根据2023年1月发布的《中国住房存量研究报告》显示，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至313.2亿平方米。

城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比也从0.8增至1.09。

一般而言，套户比小于1表明供给总体不足，等于1表明总体基本供求平衡，考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。

▲资料来源：国家统计局 泽平宏观

但分城市等级来看，截止2020年，套户比分别为0.97、1.08、1.12，一线城市拥有大量的人口流入，源源不断的购房需求，住房供给明显偏紧，三四线城市随着人口的持续流出，已经出现供大于求的局面。

而二线城市，根据城市发展水平、人口规模、土地指标等不同，也不能一概而论，那合肥缺房子吗？

根据世联行数据显示，2013到2022这十年，合肥仅市区就成交了65万套新房，加上二手房，有一百多万套房子找到了主人。伴随着城镇化进程放缓，住房供给已经趋于平衡。

但这里存在一个结构性问题，目前存量住宅大多存在房龄老、容积率高、户型不佳、品质低、物业管理不足等一系列问题。

所以在当前的楼市，有一个词高频出现，并让买房人达成共识，这就是“分化”！

具体表现为普通的刚需小区在这一轮下行的行情里，价格下滑明显，即便有地段优势也没能幸免，一些老破小和老破大更是沦为“白菜价”。

只有少量地段和高品质俱全的改善盘才能抗跌，甚至做到逆市上涨。如政务区的融创壹号院、滨湖区的滨湖双玺都是典型，不但一房难求，价格也是屡创新高。

主要这些盘都属于终极盘，是真正有钱人购入的楼盘，而且买入以后，一般不会对外出售，卖家少，买家又都是有钱人，可以因喜好而买单，往往会把房价推向一个常人难以理解的高度。

融创壹号院、滨湖双玺二手房成交价

即便在新区也同样如此，以滨湖区为例，如果你想在滨湖买一个小三房高层，可以有非常多的选择。

但如果想买一个高端改善楼盘，可选择恐怕能想起来的也就那寥寥几个项目，也因为受市场行情影响很小，价格依然很贵，可以理解为滨湖不缺房子，但是缺真正的好房子，这也代表了合肥整体市场的现状。

所以滨湖的改善新房，尤其是省府板块的楼盘，热度都是非常高。不过目前滨湖目前大多板块已经填满，可供应居住用地寥寥无几。

剩下的主要集中在省府东和珠江路南，而目前珠江路南暂时还没有规划，省府东就成了全新一代住宅产品和改善最后的承接地。

省府东板块也具备这个基础，既临省府、方兴湖公园和巢湖，又有连片的空地可开发，后期小板块会比较纯粹，都是低密改善住宅。

当然，买这种新开发区域，都要经历一个较长时间的等待，配套才能成熟，但依然深受改善客户喜爱，即便暂时不去住，也要提前占位。

主要是这种配套齐全、有发展潜力，又是省级行政中心的位置，地卖一块少一块，机会是有限和越来越少的，加上滨湖在省内的知名度，虹吸了其他市、县的大量改善客群，大户型需求旺盛。

远大九庐位置图

而随着可供应居住用地迅速减少，上市地块的数量和频率都在降低，今年省府板块仅有2宗居住用地出让，其中龙湖青云阙一次开盘便清盘，接下来能买的只有远大九庐这一个项目。

这块地是在4月土拍中供应的03号地块，共计36家房企参与，开拍直接封顶，进入竞品质阶段后，被远大摇中。

远大属于合肥房企中的一匹黑马，这两年连续拿下的上湖居、九璟湾、璟庭里和九庐，均在热门区域和板块，也都是满分竞品质项目，表现出深耕合肥楼市的决心和实力。

那在这个万众瞩目的地块，远大会带来什么样的产品？

远大九庐规划图

远大对于这块地非常重视，没有追求开发速度，而是精雕细琢，力求呈现一个最好的作品，所以目前释放的信息很有限。

这也是深耕型房企的特点，不追求高周转，更加稳健，愿意花时间在产品的打磨上，在重新洗牌的当下市场，也是这类房企的机会，坚持好产品、好交付、好服务，才能得到客户的信任。

从规划信息看，远大九庐一共有15栋楼，分别是6栋洋房和9栋小高层，居住密度不高，但是更难得是小区起步户型就达到了156平，最大260平，属于一个稀缺的纯改善项目。

起步户型也是很多改善买房人非常在意的一点，小区会非常纯粹。

远大九庐规划图

远大九庐规划图

为了匹配纯改善盘的定位，远大也是牺牲了利润率，小高层和洋房外立面均采用干挂石材到顶+铝板与玻璃的完美组合，260平的大平层层高更是达到了3.3米，完全是为改善定制的终极盘，不需要再置换了。

远大九庐规划图

远大九庐规划图

远大九庐规划图

远大九庐规划图

据了解远大在园林景观、大门、装修都进行了提标，如主卧卫生间的花洒、龙头使用的是德国Dornbracht当代品牌，主卧卫生间台盆、浴缸则是瑞士LAUFEN劳芬品牌。

两大欧洲卫浴顶奢品牌联袂共筑，让人对其他装标更加期待的同时，九庐对细节也非常注重。

如主卧卫生间还标配双嵌入式台盆、智能魔镜、美妆冰箱、电热毛巾架、嵌入式恒温淋浴花洒、一体智能马桶和天然石材+嵌入式浴缸等，展示出远大对产品精心打磨的精神和诚意。

不过目前释放的信息不多，我们先只能先来看看户型图，等待样板间开放后再去实地参观了。

远大九庐户型图

260平称为终极改善户型毫不为过，夸张的5开间朝南，南向尺度拉满，加上超大的楼间距，采光、视野、通风是最不需要担心的问题。

由于尺度足够大，甚至有2个卫生间的窗户朝南，横厅、宽景阳台、南北通透这些都是标准配套。

更难得的是，不仅仅主卧室为套房设计，2个朝南次卧同样为套房设计，一个户型设计3个套房、4个卫生间，合肥还是非常少见的，豪宅标配的双开入户门、独立的收纳室同样没有缺席，基本上你需要的，都有了。

远大九庐户型图

190平户型方正，四开间朝南采光面足够大，4房的设计也特别适合现在的二孩家庭，符合主流改善需求，非常实用。

两个朝南套房位于起居厅两侧，如果与父母同住，也能保持各自的私密性，北侧两个次卧位于主卧旁边，可以做儿童房，方便照顾。

远大九庐户型图

180平同样采用四开间朝南、4室2厅1厨3卫、1梯1户的设计，打造了3套房的使用感受。

而且阳台并未与客厅相连，设置在南向次卧内部，这样就得到了一个非常方正的大客厅，在实用性与美观度了做了非常巧妙的处理，整个户型没有什么浪费面积，居住起来会非常舒适。

156平一般都是改善楼盘的头部户型，在远大九庐上却是入门级户型，也依然是1梯1户四开间朝南的设计，横厅预留了改造4室的可能，属于灵动户型设计，开间大、进深短，利于通风和采光。

远大九庐户型图

总体而言，所有户型均设计有入户门厅，私密性这一块是九庐最重视的，南向均采用大面宽设计，享受充足光线和日照的同时，获得最佳的景观视野。

大宽厅的设计，适合不同的生活需求，且在卧室的设计上，做到了分区明确，家庭成员之间即可以互相照应，又有更自的独立空间，保护居住者的隐私，户型设计上亮点很多，处处彰显身份和尊贵感。

其实，现在全国很多耳熟能详的知名、优质项目都是这类深耕型房企开发的，通过区域深耕和客户建立信任，如河南永威等房企都是典型代表。

远大九庐规划图

所以“活得好”的民企都有自己笑傲江湖的独门秘籍，忧患意识强，富有创新能力，也不乏惊艳市场的作品。

九庐无疑将成为远大深耕合肥的诚意和代表作了，期待项目释放更多的产品信息，也期待远大给合肥带来更多的品质标杆住宅。

最后，从项目公示的规划，地段还有近期项目释放的产品信息来看，综合对比目前合肥市场的产品还是具有很大优势的，咨询了案场具体价格还未确定，请大家耐心等待，后期班长也会保持密切关注。