十天前，楼主用同样的语气表达了对“黄埔网红盘”东荟城价格的疑惑：卧槽！东荟城卖2.7万/㎡，两年半暴跌210万

十天后，没想到“番禺网红盘”万科欧泊也沦陷了，3.7万/㎡，不禁再次：卧槽！

另外，顺带普及一下“卧槽”真不是骂人，是表示：赞赏或惊叹……

八个月降五次价

客多房少依然没人下手

近日，楼主发现万科欧泊一套96㎡南向两房，挂牌单价只有3.7万/㎡，总价359万。与之形成鲜明对比的是，在同一个版面，该小区政府参考单价是4.54万/㎡，这是2021年8月二手房指导价。

让人看不懂的是，万科欧泊本周挂牌均价是5.2万/㎡，竟然是客多房少，但为什么挂牌3.7万/㎡还没有被秒光？

楼主又翻开了这套房源的时间轴，发现该房从2023年2月开始挂牌，八个月降了五次价，虽然中间也有1万的下调，但这五次共降了51万，降了12%。

而且，奇怪的是，没人下手。

分析原因，这套房源为96㎡两房，现在市场上的新房70㎡左右都可以做到小三房，96㎡做两房真有点浪费，而且这套房是低楼层。

总价359万虽不算太多，但在有得选择的情况下，许多刚需还是喜欢新房，宁愿远一点、小一点，也要选新房。

万科欧泊是2012年建成的，至今已经过去十年时间，并不是市场公认的次新房。虽然靠近万博核心区，小区成熟，但当前二手市场整体变冷的情况下，即使是番禺曾经的头牌红盘在二手市场也难免遇到窘境。

万科欧泊

曾经的二手房“佼佼者”

能否穿越周期？

万科欧泊在番禺算是二手房的翘楚，该盘2012年12月开盘时1.3-1.5万/㎡，经过3年的持续热销，于2015年12月清盘，成交均价上涨至2.4万元/㎡。十年后，万科欧泊二手成交价飙升至5-5.5万/㎡，去年最热那段时间曾经站上6万/㎡。

所以，在去年广州楼市调控之后，万科欧泊成为众矢之的，挂牌限价4.54万/㎡。

万博核心区与万科欧泊

其实拉动万科欧泊上涨的因素最重要的有两个，一个是万博商圈，另外一个是交通（南大干线和地铁7号、18号线），是一个真真正正吃透商圈、交通红利的楼盘。

另外根据番禺区规划，华南新城周边区域将依托官堂村、员岗村、新基村、陈边村4个旧村的改造，打造“国际创新城产业延伸区、高品质居住生活服务区”。

广州旧改经历叫停大拆大建，但庆幸的是，在万博商圈内，里仁洞村旧改已经启动，目前正稳步推进。

里仁洞村旧改效果图

番禺的万博商圈已经形成，居住环境良好，受到天河、海珠，特别是华南板块改善买家的关注。万科欧泊作为万博二手房的“佼佼者”，成交价虽曾经站上6万/㎡，但依然不敌时代的潮流，市场的无情。

但番禺的高包容性、高成交量，强交通、强配套，使它成为广州“二手交易强区”，仍然是广州刚需的天堂。

万科欧泊，能否穿越周期？