大家都在猜测上海节后的松绑动作。
所有的信息指向都很明确：
应对这轮地产周期底部的招数，正在密集释放。
不过作为普通老百姓，对松绑小作文的猜测，大可放平心态。
迷信小作文，就像迷信高考押题！
想考985，还得靠日常积累硬实力。
如果你买的是三四五六线的垃圾资产，这轮调控再怎么放松，都跟你没关系！
如果你买的资产足够核心，安全垫足够高，现金流足够充沛。
大可任凭风浪起，稳坐钓鱼台！
政策出或不出，你都是赢家。
压根不用在乎什么小作文！
3
你到底是看涨，还是看跌？
月初，一条信息刷屏：
高盛预测，目前中国房价已下跌23%，继续下跌15-20%是合理的。
中国房价还要下跌40%，将于2027年见底。
乍一听，这是华尔街的投行，业内权威！
你要真把高盛当大腿！
出去说：“我要卖房，因为高盛都说房价还要再跌三年！”
没几天就会被打脸！
因为半个月后，瑞银投资，又表示明确看多2025年中国房地产！
“在经历3年看跌后，我们对中国房地产的看法变得更加积极”
对的，这就是那个去年看空恒大的瑞银！
一时间，地产股全线飘红。
半月前，高盛唱衰，
半月后，瑞银唱多。
中国的房产市场，牵连众多，极其复杂，且分化早已开始。
若是一句话武断的说：会再跌40%，或再涨500%。
都是极其不负责任的。
如果自己对市场没有清晰的认知，只能跟着这些声音做非黑即白的二极管。
但从资本认可角度看，瑞银唱多当日，地产股的涨幅，市场明显更吃看涨这一方。
资本也在博弈高层一旦出手救市，向来只许成功不许失败！
此刻，这个僵持的局面，不仅是资本在博弈。
我们每一个拿着钱趴银行，
不买股、不消费、不买房的个体，都是在博弈。
等着对方继续出招！
这几年把大家折腾怕了，不把真正的主菜端上桌，不看到明确的利益出现。
绝不会把银行卡里的钱拿出来流动。
真正动起来，还得涨价才能去库存。
就看谁更缺钱，谁先认输！
上海的购买力，从来都不容置疑。
一季度全国居民存款暴增近10万亿，上海人均存款超21万。
这样的存款水平，显然缺钱的不是这头。
4
真正的底部信号？
交易中常说：
买在无人问津处，卖在人声鼎沸时！
但大部分人，都是无人问津处恐惧，人声鼎沸时兴奋！
底部从来就是一个区间。
如果你想知道什么是底部！
我们从一个政策细节里，
就能看到些许真相：
2021年3月，楼市火热严控炒房，多地出台政策，不显示二手房真实成交价！
彼时，显示成交价，叫做恶意炒房！
那时是市场顶部。
2024年4月，楼市冰冻严防唱空，苏州等地出台政策，不显示二手房真实成交价。
此时，显示成交价，叫做恶意唱空。
此时是市场底部！
当价格调整到位，政策噼里啪啦往外出；
当拍地的民企都挂了，全变成他们左手倒右手！
所有的底部特征就全都出来了。
市场一直不动，政策会一直出，直到量变引起质变，积累到足以把市场推动。
实际操作中，太过于纠结极端底部入场，往往都会跟自己杠上，错过买入时机。
当你理解了货币宽松、政策刺激、地王频出、和去库存。
理解了放水不停，300万亿的M2迟早流入市场，通胀是必然。
理解了央妈都下场买国债，搞新质生产力的人赚了钱最终还是要一线买豪宅！
再来看核心资产必然涨这件事，
就像理解一天三顿饭这样简单。
重要的是自己会辨别，到底什么是真正的核心资产。
关于什么是真正的核心资产。
