文|潘永堂

楼市，真“回稳了”吗？

眼下，房地产各方利益机构都在“做多”。

比如房地产中介朋友圈总是“喜报个不停、宣扬楼市大涨”；

比如统计局住建局等官方表态是“基本筑底、稳中有进”；

比如地方政府也积极释放热销数据，比如深圳热销后顺势推出126亿超级地块。

10月的反弹，的确“大快人心”！

但11月环比走弱，也让人忧心忡忡。

这次救市又会昙花一现吗？

比如中指院最新全国25城11月第一周（11月3日~9日）销售环比下跌20.32%，11月第二周（11月10日~16日）下跌10.21%。这证明924开启的救市效应正在边际衰减。当然11月还有2周，最终见真章！

下一步楼市何去何从？24年就剩一个半月了，随着这一轮楼市救市政策阶段性结束，那么2025年楼市又会如何走向？大家都在关注和期待。

作为地产人，老潘当然希望房地产如国家期待一样快速止跌回稳，但问题是学过宏观经济学都知道，政策，也并非万能的！

如巴菲特好友芒格评价中国政府一样，中国这些年善于管理经济繁荣，但不善于管理“经济萧条”。

老潘换个通俗说法解读就是——中国打压房地产过度繁荣是容易实现的，但一旦房地产陷入全方位萧条后，政府想短期把房地产拉起来是有大难度的。

逆向思维考虑一下，如果房地产1个月就可以凭救市迅速拉起来，那也不用中央“财政、央行、金融、住建、发改委、税务等”等各部委前期大费周章、连续救市了？国家越是这样积极，反而越说明当下房地产乃至中国经济越是问题严峻。

所以老潘对后市整体判断还是“谨慎为主，乐观为辅”。

眼下大多地产人还是茫然的，似乎当下房地产已进入一个十字路口。

一则国家史无前例超大手笔救市，那房地产后市应该有戏，毕竟中国是“大政府+大市场”的组合，且眼下房企自救已不可能，你也只能相信国运，否则单靠市场自我修复么？

二则除了一线城市外大多城市房价依然在下行，整体依旧“以价换量”，同时，老百姓身边的经济、收入、就业整体体感寒意十足，大家似乎都在看空。所以综合看，未来房地产到底是“回稳”还是“向下”，眼下正处于十字路口。

对这个问题的判断，老潘觉得应该从行业的源头和基本面去做分析，而不是天天盯着10月数据，11月数据去预判楼市变化。

毕竟房地产的走向，短期取决于政策强弱，但中长期还是取决于行业的基本面支撑与变化。总结一句话就是：

基本面，决定楼市中期大走向

政策救市，决定短期脉冲走向

对此，老潘特地从4个行业基本面去看看房地产当下的格局与走势。

一个行业的销量和价格是由什么决定的？归根结底是供需结构决定的。

当下房地产供需格局核心还是供大于求，库存严重过剩，这也是大家常说的“高库存”。这毛病是中国各行业的通用毛病，只不过房地产表现的更轰轰烈烈一些。

应该说，过量库存，是房价企稳，销售回稳的第一拦路虎！

这2年全国房企都在去库存，国家24年也强调去库存，但眼下库存到底处于什么格局了？老潘总结为三点，结论不轻松。

其一、国家喊去库存喊了N久，但24年预计实际去库存才6%！

去库存速度，忒慢了！

数据说话，即24年2月到10月末全国商品房狭义库存从7.60亿平米降低7.31亿平米，等于说8个月时间国家去库存才0.29亿平，连7.6亿零头都没去掉。0.29亿，相当于7.6亿狭隘库存的“3.8%”。

推算24全年去库存大概0.4~0.5亿平去掉就不错了！那算下来，整个2024年一年，国家商品房去库存才6%。

其二、7.6亿还只是已经批准销售还未出售的狭隘库存，如果加上未开工土储，开工但未取得销售许可证，以及庞大的二手房库存，那么，广义库存更恐怖。

据中指院数据，截至 2024 年 7 月，全国住宅的 “已开工未售库存” 达到了25.2 亿平米！

其三，一般房地产行业库存量在8到12个月为合理，但眼下看按照24年全年8亿~9亿平米计算，那么房地产库存去化周期在3年左右！

无独有偶的是，高盛也预估，基于眼下库存，如果中国没额外刺激措施，那么房地产低迷可能还会持续三年。

当然，2025年房地产收储去库存肯定会提速！因为这是房地产回稳的第一大拦路虎！

经济下行，收入就业下行，是房地产25年回稳的第二拦路虎。

以前是房地产，支撑了中国经济上行；

当下是经济下行，拖累了房地产回稳。

那25年房地产能否回稳，核心还看中国经济的复苏的情况。说得更微观的是25年中国老百姓就业、收入的“复苏和改善”。

但25年、26年经济会如何了？

伴随特朗普的25年就任，2025年中国宏观经济势必遭遇三大挑战。即最强贸易关税战、消费不足的拖累以及房地产下行调整。而瑞银也更是预测，尽管2025年中国会出台一系列对冲措施，但瑞银之前预测2025年经济增长预计在4%，2026年在3%左右。

但在不久前，瑞银考虑到宏观救市的特别力度，上调了中国2024年GDP增长4.8%、2025年GDP4.5%。

同样，野村证券也给出中国2025年GDP增长4.0%的预测！

在24、25、26年中国经济持续下行背景下，老白姓收入与就业难言改善，更重要的是这个经济下行“预期”，也会更加让老百姓谨慎购房。

一个常识是“在发展中，更容易破局”。

眼下，房地产回稳，单一靠老库存，往往都是过时产品，是2、3年前的产品设计，在客户抗性本就很大的背景下，显然Old产品更难难去化销售。比如眼下央国企新拿地很多都是得房率超100%且30平~50米空中花园的四代住宅，又或者是容积率低于1.5的超舒适度产品，这些New产品更容易销售突围。

所以房地产回稳，更需增量带动存量，仅仅不拿地100%靠去库存老房子，差房子是很难让整个房地产销量回稳的。

另一方面，房地产新增投资与拿地才能让房地产上下游50个产业链转动起来，支撑经济回稳。对比之下，二手房市场回温回暖虽好，但却很难支撑中国经济GDP大飞跃的。

核心还是新房产业链“转起来”，即通过房企新拿地、新开工，带动建筑、钢筋、水泥、家具、家电、金融等50个上下游产业链“转起来”，大家都有新生意、新收入，这样才能反向促进中国经济回稳。

但在过去3年房地产投资、拿地、新开工又表现如何了？答案是过度收缩，整个行业产业链腰斩了！

老潘从四个方面解读。

其一、未来唯有新房“产业链”回稳，才是房地产的全局回稳。

事实上，房地产21年这一轮下行是“销售、拿地、开工、融资”的全方位下行，这与过往2007年、2013年几轮房地产下行还不一样，当时行业下行只是销售端走弱，但投资、拿地、开工等并未伤元气，后面救市后销售支持上来，整个市场很快就出现大反转。

这也意味着，24年这一轮房地产复苏，注定比上几轮都难，注定需要销售、投资、新开工、融资的全面回稳，才能让回稳有可持续，否则很容易昙花一现！

其二、这3年房地产开发投资表现如何了？答案是一个惨。

这3年房地产开发投资已经连续处于负增长，且是几乎10%的双位数负增长。比如24年1~10月份，全国房地产开发投资8.63万亿，同比降10.3%。

房地产开发投资占全国固定资产投资大约30%权重，过去三年房地产几乎连续双位数负增长也拖累了中国经济三家马车的“投资”增速，直接拖累了中国经济下行。

其三，在房地产开发投资的核心2大重点指标看，即房地产新开工面积在持续下降、房地产拿地金额（即全国国有土地出让金收入）在持续跳水！

拿地与新开工跳水，这相当于一家面包店企业只卖存货面包，不进“面粉”了！

数据，最能代表当下开发商的真实心态。

一方面，房企住宅新开工面积这3年跳水超乎想象。

即21到23年分别是14.6亿平米，8.8亿平、6.9亿平米，而2024年1~10月住宅新开工面积才4.4亿平米，同比再次下降20.5%，全年预计5亿平米。等于24年住宅新开工面积相当于21年的14.6亿平米的“零头”。

另一方面、房企全国拿地跳水超乎想象。

即21年到23年全国卖地收入连连跳水，21年8.7万亿，22年6.7万亿，23年5.8万亿，而截至2024年1~10月，全国卖地收入3.5亿平米。24年全年预计在4.3万亿左右。而这背后还有很多城投的“无效拿地”，真正纯市场化拿地体量更少的可怜。

即使如此，从8.7万亿到4.3万亿，房企拿地已腰斩了！

房地产回稳的第四条拦路虎是房地产融资一直在收紧。

房地产这个行业的主角是开发商，作为行业第一主体，房企能够有安全感，能够活下去，能够现金流无忧，才能谈房地产回稳。

对房地产现金流而言，眼下一方面销售回稳还是未知数，而另一方面，房地产融资现金流能否回稳，这也是关系到房企能否安全的“又一希望”和“信心源头”。

但可惜的是，尽管房地产救市轰轰烈烈，但国家对房企债券融资并没有“松口”，房企最近4年融资现金流，在行业销售下行时，就在同步收紧，这对房企而言，等于是“双失血”。

即销售现金流失血，融资现金流失血，而且是同时失血！

但凡销售失血，只要融资现金流不失血，作为房地产主体的开发商也有信心新增拿地，做好房子，促进房地产回稳！

克而瑞数据显示，近4年房企融资现金流在持续收紧。

比如从80家典型房企融资总量看，21年首次负增长，下降幅度24%，这等于国家在21年开始显著收紧融资通道；随后22年融资再次减少34%，而23年融资额继续同比下降28%！

等于说，官方许可的房地产融资总量，平均每年以30%速度连续下滑3年。

2024年房企融资如何了？

以2024年房地产行业债券融资总额为例，2024年1-10月，房地产行业债券融资总额4420.0亿元，同比下降25.6%。全年看，2024年房企债券融资同比仍会继续下降超20%!

事实上，眼下房地产融资已经处于阶段性历史超低位，眼下哪怕是销售示弱，但一旦房地产融资松动，那么势必有望助力房企信心修复，进而加速助力房地产回稳！

冰冻三尺非一日之寒。

整体看，房地产回稳，尽管中央和地方救市不断，但行业依旧遭受四大基本面即“高库存严重过剩、收入经济增长预期乏力、增量投资拿地开工跳水、房地产融资现金流收紧”（犹如四只拦路虎）掣肘拖累，房地产要2025年全面止跌回稳，仍需持续的、有效的、高强度的救市组合拳落地。

正如瑞银最新预测：2025年，2026年将是中国房地产的寻底过程！

对房地产回稳，你怎么看，欢迎留言理性讨论