之前我们说过，2024年，楼市柳叶刀将不定期输出《老朱看城：中国城市性格分析系列》，将从城市肌理的角度，感受一座城市的魅力，剖析一座城市的购房思路。

年后第一篇，我们把视野看向苏州。

今年1月30号，苏州全面取消限购的消息，引发苏州楼市大震荡。

有消息称：苏州取消限购24小时，超千套二手房下调挂牌价。诸葛找房网站显示，1月31号，即苏州市24小时内，有1245套房源降价，107套房源涨价。其中有三套高总价房源大幅度降价，分别降价170万元、92万元和70万元。

一夜之间，降掉一套小户型，不用惊讶，那是基操。

据苏州当地的媒体报道，全面取消限购之后，苏州的二手房“跌跌不休”，进入“修罗场”时间。

根据链家官网的最新数据统计，截止到2.20，苏州全市的二手房挂牌总量已经高达170605套。现在苏州二手房想成功抛售，只有一招：降价。

据苏州当地自媒体统计，在苏州的工业园区，跌幅最大的小区已经达到18.93%，即便是核心地段的小区，也逃脱不了价格下跌的趋势。

在苏州的姑苏区，即便有学区加持，老破小房源也依旧在跌，跌幅最大的小区已经达到22.77%。

坦白说，成都楼市对苏州楼市的关注并不大，相隔超过1800公里，为什么我们要选择苏州呢？

因为苏州和成都很像，但是苏州楼市和成都楼市恰好是对“反义词”。所以，苏州房价大降，成都到底怕不怕呢？

本文主要通过城市结构和客群分析，即便你没有去过苏州，对城市不了解，也不影响阅读体验，全文约5000字，分三个章节，深度阅读约9分钟。

1、苏州VS成都:一对勾肩搭背的“好基友”

2、苏州楼市VS成都楼市：一组反义词

3、老朱有话说

01

苏州VS成都

一对勾肩搭背的“好基友”

成都常常和重庆放在一起，差点忘记它还有一个“好基友”——苏州。

2023年，苏州GDP、成都GDP分别达到2.47万亿元、2.21万亿元，分列全国第六和全国第七，是GDP“2万亿俱乐部”的中坚力量。

事实上，苏州作为江苏第一经济大市，在过去的三四十年时间里，GDP一直稳居全国前六，仅次于北上广深重，号称中国最牛的地级市。

虽然在2020年一季度，苏州GDP首次被成都超越。但是它整体还是位列成都之前，是成都GDP名次前进路上最近的门槛。

当然，GDP苏州和成都两座城市紧挨着，但是人均GDP，苏州算是成都的老大哥。

苏州2023年GDP为2.47万亿，按照2023年苏州市人口为1403万计算，人均GDP约为176051元。事实上，苏州官方给出的人均GDP为19.09万，位居江苏省第二。

成都2023年GDP为2.21万亿，按照2022年苏州市人口为2119.2万计算，人均GDP约为104284元。

如果按照苏州官方给出的人均GDP计算，成都人均GDP约是苏州人均GDP的54.6%。

如果说成都是一个“多边形战士”（详戳：成都楼市，为什么能“一枝独秀”？），那么苏州就是一座没有短板的城市。

看经济：

GDP全国第六；而且苏州4县市全部进入全国百强县前十，其中昆山连续18年居全国首位。

看气候：

苏州和成都同在北纬30°，都属于亚热带季风海洋性气候。成都气候很不错，不过还有个冬天雾霾短板，苏州四季分明，气候温和，全年市区平均气温18.1℃。

看地势：

苏州市地势低平，平原占总面积的55%。平原的优势毋庸置疑吧，不用爬坡上坎。

看历史：

苏州城始建于公元前514年，已有2500多年历史。首批国家历史文化名城之一，著名的江南水乡，有“人间天堂”的美誉。

看文化：

昆曲、评弹、园林、苏绣，每一个都是响当当的鲜明符号。其中以拙政园、山塘街为代表的苏州古典园林和中国大运河苏州段被列为世界文化遗产。

看资源：

“水资源”尤为丰富。西有太湖和漕湖；东有淀山湖、澄湖；北有昆承湖；中有阳澄湖、金鸡湖、独墅湖；长江及京杭运河贯穿苏州市区之北。

《马可·波罗游记》将苏州赞誉为东方威尼斯。

同时，正是因为苏州地区河网密布，周围是全国著名的水稻高产区，农业发达，有“水乡泽国”、“天下粮仓”、“鱼米之乡”之称。宋朝有 “苏湖熟，天下足”的美誉。

苏州——

要经济有经济；

要气候有气候；

要位置有位置；

要文化有文化；

要历史有历史；

要景点有景点；

一句话来说，苏州有颜值有实力。为什么苏州楼市，除开姑苏院子，其他没那么大名气？而且楼市受政策影响，应声而降?

先看一组数据——

第一产业：

2023年，苏州全市实现农林牧渔业总产值354.8亿元，比上年增长3.0%。

第二产业：

2023年，苏州全市规模以上工业总产值迈上4.4万亿新台阶，达到44343.9亿元。规模以上工业增加值比上年增长3.6%。

第三产业：

2023年，苏州全市实现社会消费品零售总额9582.9亿元,比上年增长6.4%.

发现没，苏州第二产业遥遥领先，是一座工业城市。

来，我们复习一下，工业城市的两个特点——

① 它财富悬殊很大：老板很富，员工很穷。

格力在武汉的工厂，员工1万多人，董明珠资产46亿人民币，武汉格力员工平均工资6K。

富士康在佛山的工厂，共有3000余人， 郭台铭个人资产68亿美元 ，佛山富士康员工平均工资也是6K。

苏州随便一个文具产业，老板都能有亿点富，但是员工的工资嘛。

有统计显示，2023年苏州66.6%的岗位平均工资在2-6K之间，苏州普通员工的平均工资为4755元/月。该薪资范围较2022年增长了24%。当然，苏州市区城镇非私营在岗职工的平均薪资还是很不错的，早在2020年就已经9千+。

② 工业文明更讲究秩序，安全，集体的力量。

说到底，工业城市，不生产房价！经济总量是城市财富，个人财富才是购买力。

苏州和成都两座城市很像，是指都有文化有历史有资源有风景。

但苏州是工业城市，成都是都市，所以苏州的房价稳不住，是有迹可循。更重要的，是两个城市的客群实力，完全不一样。

02

苏州楼市VS成都楼市

一组反义词

一个城市的客群，也分为上行客户、下行客户和地缘客户。

我们先看苏州——

① 邻居特别富，上行客户少

整个江苏，都是很有钱的。江湖号称13太保，谁都不服谁！

这13个城市人均GDP依次为：

无锡（20.63万）

苏州（19.09万）

常州（18.85万）

南京（18.35万）

镇江（16.44万）

扬州（16.19万）

南通（15.25万）

泰州（14.94万）

盐城（11.06万）

淮安（11.01万）

徐州（9.86万）

连云港（9.48万）

宿迁（8.83万）

你看，成都人均GDP放到江苏，倒数第四。

周边都很富裕，周边所谓的三四五六线城市的买家选择空间很大。苏州和无锡、常州、扬州、杭州没有特别大的区别，买家也不会盯着苏州买。所以不存在周边上行的话题，它上行客户自然就少。

② 没有下行客户

为什么北上广深的买家，很难跑到苏州去买的房子呢？

我们以上海为例，上海到苏州，动车半小时，为什么上海人或者说上海工作的人不去苏州买房。

对于刚需而言，在上海有一套房子，是个人的社会阶层变化的绝对体现，我在上海有房子，我是个上海人，这是社会身份；

对于上海富人而言，更不会跑到苏州买房，因为苏州的房子和上海的房子保值率肯定不在一个等级上。

③ 地缘客户实力不足

苏州的地缘客户是哪些？前面已经说了，苏州是一座工业城市，苏州的城市购买力大量是产业工人，就是它的地缘客户，这些地缘客户是没有能力把他的房价冲上去的。

跟泉州、重庆、佛山、东莞都很相似，这些地方经济都很发达，GDP都很亮眼，但是房价并不高。因为产业工人的购买力肯定比不上小老板们多的城市。

从客群的角度，我们再来看苏州的反面——成都。

① 外号“成惯吸”，上行客群足够庞大

成都说自己是整个西南最好的城市，谦虚点，加一个之一。这里有大量的上行客群。

这个上行客户包括两类：

第一类是改善类，外号“新西兰”，即新疆、青海、西藏大量改善客户，因为他们所在城市教育、医疗、气候等等原因，和成都居住有绝对的落差，而且文化的相似性以及成都的包容性，所以他们愿意掏空6个荷包，让下一代来到成都。

第二类是刚需类，就是四川二三四五六线城市里面的人选择来成都。因为整个四川，成都和其他城市的GDP差距太大了，成都几乎是后面2-10名城市GDP的总和。

所以在四川，小城市的人选择往大城市走，肯定是成都，即便是绵阳、宜宾、德阳，跟成都相比，教育、医疗、工作机会、经济实力相差都很大。

② 下行客户多

北京、上海、广州这些城市有很多川籍的人或者说跟四川工作、生活有联系的人。

如果从幸福感来看，这些人来到成都来买房子是有道理的。所以成都能吸引到下行客户。

③ 地缘客户实力足

在成都，有很多小老板，这就导致成都的购买力比单纯的产业工人购买力强得多，一个酒吧老板、一个饭馆老板，买得起银泰的房子，买得起中海的房子，买得起华润的房子。

所以你看，从客群上讲，苏州和成都呈现了完全不同的格局。

苏州，可能是中国楼市一个特别典型的惨淡样本，但是不能因为别人楼市不坚挺，而对成都失去信心。中国有很多城市都是以房地产作为城市发展引擎，苏州却不是。

像苏州这样的城市有很多，这种惨淡的经典案例，它对楼市而言当然有警示的作用，但是我们对自己的未来也要有一个预估。我们不要光写成都好还是不好，楼市有希望还是没有希望，柳叶刀觉得现在下结论都为时尚早。

落实到成都来看，苏州房价下降再厉害，或者其他城市房价下降再厉害，这对成都的打击也不一定大。

这句话有两层意思——

一是房地产它本身是有地域性；

二是房地产和经济GDP之间并不是绝对正相关。并不是GDP高，房价就一定高。

泉州

2023年全市GDP12172.33亿元，新房均价16670元/㎡。

东莞

2023年东莞地区生产总值11438.13亿元，GDP广东排名第四，房价2万6，新房均价比去年还降低了1-2千。

佛山

2023年地区生产总值13276亿元。佛山是全国民营经济最为发达的地区之一，佛山新房房价16000元/㎡，二手房价格更便宜。

唐山

截止2022年末，唐山GDP生产总值为8900.7亿元,在我国排名是第27位,经济总量比省会石家庄还高。目前的最新数据，唐山2023年的GDP为9133.3亿。唐山的新房和二手房保持在8600元/㎡，均还未破万。

为什么会这样呢？

这里我们要引入一个观察指标——城市产业结构，你看，包括苏州、东莞、重庆、佛山、唐山在内的这几个高GDP、但房价低的城市，其实都是工业城市。

这些城市资产能力跟城市的GDP之间并不是绝对的正相关。

在中国范围内，其实工业特别发达的城市，经济通常都非常发达。但是它的房价反而没有保障，资产价值很低。因为工业产值它其实对于社会老百姓的财富购买力而言，是没有意义的。

反而在文化、气候、生活环境，商业品质、生活品质这些维度，这种生活要素特别有吸引力的城市，才会吸引更多的购买力，比如厦门、成都、杭州、三亚、广州等。

我们要明确，只有能吸引富人生活的城市，购买力才会坚挺，房价才会更坚挺。

老朱有话说

我本人1988年到1992年，在苏州大学读了四年书。对苏州的城市基因，是相当了解的。

苏州是标准的富和尚穷庙，怎么理解呢？就是它是自下而上的富裕，即村里的人比镇上的人有钱，镇上的人比县里的人有钱。

苏州还是我国第一个全面进入小康城市的地方。早在1990年的时候，江阴常熟每一个地方都很华西村，就一个村里面人家都有一栋500平米的别墅。

人家30年前都实现“墅居自由”，你说这后面的城市房价还能怎么发展？

我是1997年到成都生活，对这个城市也特别了解。所以我才能用一句话把成都说清楚。

以前在报社的时候，我就说过一句话，叫做北京是政治移民，上海是财富经济吸引力移民，深圳是创业机会吸引力移民，只有成都和杭州是生活移民，所以这些城市的房价它才会得到保障。

尤其是成都，它辐射地方的相对落差特别大，就是和成都和他周边的城市魅力、教育、生活要素的魅力悬殊特别大。比如说广州，它和深圳，没有什么太大落差；像杭州、宁波、嘉兴之间，你很难讲他们之间差别有多大，气候上趋同，生活条件生活理念也是趋同的。

成都在气候、教育、医疗、就业机会等生活要素，对“新西兰”的吸引力，对周边三四线城市的吸引力上是有绝对优势，所以成都的房价是有未来的。

但是要注意，这里的有未来单指成都，什么视高、眉山、青白江、金堂等地方，不在成都的范围内，不是说挨着成都的地方，房价就一定有未来。

能够享受成都生活、成都机会、成都烟火气、成都魅力的这些地方，它的房价才会有保障。