去年12月，广州新城停车场一期地块（亚运大道BD0210116地块）被广州地铁地产以底价118396万元拿下，楼面价约为1万/平（未扣除配建）。
地块在春节之前就已经规划批后公示，现在正式公布案名——广州地铁地产.珑曜上城。
从最新的建筑规划方案来看，广州地铁地产·珑曜上城将主要面向刚需和改善型购房者。
住宅区采用塔楼设计，最高47层，最低32层，楼宇布局紧凑，预计采用“两梯五户”或“三梯五户”设计，最大化提升空间利用率。
整体项目建筑面积达到10万平方米，小区一共6栋楼，1栋和2栋，32层高，两梯五户；3栋和4栋，42层高，三梯五户；9栋和8栋，47层高，三梯五户。容积率仅有2.03（只计算住宅部分），户户朝南，约1120户货量。单套住宅面积最小为73平方米，入手门槛较低，适合广大家庭购买。
此外，项目还引入了创新的20%阳台设计，提升居住舒适度。通过对楼栋布局的优化，实现了户户南向的设计，增加了采光和通风，确保了每个家庭的居住体验。
目前首推1栋和2栋，就是全盘密度最低的，全南向设计，产品主推73-89-91-109-130平全南向4/5空间两厅两卫，5个户型，初步户型图也流出了，蛮炸裂的；
最小的73平，都能做到四个空间，放在全广州都很少见：
准确地说，这是一个3+1房，+1房是入户花园，但空间不小，报出的足足约9个方，相当于一个次卧了。
客厅开间大约4米，阳台赠送花池来加深进深，两个卫生间，北向次卧采用双面玻璃幕墙来改善采光。
总之，能“偷”的飘窗、花池、阳台全都给用上，使用率大概能到120%左右。
你说，这让使用率只有80%左右，73平只够做两房一卫的周边二手房，情何以堪？
当然，户型还只是暴击之一，根据这两天消息，我们给大家概括了一个省流版总结：
1、吹风价大约2万出头/平，总价160多万起，3号线东延段总价最低
2、预计首推1、2栋，32层高层，密度相对最低的两栋，3月开售楼部
3、配建的36班九年制学校，可能会引入第一梯队品牌学校
也就是说，珑曜上城从学铁商再到产品，都会是亚运城的迭代版，还要把价格给打下来。
看地图，珑曜上城距离龙湖金地天峯，只有1站地铁，距离番禺广场核心2站地铁，距离亚运城，也有2站地铁。
项目位于3号线东延线石碁南站旁边，能直行到地铁，步行距离大约500米。
这个距离，相比亚运城多数组团是更便捷的。
要知道，亚运城除了早期的媒体村及天荟组团，其他组团到海傍站都在1公里以上，有着甚至超2公里。
而且，石碁南站还比海傍站少了两站，又缩短了通勤时间。
如果从石碁南站出发，大约8分钟到番禺广场站，20分钟到汉溪长隆站，40分钟到珠江新城站。
其次，看商圈。
得益于3号线东延线，加上亚运大道的链接，珑曜上城能直接享受番禺广场商圈的辐射。
1站之外的傍江站，龙湖天街已经在建；2站到番禺广场，有永旺梦乐城、百德商业中心等商业。
回到项目周边，旁边有金龙城财富广场，项目自身配建约4000方商业，日常需求估计能满足。
但当然，论自身商业氛围，比不上亚运城能完全自给自足，更比不上亚运城的成熟度。
看航拍图就知道，珑曜上城周边还是农田、村屋、厂区为主，要发展起来还需要人口和配套填充，时间成本少不了。
在某程度上，珑曜上城很可能是番禺东刚需盘的最新锚点，冲击周边一二手市场。
最直接影响的，很可能是亚运城。
目前，亚运城新房总价180万起，单价约2万/平起；早期二手房成交价1.5-1.9万/平，次新房2-2万/平。而目前该项目吹风价160万起，还是新规产品！
尤其是天成、天韵、天峯这些同样是中小户型的超高层，定位撞了，更危。
优点总结
1，珑曜上城的楼面价约为1万/㎡（未扣除配建），也许开盘价会很不错，
2，配建一所36班九年制学校，未来能“目送”孩子上学。
3，新规加持，使用率或许可超100%，引入了创新的20%阳台设计，同时也是户户南向的设计
4，3号线的石基南站约500米，2站番禺广场；通过3号线无需换乘直达珠江新城
5，自身规划有4000㎡的商业，西侧金龙城财富广场，有不少底商甚至引进了麦当劳，一站龙湖天街、两站永旺梦乐城，商业配套相对丰富。
6，约68万㎡生活大城，广州地铁地产TOD4.0全新作品，建设完善之后，全维配套自成一城
缺点总结
1，目前周边还是农田、村屋、厂区为主，要发展起来还需要人口和配套填充，时间成本少不了
2，1栋和2栋的小户型朝向亚运大道，有噪音和粉尘影响。
3，目前教育存在不确定性，学校品牌，开学时间等。
项目总结
珑曜上城坐拥三号线优越地段，作为TOD综合体，出行也很方便，又是新规户型，加之潜在的开盘价格优势，性价比还是蛮高的，对于想要在广州定居的年轻一代，特别是在天河和番禺上班的打工人来说是个不错的新选择。
目前亚运大道沿线已经汇聚了近20个高端产业项目，坐拥亚运大道产业发展红利，这地块未来潜力无限。
总的来看，珑曜上城将会是一个学铁商兼备的居住大城，确定性基本是够的，长线看还有增量预期。
