最近，南宁楼市里关于“投资菜摊”的电话又热闹起来了。“你好，我们这里有一个摊位适合投资，你考虑吗？”“我们的菜摊租金回报率高，5万块就能得一个摊位。”

一边是菜摊投资的电话多起来，另一边则是不少扒友向我们爆料关于菜摊的“骗局”。

尤其是日前文章《南宁一项目涉上亿“非法吸金”案，千人被骗，拍卖又流了》发表后，收到了不少爆料，很多人遭遇迥异，但又有着血本无归的相似结局。

南宁的菜摊投资，到底有什么玄机？

8年维权未果，上亿资金打水漂张元（化名）的开场白，是一篇5年前的新闻报道照片。

▲2015年的相关报道据张元介绍，他是金阳海鲜农贸市场投资业主之一。“金阳海鲜农贸市场”多么熟悉的名字，扒房在2018年也曾跟踪报道过。（点击回顾《可怕！南宁多个农贸市场接连爆雷，投资者资金或将打水漂》）事件的起因得拨回到2012年。2012年，平阳村八组向政府报告升级改造原金阳农贸市场，即在相邻地块金阳路8号再新建一个农贸市场，也就是后来的金阳海鲜农贸市场。2014年，平阳村八组与广西铭凯投资有限公司（下称“凯铭公司”）签订《合作开发协议书》，共同开发三产综合楼，合作期限为30年，由铭凯公司全权经营管理。

▲三产用地资料显示，凯铭公司将该项目地块规划为1-2楼为农贸市场，3-4层定位于美食娱乐广场，共600多个摊位和铺面。2015年1月，金阳海鲜农贸市场开盘，647个摊位、铺面以8万-20万元不等价格对外“开售”，合同约定当年7月开业，后又推迟到2015年交付所有摊位。为刺激销售，当时凯铭公司工作人员称，可返租5年，按购买总价每年返利12%，典型的“保底返租”套路。然而，直到如今金阳海鲜农贸市场仍未交付使用，600多名业主涉及2亿-3亿元资金打水漂。你没看错，这事已经整整过去8年，以张元为代表的业主们还在维权中，菜摊没有交付兑现。业主告诉我，目前凯铭公司法人代表名下没有财产可执行。

“前10年回本，后20年纯收租？”想得美无独有偶，海浪湾商业广场的食党美食广场业主也有相似的烦恼。有业主爆料，她2018年花了约8.8万元，与广西名轩汇资产管理有限公司签订30年使用权转让费，“买下”项目A座负一层约4.32㎡菜摊。而后又委托广西跃首投资管理有限公司（下称“广西跃首公司”）签订30年经营管理。前10年，广西跃首公司每年按比例支付给业主返租保底收益，同时实际租金收益，每季度按照业主8成、广西跃首公司2成来分。

▲部分合同内容（业主供图）咋一听，业主似乎稳赚不陪。前10年回本，后20年坐着收钱，天底下还有这等美事？它也是这样宣传的。“让钱生钱”“东葛路沿线铺面租金年年上涨”“100%收回成本”......当年打动了多少人。

▲当年的宣传海报据业主透露，头一两年还是返还租金，后面就没了。业主们仔细琢磨着，不对劲啊，于是寻求法律手段解除原合同，广西跃首公司被法院列为限制高消费企业。业主们另找了家广西南宁市众有创业服务有限责任公司签订为期5年的经营管理期限，双方按比例分租金收益。直到现在，食党美食广场已交付，但是大环境不好，菜摊很难实现租金收益，原先说好的“钱生钱”不过是一句空话。

换汤不换药的“保底返租”陷阱事实上，不只是金阳海鲜农贸市场、食党美食广场等，南宁还有类似的尚街满堂彩鲜街、凤岭北凤岭购物公园等菜摊投资陷阱，不胜枚举。它们通常承诺高回报高收益，对外出售使用权或所有权。倘若是能拿到所有权情况还好些，但市场上多数农贸市场是三产项目，属于村民集体所有，开发商只有经营权、使用权。这就埋下菜摊投资第一个陷阱。村民的地，想用来开发做农贸市场，第三方公司承包并对外销售。倘若第三方敛财后跑路，丢下烂摊子，无辜的业主很难维权成功。有的哪怕是交付了，也很难运营起来，曾经夸下海口的高回报率，不过是一纸空谈。更有甚者，连菜摊都无法交付兑现，还只是个毛坯或者空地。据广西君桂律师事务所丘水伊律师透露，这类的官司，后期想拿回钱的难度很大。第二个陷阱则是“保底返租”。何为“保底返租”？顾名思义，卖掉的物业又租回来，并承诺将来收益保底本金。这是商业地产的特色产物，有固定返租和委托代管两种模式。前一种，相当于开发商兜底，更稳妥些，比如金湖广场之前的南城百货店；而后一种，则把后期运营风险转嫁给第三方及小业主们，有保底返租再盈利分成的方式，文中列举的两个案例皆是如此。那么，为何商业地产开发商要出此下策？因为租回去才能卖出去。菜摊、商铺、公寓之类的商业地产去化率不乐观，如果不搞“保底返租”这一套很难卖出去。先资金回笼，再言及其他。后期如何运营，如何盈利，是以后的事情，先渡过眼前的难关。所以，投资者想每年返利，不负责运营又美美吃租金，但天上哪里会掉馅饼？殊不知这很可能就是个陷阱，人家盯着你的本金，前期返利也是用你自己的钱返的。当然，“保底返租”并非不能开发商、业主双赢，有实例，比如梦之岛水晶城，但十分考验开发商与运营者。而且，倘若市场紧俏、租金上涨时，小业主们又不愿被开发商/运营商“抽走一层”，彼此往往会滋生矛盾。典型案例莫过于金湖广场南宁百货店与业主闹掰，最终撤店。更多的情况是，开发商只想尽快出货回笼资金，至于业主命运如何悉听天命。

为何菜摊投资看起来特别香？对比来看，同样是“保底返租”套路，菜摊投资似乎总有特别魅力。细细想来，也不难理解。毕竟涉及民生，谁家每天不买菜做饭，好像连小孩都能看出巨大商机。哪怕是经济下行，但饭总要吃，菜也都会买。也因此，菜摊投资看起来很香。但陷阱往往披着馅饼的外衣。一般的商业，投资回报率达到8%，已经十分可观。要是有人宣称收益率可达10%-20%，务必要谨慎。换位思考一下，真那么好赚钱，不早就内部消化完了，哪里还轮得到外人？倘若不小心掉坑了，又该怎么办？广西君桂律师事务所丘水伊律师强调，据《承包合同》第六条违约责任，因开发商原因未能按时交付商铺，开发商存在严重违约，可以起诉要求解除合同，并要求其承担损失。起诉后再强制执行拍卖开发商的财产。在法律层面上，“保底返租”在满足具备房产销售真实内容或以房产销售为主要目的时候，确实合法合规。但在实际操作中，“保底返租”容易涉及大量法律风险，甚至构成非法吸收公众存款罪等。大家切记擦亮眼睛，别被一时的高收益高回报冲昏了头。当然，市场上的投资骗局层出不穷，也希望相关部门发挥加强监管，杜绝不法分子钻空子。

作者|李寻欢编辑|小二郎●广西最强专科院校升本科，背后有太多没想到●许家印被控制近半个月，恒大南宁项目怎么样了？●26岁的平西夜市，为何今年突然成为网红？●“史诗级”新政后首个长假，这个区域抢跑●五象湖惊现“巨无霸”TOD