2月份，未来天奕一次性卖出二套房。户型是建筑面积526㎡的顶层复式，带有私家屋顶花园和空中泳池，单价5万/㎡，总价2630万，二套合计5260万。这在主城区价值回归之前前所未有的。项目团队喜悦的心情还没结束，这周连续3天又卖了1个亿。不敢相信这是天奕的近期销售，过完年这才几天啊！天奕2024年销售额金额已逾3个亿。近日，项目负责人向老板详细汇报了项目的最新进展：自开盘以来，已完成销售金额约20亿，是目前郑州顶豪销售最好的项目之一，价格也逐渐站稳3.3万/㎡+。听完项目的汇报，很多往事逐渐涌上老板心头，他很庆幸，庆幸自己当初的选择，也感谢自己5年前的那个关键决定……【1】

一个伟大的决定

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注城市发展和高端地产研究，推动郑州城市进步。2019，秋风萧瑟。逛完正弘城，未来房产集团老板一个人沿着东风渠河畔向东闲荡，穿过经三路，走到了东风路东明路交叉口，站在了东风渠的景观桥上。

上图：未来天奕门前的东风渠景观桥以枣庄为中心，回望正弘城方向，蓝堡湾一期已经沉入历史，荣耀不再；扭头向北望，是已经老去的鑫苑名家，破烂不堪；遥望东方，就是洋房称王的新区北龙湖了，主卖地段。而低头向南看去，脚下就是未来房产集团刚刚拿下的枣庄地块。上图：东风渠旁的枣庄地块拿地之前，他就在一直在思考项目的定位问题。郑州房地产高速发展的20年，也有过新晋国家中心城市的辉煌，但我们的城市还有一点遗憾，那就是，在主城区：没有拿得出手的顶豪一座城市，至少应该有一个楼盘，为这座城市住宅形象代言，为这座城市定义人居标准。当外地人提起郑州，提起郑州豪宅时，就一反应就是它，犹如提起上海想起汤臣一品和翠湖天地。郑州应该有自己值得骄傲的顶豪，枣庄地块完全具备这一使命的先天禀赋。它位于北龙湖、CBD和金水核心蓝堡湾片区三角核心位，俯瞰东风渠一线河景，占有地铁8号线和经三路商圈。枣庄地块，应该为东风渠畔画出一道完美的城市天际线。当天晚上，老板下定决心，在此打造：郑州第一豪宅他知道，必须珍惜越来越少的主城黄金地块，他要做一个好产品出来，给自己十年的房地产开发经验做一个里程碑产品，毕竟，这种机会以后可能不多了。决定之后，他便开始倾注全部心血，作为工程师出身的他，在决定亲自抓项目的工程质量，直至交房！《楼八》插言：对于那些为城市打造地标符号的企业，我们只能致敬，对于城市地标楼盘，我们只能祝福，但凡有一点恶意都是城市的不尊重。2023二件事，让楼八对这段话感触很深！一、笔者一位商丘柘城朋友，虽非金沙业主，但谈起他们县城去年被全国各地蜂拥参观的金沙小区，语气极其傲骄，自豪感爆棚。二、和许昌人聊天，你不提胖东来，他都会主动提及，以彰显他作为一个“胖东来总部所在城市”市民的优越感，这种优越感并不讨厌，很可爱。谁不希望自己的城市有让别人羡慕的东西？为了足够尊重脚下这片土地，也为了给主城东风渠画上最后的完美天际线，未来房产集团选择了这条最为艰难的“长期主义”道路。【2】

央企的护航

2008年，枣庄被批准城中村改造。2014年，枣庄改造全面启动，三个月的时间，拆迁全部完成。2016年，郑州楼市红得发紫，各路地产诸侯四处抢地，位置极佳的枣庄自然也被多家房企瞄上，最终，未来房产集团笑到了最后。2019年5月，合作敲定，次月项目开工，同时，过渡费开始支付，手续报批步陆续进行。终于，年底，在东风渠畔，老板定下“郑州第一豪宅”开发目标之后，项目案名被正式确定为：未来·天奕2023年3月14日，我路过福彩路，隔着东风渠，初露芳容的未来天奕，美得让人不忍移目。还有那热火朝天的工地现场，各种机器声此起彼伏，一派繁荣景象。上图：热火朝天的天奕工地在房企普遍资金紧张的今天，不得不说，天奕的工地是个另类，据一位知情人士透漏，根据目前的情况，天奕的保障资金完全确保项目：建到现房完全没问题接手枣庄地块之初，公司要求，没有200%的资金安全保障，绝不介入，毕竟要做郑州第一豪宅，地块优质是其次，情怀是其次，强大的资金保障才是王道。为此，未来携手央企华润资产，提前锁定20多亿。20亿对天奕什么概念？天奕一共560套房子，如果20亿摊到每套房子上，相当于在每套房子上提前锁定了投入360万人民币。在20亿基础的保障下，经过测算，项目的房源只需要卖到一定比例的时候，收入销售额就可以支持项目建到现房。目前，项目已经卖到了这个比例。【3】

百年的产品

有钱！有地！有情怀！超级豪宅的三要素全部集齐，那就可以召唤顶豪的建筑及景观设计大师了。豪宅领域经验最为丰富的建筑大师当属李玮珉了。但由于个人的精力问题，很多项目虽是李玮珉的公司设计，但非李玮珉亲自操刀。为了打动李玮珉，未来向其传达了项目的四个定位目标：

郑州面积段最大大平层

郑州最贵外立面大平层

郑州最贵精装标准大平层

郑州售价最贵大平层四个指标，个个惊叹，刀刀见肉，目标清晰，就是剑指郑州第一豪宅大平层。这样的项目，自然会激发设计大师的挑战欲望，也让李玮珉决定亲自动手去完成这中原第一大宅。最终，李玮珉完成了“主流面积段176-580㎡、远超中原主流豪宅”郑州第一别墅级顶豪大平层，且在后期的落地中，更是亲力亲为。在项目上的一次入户门安装中，恰逢李玮珉来项目查看，当二个工人抬着入户门从他眼前走过时，出于专业的经验判断，他觉得尺寸有问题。于是，他立刻要求工人把门放下来测量，结果，尺寸果然有9mm偏差，为此，他立刻组织项目负责人和厂家开会，要求必须按方案落地，最终，入户门进行了拆除重做。这就是大师的产品态度。李玮珉认为：第一必须有不可被第二超越的精细，才能诞生第二难以企及的高度。专业的人做专业的事，在产品设计上，未来给了李玮珉无限开火权，让项目完全按设计落位，真正能站到行业之巅。设计完成，第一步就是工程了。下图是天奕基础，大家看看，有谁见过如此壮观的基础施工现场。如下图：

上图：未来天奕的基础施工图天奕单栋楼最多使用了50余根型钢混凝土柱和墙，单楼栋的钢用量就高达400余吨，以确保产品真正成为可以传承的百年建筑。基础稳定之后，天奕就要考虑户与户之间，层与层之间的，户外户内之间的隔音隔热问题。为此，天奕的客厅采用了200mm厚的钢筋混凝土大板，楼板厚度达到常规住宅的两倍（常规住宅是100mm厚，当然，对应的建安成本也达到了两倍），后期期加上精装修的厚度，总体厚度可以实现：恐怖的300mm实现隔温隔热，厚度是一方面，水泥强度同样重要。未来天奕的水泥强度有多强？做后期精装修的时候，工人都在抱怨墙太难砸，一个工人说，他在这里的墙面砸一个洞的时间，可以在其他楼盘砸三四个。普通的33层楼盘用的都是C30的水泥，而天奕用的是更高强度的C50，更高强度意味着更长更久的使用寿命。的确，郑州用C50水泥的楼盘一个巴掌可以数过来，这个强度快接近做水电站的水泥强度了。厚度+强度结合下来，客餐厅实现无墙无梁是一方面，更重要的是，邻居间可以在客厅内做任何事情，都不会因为“声音问题”而产生邻里矛盾。加班加点的施工，终于在2023年底，未来天奕的外立面呈现了。这立面一问世，便惊艳整个郑州。上图：未来天奕外立面立面，是未来房子保值的最大因素之一。只有外立面能确保房子在风吹雨打百年后、经历无数个岁月侵袭之后、依旧可以历久弥新。当现在的豪宅还在考虑外立面用不用玻璃幕和铝板、用多少比例的时候，天奕，已经在思考用什么样的幕墙和什么样的铝板了。为了匹配郑州第一别墅及大平层，天奕召集了南玻、耀皮、台玻等国内一线玻璃厂家，将国内外豪宅使用过的“几十种”幕墙挂在天奕的样板楼上，足足挂了3层楼！凡是过去在东风路走过的细心人，都记得这壮观的一幕。挂满之后，老板便开始带着团队围绕着各个幕墙的各个角度、不同时段去观察他们呈现的品质和颜色。同时，聘请一线检测团队，从室内到室外对玻璃的透光率、反射率、传热系数、抗紫外线等进行测试。最终，在经历了三个月煎熬，天奕定了“深圳湾一号”上使用过的幕墙款式上进行升级，升级之后，就成了如今天奕使用的双中空超白三层钢化Low-e双银玻璃，这就是第一别墅级大平层和普通豪宅的区别。这种玻璃的专业名称叫晶钻玻璃幕，成本约2500元/㎡，是普通玻璃幕的1.5-3倍，这是在中原地区的住宅产品上首次用到。单单因为幕墙升级，天奕每栋楼成本增加1000万。因为天奕的使用比例太高：这种高昂的晶钻玻璃幕墙占项目外墙的比例高达90%之巨，这个比例同样是中原之最，剩余的10%是铝板。局部真石漆？我擦，别逗了，天奕怎么可能给真石漆一丁点儿的机会呢！为了匹配这种幕墙，天奕采用了平移外推窗，既可保证通风效果，又使得外立面干净纯粹，与晶钻玻璃幕墙浑然一体。因为是整扇开启，单扇最大面积超过3㎡，重量接近200kg，导致窗户开启困难，为了解决这一问题，团队专门出国考察进口五金配件厂家，经过多轮严苛测试，优中选优，最终实现无论男女均可一只手轻松开启。上图：天奕外立面实景上面说了，剩余的10%是铝板，天奕的铝板使用了游艇白，这种铝板不仅在厚度上远远高于普通铝板，而且可以确保上墙后永久不发生翘曲。同样，这种铝板的成本是市场上普通铝板的1.5-2倍，成本高不仅仅是材质，还高在造型，因为天奕用游艇白打造了中原唯一270°弧形游艇水波立面设计产品。真的是钱花哪儿哪好看啊！相信不久后，这里就将是郑州时尚博主的热门打卡地，他们会通过镜头把郑州东风渠的天际线带给全世界。届时，老板一定内心甚慰。【4】

山水的世界

截止目前，天奕的景观尚未呈现，但从已经面世的景观示范区，我们已经看到未来对景观的态度。和李玮珉工作室一样，山水比德在国内豪宅市场的业务量过大，能否让其董事长兼首席设计师孙虎亲自执行同样是个问题，而最终孙虎接受的理由和李玮珉异曲同工。

上图：未来天奕地势图景观设计前，孙虎反复实地观察天奕周边的地势和资源，考虑到地块本身4.5米的南北高差，以及“一线直面东风渠景观”的巨大优势，孙虎大胆提出了“新山水”理念。依靠落差，以及东风渠水面，孙虎将社区景观塑造成了一个“立体式”的山谷风格，仿佛身在重庆，背山面水，妥妥的一线观景大宅。依靠这种条件，孙虎让汽车流在北侧的东风路入户，让人流在南侧小道出入，独创了北向车行落车入户、南向人行入户的南北双入户设计项目。如下图所示：

上图：天奕车行出入口效果图

上图：天奕人性入口效果图

而就在这层叠的山谷交互之间，孙虎又加上了约1600㎡沉浸式地下人文图书馆，以及约1500㎡室内运动生活馆，形成高端人群汇聚的双会所交流园区。简约不简单。天奕，让建筑、山水、文化、艺术、运动……在这里无限交流，实现顶级豪宅的文艺加持。

上图：项目景观效果图最终，孙虎的这一套方案荣获“2021GHDA环球人居设计大奖”。在拿到这个奖后，孙虎第一时间致电未来房产集团表示感谢，感谢项目对设计的支持，同时，他也希望方案可以无差别落地。孙虎的心情，未来人可以理解，因为要落地孙虎的方案，是需要未来重金投入的，因为他的设计太“豪”了。上图：泰山石在天奕的应用在园林景观中，孙虎的方案需要用最珍贵的泰山石进行园林造景和地面铺设。泰山石地面铺设！对此，《楼八》只能用“XX”二个字来感慨。在树种的选择上，孙虎同样要求对全冠移植珍稀古树进行一定数量的移植，以保证第一豪宅足够的历史沉淀感。不论是泰山石，还是珍稀古树，这些都要花掉未来不少钱，但这些外界看来起来已经很重磅的投入，其实未来人应该不在乎，因为，在已经落地的精装上，可是比这奢侈得多得多。一起来看天奕已经呈现的现房实景吧！看看未来人是怎么舍得花钱的。

上图：木纹灰石材在天奕的应用这是一套286㎡的边侧户型，看地面和墙面，铺设采用的都是大理石当中贵族贵州灰木纹（注意看铺设面积，真舍得）。目前生成这种灰木纹石材的矿区，全球只有贵州一个地方，以至于这种石材的单平米成本高达1000元左右。根据楼八目测，单单这一个客厅的石材铺设可能就要10万-20万的造价。贵州木纹石只是开胃菜，接着看。

上图：卡拉卡塔绿在天奕的应用上图是221㎡户型的电视背景墙，这面墙采用了意大利的卡拉卡塔绿石材。这是一种珍稀石材，有着雪山般的纹理，细腻润泽，多伴绿色，天奕采用意大利整体进口，单平米成本1.5万，一个背景墙的成本接近15万。这个石材在另一个项目中也被部分应用，就是上海的汤臣一品，单价30万/㎡，是3.3万/㎡天奕的约9倍。接着看。上图：意大利黑白银在天奕的应用上图是286㎡户型的电视背景墙，石材为意大利黑白根，单平方1万，单背景墙算下来也是十几万。这个石材也在另一个项目中被部分应用，就是深圳湾一号，单价25万/㎡，是天奕3.3万/㎡的近8倍。除了石材，再看其他。

221㎡户型和286㎡户型的西厨岛台采用全球最顶级的西班牙德赛斯岩板，原装进口，无论是硬度还是耐污度都是最好的，单平方成本5000元。

而项目的全部户型的厨房橱柜整体采用的都是德国进口柏丽橱柜，以及海蒂诗的五金件，整套橱柜价值25万元，加上电器，厨房整体价值40万元。天奕的精装似乎根本不考虑成本，最后，用一张图来结束我对项目精装修的感受。

上图：未来天奕室内精装修

仔细看上图：一个屋子，除了天花板，几乎全部都是名贵的天然石材，即使是储物柜的置物台面都是石材，最关键的是，仔细看上图的格子柜的台面，厚度真厚啊，按理说，割成二层都不影响置物。这投入，舍得！舍得！真舍得！这态度，佩服！佩服！真佩服！未来天奕的精装，《楼八》去过很多次，让笔者震撼不仅仅是它奢华的精装修，它的大尺度双开入户门足以让你目瞪口呆，它细致入微的人性化设计会让你大呼巧妙，以及对空间视觉的要求会让你大呼变态，再举个例子吧。

看一张实景图，注意是实景图。

上图：未来天奕实景图

首先看客餐厅的面积，目测有近百十平米，但为什么没有一个梁和柱子呢？

这就要回到我上面讲的地基（每栋楼有50+根柱子的柱和梁），以及项目高强度的水泥，基础和材料实现了项目无梁无柱下的大尺度的空间。

再看上图“红框内”，这是在角落里的“唯一的一根柱子”，但你看不到，因为天奕人用“镜面”巧妙地“处理了”这根柱子，如果不注意看，或许你根本意识不到这根柱子的存在，你看到的只有“窗外无敌的视野”。

这就是天奕在人性化细节上的深思，这也是天奕对“居住视野”的变态追求。

【5】谁买走了5260万的空中别墅？看到这里，不知道大家何种感受。虽然天奕尚未交付，但《楼八》认为它已经大器落成，我也明白为何那二个客户在此时重金下定5260万的空中别墅，也明白天奕为何春节后销售额为何突然爆了！我想知道究竟是谁定了这二套房子，但基于天奕对客户私密的保护，我无从知晓。虽然我不知道他是谁，但是我知道他一定是有战略眼光的投资家。《楼八》说过，未来的房子只有10%具备升值保值功能，天奕一定在这里面，如果缩小至5%，天奕还会在，如果再缩至0.1%，天奕依旧在。一个城市房子如果会被逐个淘汰，一定是按品质的高低，从低到高，逐个淘汰。虽然我不知道他是谁，但是我知道他是对生活有着美好追求的生活家。走路到金成商业圈，散步到正弘城，跑步可到北龙湖，下楼就是8号线，开窗便是东风渠，美好生活，完美至此，夫复何求？虽然我不知道他是谁，但是我知道他是对一切美好事物有些收藏欲望的艺术家。天奕是房子，是家，也是一件艺术品，更是一个收藏品，只有这样的产品，才能让艺术家此生无憾，也只有这样的产品，才能作为传世的百年作品！《楼八》认为，不论是投资家，还是生活家，还是艺术家，都没有概括出天奕的核心，在楼八看来，天奕是一件奢侈品，只有奢侈品，才能是普通产品所无法比拟的。奢侈品的入门条件是：产品品质各个维度断崖式超越其他产品，这一点，只有天奕做到了。在此基础上，才有资格去谈更高层次的文化内涵。为了将天奕赋予奢侈品气质，老板几乎跑遍了各个城市的奢侈品住宅，亲自带队研究国内一线城市豪宅作品和全球知名住宅建筑。有人问，为什么第一豪宅会是未来出品？因为也知道未来能出品，一线大房企做不了顶豪奢侈品，深圳湾一号，是第一次做开发的鹏瑞置业，万柳书院，是名不转经传的中赫置业，汤臣一品，是主业文娱的汤臣集团。一句话：郑州能有这样的产品落地，是东风渠之幸，是金水区之幸，是主城之幸，是郑州之幸，也是河南之幸。我相信，未来不久，“未来天奕”将成为1颗最耀眼的明珠，闪耀在东风渠畔，俯视中原大地！结语

楼八的话

最近我一直在想，如果当初天奕选择了2万/㎡的普通改善盘进行快速走量，会是什么结局？且不说金水区少了一个颜值担当，东风路少了一道城市天际，普通改善真的能“走量”吗？！楼八觉得大概率走不了量，卖不动，如果卖不动，最终必定又给郑州留下一个窟窿！太可怕。但如今，未来人选择了另一条城市、企业、客户三赢的道路，最终也真正实现了既定目标。所以，不仅是老板自己，还有所有未来人，甚至每一个郑州人都应该感谢未来老板当初的那个决定。天奕，也用行动证明了一件事：郑州不缺欣赏好产品的人，缺少的是好产品最后，我们也来感谢你，感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。