一场关于新盘的暗战早已悄然打响。
没错，各大房企正忙着在新盘的产品端暗暗发力，想尽办法卷翻竞争对手。
今年南宁有多少新盘？会做什么产品？啥时候面市？
往下看。
01
意外吗？今年还有超20个新盘
今年的新面孔，不盘不知道，一盘还挺多！老规矩，先上图。
根据上述表格，划出几个重点：
①楼市寒冬，新盘不少。
不完全统计，2025年，南宁楼市的新盘数量预计在22个。和2024年不分伯仲。
其中，良庆预计7个，青秀预计6个，江南、兴宁、西乡塘预计都是3个。
②民企占据大半壁江山。
与前两年声势浩大的“国进民退”不同，今年的新盘界堪称“民进国退”，多个民企不再做“闲散王爷”，开始乘风破浪了。
国企依然是南宁楼市的主力军，但，新盘上，国企掌管的新盘数量明显减少，目前，交投、北投、轨道、建宁（万丰）、广旅等国企的新盘量一个手指头能数完。
反观民企，恒力、邦泰、盛邦、凯誉汇、华宏、鑫恒凯等占据了新盘的大半壁江山，尤其是邦泰、恒力、凯誉汇，手上新盘在3、4个。
③第四代住宅杀入楼市。
对，市场期待的第四代住宅要在今年杀入楼市了。（什么是第四代住宅？）
目前，华宏云墅已确定为第四代住宅，预计近期就会入市。
另外，恒力埌西地块、邦泰凤岭新盘、凯誉汇和鑫恒凯联合开发的麒麟天樾、盛邦五象地块、广旅五象地块、恒力江南地块均计划做第四代住宅。
下一篇，我们就南宁第四代住宅重点写一写，这里就不说太多了。
下面我们一个区域一个区域看。
02
高端改善今年还看青秀
青秀区6大新盘，集中在凤岭、仙葫（三岸）和埌西。
·凤岭：邦泰藏玥、邦泰藏玺
·埌西：恒力埌西地块。
·仙葫-三岸：祖龙乾水湾、建宁龙祥苑、麒麟天樾。
先看邦泰在凤岭的两个新盘。
|邦泰藏玥，即邦泰凤岭北长月巷13亩地块，面积虽不大，但胜在位置一等一，左手商务区，右手凤岭儿童公园，附近还有名校环绕。
地块容积率2.5，邦泰计划打造200㎡以上的豪宅产品，绝对是值得豪宅阶层期待的项目之一。
有意思的是，邦泰藏玥的地价比中海甲叁號院还贵，你猜产品定位和售价会不会比中海更高？
如果做精装交付，目测3万+/㎡的价格跑不掉了。
|邦泰藏玺，位于凤岭南会秀路以西，容积率1.3。
这个地块的位置简直是长在富人阶层的心趴上：
周边是别墅，旁边就是越秀路小学，从项目可以看到东盟商务区的天际线、华润大厦，甚至是青秀山。
邦泰透露，计划打造以别墅为主的顶豪产品。
这个片区已经15年没有拍出新盘了，邦泰藏玺，这样的地段和产品配置，不知道能不能让南宁富豪阶层的换房DNA动起来？
你可能会说，邦泰凤岭北和凤岭南两个顶级豪宅盘会不会“打架”抢客户？
在花儿姐看来，凤岭北邦泰藏玥的客户大概率和甲叁號院相似，更多是喜欢繁华商圈的new money，而凤岭南邦泰藏玺更多会是大隐于市的old money。
|恒力埌西地块，占地7.66亩，容积率1.8。
地块位于三美中学斜对面，南面是竹排冲水系，被林荫小道和水产畜牧学校的足球场包围，闹中取静，妥妥的高端书包房好苗子。
恒力方面透露，计划打造第四代住宅，面积段为150-200㎡，锁定的是改善和高端改善人群。
作为南宁“初代CBD”，埌西已经很多年没有住宅地块出让，恒力地块能否在今年为埌西扳回一局？
|麒麟天樾，为凯誉汇与鑫恒凯联合开发项目，约25.6亩。
项目地处凤岭南在建地铁6号线林里桥站上盖，是高坡岭路和林里桥路的交汇点，往北沿着高坡岭路直通凤岭万达和山姆店，往南林里桥路直通瑞康医院凤岭医院，位置非常不错。
麒麟天樾也计划打造第四代住宅，值得期待。
|祖龙乾水湾，位于三岸，产品面积段为116-300㎡，最高拓展率可做到130%，计划5月开放展示区，据说，已经准备封顶，这是要直接卖现房了？
|建宁龙祥苑，位于仙葫半山别墅区，产品为198-267㎡的叠墅，预计上半年销售。
实际上，祖龙乾水湾和建宁龙祥苑，这两个是新盘榜的老面孔了。此前，一度传出面市消息，但，不知道出于什么原因，拖到了今年。
盘了一圈，基本可以肯定，今年的高端改善，又是青秀区包圆了，别墅、叠墅、大平层及四代住宅轮番上演，高端改善，瞄准青秀没错了。
03
五象：改善＋刚需的主战场
相比前几年，五象的新盘火力显然小了很多，但，依然有7大新盘推出，是南宁新盘最多的区域，没有之一。
·五象湖：交投三期地块、盛邦新地块、广旅新地块
·良庆大桥南：北投时光、轨道C11
·银海大道：悦恒天润城
·蟠龙：鑫恒凯汇悦台
其实，北投时光、鑫恒凯汇悦台是去年非常期待的新盘，这里就不做盘点了，重点说一说其他的新盘。
|交投三期地块，即交投和顺学府的三期地块。
位于五象湖东，占地85亩，是今年新盘的体量“王者”之一。
地块靠近交投地产配建的新民实验中学，也是妥妥的书包房地块。
听说，交投地产也有打造第四代住宅的意向，目前产品未定，值得期待。
|盛邦五象地块，位于五象湖，靠近十四中五象校区，占地 63 亩。
高峰期的五象湖，出的可都是单价2万上下的“天王盘”，而盛邦新地块，锁定的是超高赠送的第四代住宅产品，不知道能否将五象湖再扶上王位？
|广旅五象地块，占地28亩，同样计划做四代住宅，目前拿到的信息过少，不好评价。
|悦恒天润城，位于银海大道东侧，靠近地铁2号线建设路站，打探到的产品为119-139㎡五房至六房，看样子，锁定的是看重高拓展率、高性价比的购房群体。
从几大新盘的基本面来看，今年五象新盘，把刚需和改善都拿捏了。
04兴宁、江南和西乡塘也给力
兴宁、江南和西乡塘，每个区域的新盘在2个或3个，这里放到一起说了。
不过三个区域的新盘加起来也有9个了。
随便扫一眼，就看到几个“显眼包”楼盘，没错，是第四代住宅。
南宁新规之后，第一个第四代住宅产品，出现在高新区。
|也就是华宏云墅。
项目位于科园大道上，已经明确为第四代住宅，或近期面市，首期产品面积段为98㎡、128㎡和135㎡。
据说，产品除了超大外飘阳台，客厅和阳台挑高达到约6.2米，完全颠覆南宁传统产品的空间尺度。
|恒力江南地块，计划兼顾四代住宅和主流产品，产品面积段预计为88-140㎡，照顾到了江南的刚需和改善群体。
除了两个四代住宅产品，这里尤其值得关注的显眼包房企“凯誉汇”——
手握三大新盘，分别是江南凯誉汇麒麟云邸、平西村旧改地块（与鑫恒凯合作开发）及西乡塘的安吉花卉公园旁新地块。
所以，今年，兴宁、江南和西乡塘，也是一股强大的力量，要和全南宁抢市场了。
05
南宁新盘悄然迭代
你发现了吗？2025年南宁的新盘已经在悄然迭代了。
今年将会是南宁第四代住宅产品爆发的元年，也将是南宁楼市产品大转折的元年。
这一次的转折重点，是超级赠送率和超值体验！
无论是第四代产品，还是负公摊产品，超高赠送率和配套的超配将成为趋势。
上个月点燃南宁楼市一把火的凤岭北新盘邦泰璟和做了很好的示范——
已经从卷外立面、卷大门、卷会所、卷户型、卷园林，到把多场景融入业主的“第二客厅”——架空层，实现全维度的升级。
最后开盘再来临门一脚，以超出市场预期的高性价比价格入市。
和过去近似的价格，却能买到同地段更高标准和配置的产品，让购房者的获得感和购买欲望瞬间被点燃！
2025年，我们将会看到越来越多的新盘更注重购房者的超值获得感。
未来，产品力+性价比的超配体验，依然是王道。
