从去年8月起，高层对楼市开始逐步纠偏，预期效果甚微后；今年年初“因城放水”故技重施，于是乎，刺激周期卷土重来。

时至今时，但凡是正常国人都知道，目前各强一二线城市房价均已止跌回暖数周，上涨势头一触即发。

毋庸置疑，2022年将是楼市新一轮周期的拐点之年，是资产优上劣下的差距之年，更是决定未来十几年里贫富差距之年。

①风向

在2022年4月16日，昆明市发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》，提出8大项共25条措施稳定楼市中，能扭转预期的是：加强货币化安置＋公积金提额＋降低首付比例。

于是乎，从政策落地后，5月6月份昆明房价明显止跌，二手房成交量明显上扬，新房多楼盘均已经收回原有优惠体系，更有甚者宣布涨价。

当时，我文章第一时间告诉大家的就是：心别慌，手别抖，目前房价还不会原地起飞！于是，评论区再次被昆明各开发商和同行贴上耻辱柱的标签。

6月21日，云南省住建厅在昆明召开全省城市更新项目推介会，向10家银行和12家房企推介了156个城改项目，总投资约1200亿。

其中重点为：一是实施城市更新是落实国家新型城镇化战略的重要举措，必须加快推进；二是目前云南已建立了城市更新三年行动计划项目库，加快推进云南城市更新工作，具备扎实的基础和有利的条件；三是云南储备的城改项目充足，各地改造意愿强烈，特别需要银行和企业的鼎力支持。

另外，会议文件中还提及：2022年至2024年，云南计划开工改造城镇老旧小区3692个、城镇棚户区15万套、城中村300个、老旧厂区60个、老旧街区35片，预计总投资约3000亿元。

不得不说，地方高层为了昆明的前途，可谓是操碎了心。而这一壮举，会直接给4月16日的货币化安置来一支兴奋剂，会间接性加强人为制造购买力的力度。

6月24日，如我前期文章所料，昆明地方高层再次对楼市刺激加码，于是连夜发布契税减半政策，看到官网标题时，让人为之一振，看完内容后又不知所云。

政策如下所示：

出台当晚，我一宿没琢磨明白，第二天电话咨询房管局的朋友后，我发了个朋友圈，大概的意思就是说：以我目前的水准来研究，好像整了个寂寞，完全看不懂意义几何？

就不详细解读了，直接说出结论：

想要享受契税减半，需要满足的条件是：必须是首次购房，面积144平以下，要在7月1日～10月31日期间签约，而且还要具备这段期间能交房的新房。

简单直白一点说就是：需同时满足这些条件，又具备入手价值的楼盘凤毛麟角。

所以，能享受此等福利之人，需要有祖坟冒青烟之运。

当然了，虽然这个政策和95%的人无关，但信号导向是好的，不排除会有二次打补丁的可能性。如果毫无二次加补丁或利好加码，那昆明的房价仍然会横盘摩擦，想要实质性回暖，那就得靠其他一二线城市的房价上涨行情，来带动扭转预期。

然后，我们又重回之前节奏慢半拍的过程中，真是可喜可贺，在此提前恭贺诸位了。

强烈建议，可以学习一下其它城市的思路，有些东西光说不练，花里胡哨的假把式是无法改变命运的，需要提高意识，找到核心问题所在，制定精准有效的可行性方案，才能有所改变。

以上建议，纯属个人意淫推演，啥也不懂胡说八道而已！

换言之，6月份第四周二手房交易量上涨，和24日的政策毫无关系，而是反应了4月16日和6月21日的政策。

所以，无论你能否接受，预期和周期拐点已至，现在行情就只差一脚油门；而涨幅多少，就看力度的大小。

当然了，昆明只要脱光底裤刺激，那地州市场将会一片哀嚎，很可能会再次进入高位横盘或下跌通道，除非能直接用房或就业岗位捆绑庄稼。

②杠杆

自改革开放以来，我们从满足基本温饱问题到全民奔小康，再到未来的共同富裕。在这些关乎国运以及每个人财富的大背景下，有人遵循掌握了财富的本质与周期，获取了穷人变富人之法，实现了阶层的迁升。

当然，也有人对其视若无睹冥顽不灵，在有效玩转躺平和摆烂法则后，中产变底层，屌丝变愤青。

其两者本质上的区别就在于：前者明白，社会红利与国运挂钩，是顺应趋势与国同富，所以敢于合理利用杠杆；而后者，往往都是认知短缺的同时，还觉得社会不公。

直白点说，升级阶层最直接快捷的方式仍然是：社会认知加杠杆，前者决定选筹对错，后者决定财富量级。

在我们生活中，为什么资产越多越有钱的人，越喜欢买房越喜欢贷款？

杠杆是资本家和投资专业户的必备神器之一，当然，更是多年前家喻户晓的诸多炒房客的必杀技。

因为在规避风险的同时，还可以间接性实现借鸡生蛋孵化小鸡，再生蛋再卖钱的不断循环；而在长期借鸡期间产生的利息，会被通胀所稀释。

国家把杠杆给各房企，房企把杠杆转移到大众居民，居民通过合理的杠杆和负债来抵御通胀，最后再归还于国库。这个取之于民用之于民，利国利民的游戏，会一直持续到改朝换代或直至地球爆炸才能结束。

所以，我之前为什么告诉大家，一定要好好珍惜处女贷，瞅准每次机会时，一定要尽量贷满贷足，一定要价值最大化。

换言之，对于普通人而言：杠杆利用率越低，负债越小，能撬动的房屋总价值也会随之越低，财富积累也就会越慢。

因为贷款表面上看是负债，实则上对应的是资产，而利率只是借鸡生蛋所产生的费用而已， 贷款不光是负债，更是资产。

当然了，杠杆应用得当，可以发家致富原地起飞；玩不转，可以瞬间遁地原地爆炸，一夜回到解放前。我个人的观点依然是稳健为首，此刻的微观行业行情也好，宏观经济趋势也罢，早已今非昔比，若没有十足把握，切莫轻易上杠杆。

我接触的投资客居多，往往不缺乏只见贼吃肉，没见贼挨打的半瓶子玩家。他们基本都是亲眼目睹身边亲朋好友用杠杆获利后，在他人一顿教唆下，把风险全部抛之脑后，盲目梭哈入坑。其结果可想而知，深陷其中，甚至沦为法拍的嘴脸。

在楼市里，大家切记一句话：顺风加杠杆可以一步登天，逆风加杠杆则是刀山火海，杠杆必须控制在可承受范围之内，过什么河就拖什么鞋，有多大屁股就穿多大裤衩。

杠杆实操太过于敏感，在此点到为止，不在深入！

③贫富分化

上期文章中，我特地给大家找了五月份和六月份，昆明二手房的成交数据。如此机智的你，不知道看完后是呵呵一笑，还是有所感悟？

昆明5月份二手房市场中，最受关注户型为90-144平，环比上涨0.2%；其次为90平以下小户型，环比微增0.1%；大于144平户型销售价格指数与4月持平。

而昆明6月份二手房市场中，跌幅最大的是90以下的资产，环比下降0.8%；90-144的价格指数与上月持平；144平以上户型环比下降0.2%，跌幅最小。

这些数据背后，足以说明市场端和需求端的变化，而2020年的疫情和2021年的调控，无一不是这次分化的加速器。

近期，昆明市场即将上市多个新房产品。据我了解，推出的都是高品质的优质资产。

其实，早在2020年我起号之初，就文章警醒过大家：随着持房率不断攀高，未来的房地产市场将会开始理性回归居住品质和居住属性，回归居住属性后就是分化的开始。而以往那套守旧的是房就有价值的理论，将会被彻底颠覆。

就光昆明目前的市场行情来看，正在加速应验我的观点，后续会更加严重。

随着主流户型持房率攀高，新一代产品的更新换代和需求端的变化，两房和纯刚需小三将会被市场彻底淘汰；而18年以前那种面积越小，越好租好卖的神话彻底破灭。

如果你恰巧不幸入手了此类90平以下的资产，那注定未来只有在重灾区内卷的命运，房产投资红利和你毫无瓜葛。

解决方案只有两个：一是亏本尽快脱手变现，然后无缝连接优化资产，像我一样二换一；二是抱着好租好脱手这个妄想症，趁早告别楼市。

另外，从去年调控到今年松绑之中，高层从上到下曾多次提及的租赁保障房。从客观角度来看，确实精准有效解决外漂的短期住房需求，同时也均衡调合商品房住宅市场，需求端短期得到少量释放。

但仍然无比避免贫富差距趋势的延生，甚至会让差距更加显著；又回归到评估一个人的财富或阶层，就直接问住在哪个小区？多大的房子？

最后，在今后的楼市里，大家千万切记：不要盲目从众心理，需要理智，专业认知与经验积累；切莫一失足成千古恨，不要让思想上的贫穷成为一种常态，更不要成为宿命。

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此文完！

原创作者：毛毛

文章来源微信公众号：毛毛虫地产观